Droit de préemption communal

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C_257/2024

Arrêt du 17 septembre 2026

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux
Haag, Président, Chaix et Kneubühler.
Greffier : M. Alvarez.

Participants à la procédure
A.________,
B.________,
C.________,
tous les trois représentés par Maîtres Benoît Bovay, Thibault Blanchard et Maxime Flattet, avocats,
recourants,

contre

Municipalité de Prilly,
route de Cossonay 40, 1008 Prilly,
représentée par Maîtres Feryel Kilani et Elie Bugnion, avocats,

Société coopérative d'habitation D.________, représentée par Me Pierre-Xavier Luciani, avocat,
E.________ Fondation de placement,
F.________ AG,
G.________ SCmPC,
toutes les trois représentées par Me Olivier Klunge, avocat,

H.________,
I.________,

Objet
Droit de préemption communal,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, du 15 mars 2024 (AC.2022.0337, AC.2022.0346).

Faits :

A.

La parcelle non bâtie n
o 1364 de Prilly, d'une surface 20'229 m
2, est propriété commune de la communauté héréditaire composée de J.________, B.________ et C.________.

Le 22 juillet 2022, le notaire mandaté par les prénommés a informé la Municipalité de Prilly avoir été chargé d'établir une promesse de vente et d'achat conditionnelle et droit d'emption portant sur la parcelle n
o 1364. Il invitait la commune à lui indiquer si elle était prête à renoncer de manière anticipée à exercer son droit de préemption fondé sur la loi vaudoise du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL; BLV 840.15). Le 10 août 2022, les propriétaires prénommés, d'une part, et G.________ SCmPC, F.________ AG, ainsi que E.________ Fondation de placement, d'autre part, ont conclu une promesse de vente et d'achat conditionnelle et droit d'emption. La Commune de Prilly en a été informée.

Par lettre-décision du 21 septembre 2022, la municipalité a informé les propriétaires ainsi que les acheteuses qu'elle exerçait son droit de préemption en lien avec cette promesse de vente. La Commune de Prilly a par ailleurs fait paraître dans la Feuille des avis officiels du canton de Vaud (FAO) du 21 octobre 2022, un avis dans lequel elle indique qu'après avoir exercé son droit de préemption sur la parcelle n° 1364, elle la mettait à disposition de la Société D.________ (ci-après: D.________) en lui cédant la propriété pour lui permettre la construction de logements qui seront uniquement d'utilité publique (LUP).
Par acte du 21 octobre 2022, J.________, B.________ et C.________ ont recouru contre cette décision à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Les acheteuses ont également recouru au Tribunal cantonal. Par arrêt du 15 mars 2024, après avoir joint les causes, la cour cantonale a rejeté les recours.

B.

Le 2 mai 2024, J.________, B.________ et C.________ ont déposé un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral contre cet arrêt cantonal, concluant principalement à sa réforme en ce sens que les recours cantonaux sont admis et la décision de la Municipalité de Prilly du 21 septembre 2022 déclarée nulle, respectivement annulée; subsidiairement, ils demandaient le renvoi de la cause à l'instance précédente pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Ils requerraient enfin également l'octroi de l'effet suspensif, accordé par ordonnance du 22 mai 2024. G.________ SCmPC, F.________ AG, ainsi que E.________ Fondation de placement ont également saisi le Tribunal fédéral par acte du 1
er mai 2024; leur recours fait l'objet du dossier connexe 1C_254/2024.

Dans le cadre des échanges d'écritures, le Tribunal cantonal a renoncé à se déterminer, se référant aux considérants de son arrêt. G.________ SCmPC, F.________ AG, ainsi que E.________ Fondation de placement ont adhéré aux conclusions du recours. La Commune de Prilly a conclu à son rejet, de même que D.________.

C.

