Interdiction d'utiliser des bureaux en cellules habitables; ordre de remise en état

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C_324/2026

Arrêt du 16 septembre 2026

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Haag, Président,
Müller et Merz.
Greffier : M. Parmelin.

Participants à la procédure
A.________,
représenté par Me Pascal Pétroz, avocat,
recourant,

contre

Département du territoire de la République et canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques,
case postale 22, 1211 Genève 8.

Objet
Interdiction d'utiliser des bureaux en cellules habitables; ordre de remise en état,

recours contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève du 19 mai 2026 (ATA/501/2026 - A/244/2024-LCI).

Faits :

A.

A.________ est propriétaire de locaux affectés en bureaux en vertu d'autorisations de construire en procédure accélérée délivrées le 20 mars 2013, le 14 janvier 2014 et le 15 janvier 2015 (APA 37'573), aux premier et troisième étages