Par acte du 6 février 2025, les mandataires des recourants ont communiqué à la Cour de céans le décès de J.________ et requit la suspension de la procédure pour ce motif. Par ordonnance du 10 février 2025, le Président de la Ire Cour de droit public a suspendu la procédure jusqu'au 15 mai 2025, suspension prolongée jusqu'au 2 juin 2025. À cette date, les mandataires des recourants ont informé le Tribunal fédéral que la succession de feu J.________ avait été acceptée par trois héritières, A.________, I.________ et H.________. Seule A.________ avait cependant décidé de leur confier la défense de ses intérêts.
Le 5 juin 2025, le Président de la Ire Cour de droit public a ordonné la reprise de la procédure. Sur interpellation de la Cour de céans, H.________ expose, par courrier du 4 juillet 2025, ne pas pouvoir prendre position sur le recours et demande au Tribunal "si la promesse de vente doit être présentée pour ratification aux trois héritières de J.________ avant de poursuivre les procédures de recours pendantes devant le Tribunal fédéral". Par lettre du 10 juillet 2025, I.________ indique pour sa part "avoir communiqué [...] aux vendeurs et à leurs avocats [...] [qu'elle n'approuvait] pas cette promesse de vente"; elle informe par ailleurs le Tribunal ne pas souhaiter ratifier cette promesse de vente.
Par acte du 14 juillet 2025, la Commune de Prilly se détermine et souligne que si les héritières ne manifestent pas leur intention de poursuivre la procédure, la cause devrait être rayée du rôle, respectivement être déclarée irrecevable, appréciation partagée par D.________, aux termes de son écriture du 18 septembre 2025. La commune réitère sa conclusion en irrecevabilité le 23 octobre 2025. Aux termes d'observations du 24 octobre 2025, C.________, B.________ et A.________ maintiennent que la cause n'a pas à être rayée du rôle.
Invitées à se déterminer sur la demande de suspension formée le 18 juin 2026 par G.________ SCmPC, F.________ AG, ainsi que E.________ Fondation de placement, dans la présente cause ainsi que dans la cause connexe 1C_254/2024, I.________ et H.________ se sont déterminées par écritures séparées du 24 août 2026. H.________ souligne n'avoir pas participé à la procédure de recours fédéral et n'avoir été ni informée ni sollicitée "des parties venderesse, acheteuse ou préemptrice, au sujet de la demande de suspension, et de pourparlers transactionnels initiés". Quant à I.________, elle indique ne pas pouvoir se déterminer sur la demande de suspension car elle n'y est pas impliquée.

Considérant en droit :

1.

Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence (art. 29 al. 1 LTF) et contrôle librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 150 IV 103 consid. 1).

1.1. La qualité pour recourir dans le cadre d'un recours en matière de droit public est une notion procédurale définie par l'art. 89 LTF (cf. YVES DONZALLAZ, Commentaire de la LTF, 3
e éd. 2022, n. 5 ad art. 89 LTF); elle présuppose la capacité d'ester en justice et la qualité pour agir, qui relèvent du fond (
ibid. n. 6 ad art. 89 LTF; GRÉGORY BOVEY, Commentaire de la LTF, 3e éd. 2022, n. 14 ad art. 76 LTF; voir également arrêt 5P.324/2002 du 8 septembre 2003 consid. 2.1).

1.2. Conformément à l'art. 602 al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210), s'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage (al. 1). Les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d'administration réservés par le contrat ou la loi (al. 2). À la demande de l'un des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la communauté héréditaire jusqu'au moment du partage (al. 3). En d'autres termes, dans les procès de la communauté héréditaire contre des tiers (pour les litiges concernant des actes conclus par la communauté héréditaire avec un seul héritier, cf. ATF 125 III 219, consid. 2b; voir également ATF 144 III 277 consid. 3.2.1; 141 IV 380 consid. 2.3.2), la qualité pour agir appartient à tous les héritiers, comme consorts nécessaires (ATF 136 III 123 consid. 4.4.1; 121 III 118 consid. 3; arrêt 5A_580/2023 du 28 août 2024 consid. 4.3), de telle sorte que, sauf en cas d'urgence (cas de figure non pertinent en l'espèce, cf. ATF 144 III 277 consid. 3.3.1; arrêt 5A_528/2021 du 3 février 2022 consid. 5.2.2 et les arrêts cités), ceux-ci doivent agir tous ensemble, notamment en introduisant un recours en matière de droit public (cf. arrêt 5P.324/2002 du 8 septembre 2003 consid. 2.2 et la référence à l'ATF 102 Ia 430 consid. 3), ou par l'intermédiaire d'un représentant (art. 602 al. 3 CC), d'un exécuteur testamentaire (art. 518 CC) ou d'un administrateur officiel (art. 554 CC) (ATF 144 III 277 consid. 3.3; arrêt 5A_580/2023 du 28 août 2024 consid. 4.3).

1.3. En l'espèce, aucune des exceptions prévues par la jurisprudence ne s'applique. En effet, le recours en matière de droit public introduit conjointement par feu J.________, C.________ et B.________ (en tant que litisconsorts nécessaires) est dirigé contre une partie tierce à la communauté héréditaire; il concerne la contestation de l'exercice par la Commune de Prilly de son droit de préemption légal (cf. art. 31 ss LPPPL) sur l'immeuble n
o 1364, à savoir un actif quelconque intégré à la masse successorale, pour la sauvegarde duquel seuls tous les héritiers conjointement peuvent agir.

Or il ressort des faits qu'au sein de la communauté héréditaire formée par A.________, I.________ et H.________, seule la première nommée entend poursuivre la procédure initiée par la feue recourante et ses deux litisconsorts. En n'adhérant pas au présent recours, respectivement en ne désignant pas de représentant à cette fin, I.________ et H.________ empêchent la communauté héréditaire qu'elles forment avec A.________ de succéder aux droits et obligations qui appartenaient, dans les limites de la présente procédure, à feu J.________. Il ne ressort enfin pas non plus du dossier que l'une des trois cohéritières aurait formulé une demande tendant à la désignation d'un représentant de la communauté héréditaire (art. 602 al. 3 CC).
Dans ces conditions, le Tribunal fédéral ne peut que constater que la communauté héréditaire intervenant dans le litige, formée non seulement par les héritières de feu J.________, mais comprenant également et plus largement C.________ et B.________ (sur ces questions, cf. PAUL-HENRI STEINAUER, Le droit des succession, 2e éd. 2015, n. 128a et n. 1192), ne s'est pas dûment constituée en partie recourante, raison pour laquelle elle n'a pas la qualité pour agir. Le recours en matière de droit public doit partant être déclaré irrecevable (cf. arrêt 5P.324/2002 du 8 septembre 2003 consid. 3.3), ce qui rend la demande de suspension du 18 juin 2026 sans objet.

1.4. Selon l'art. 66 al. 1 LTF, les frais sont en règle générale à la charge de la partie qui succombe. Ils doivent par conséquent être mis à la charge non seulement de A.________, C.________ et B.________, mais également de I.________ et H.________. En effet, au moment du décès de feu J.________, le recours en matière de droit public était déjà pendant, si bien que la communauté héréditaire formée par A.________, I.________ et H.________ a de plein droit succédé à la position de la feue recourante (cf. arrêt 5P.324/2002 du 8 septembre 2003 consid. 4.1). Quant à la répartition interne des frais, il n'y pas de motif de s'écarter de la règle de l'art. 66 al. 5 LTF, selon laquelle les frais sont répartis à parts égales. S'il est vrai que I.________ et H.________ n'ont pas pris part à la présente procédure, leur inaction n'en demeure pas moins la cause de l'irrecevabilité du recours.

Ainsi, compte tenu de leur qualité de membres de la communauté héréditaire A.________, I.________ et H.________, ainsi que C.________ et B.________ seront solidairement astreints au paiement des frais de justice (cf. art. 602 al. 1 CC; voir également art. 66 al. 5 LTF). Il n'est en revanche pas alloué de dépens, la commune de Prilly ayant agi dans le cadre de ses attributions officielles (art. 68 al. 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est irrecevable.

2.

Les frais de justice, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge solidaire de A.________, I.________ et H.________, ainsi que de C.________ et B.________, en tant que membres de la communauté héréditaire formée entre eux, à raison d'un cinquième chacun.

3.

Il n'est pas alloué de dépens.

4.

Le présent arrêt est communiqué à I.________ et H.________, aux mandataires de A.________, C.________ et B.________, de la Municipalité de Prilly, de la Société coopérative d'habitation D.________, de E.________ Fondation de placement, F.________ AG et G.________ SCmPC ainsi qu'à la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 17 septembre 2026

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Haag

Le Greffier : Alvarez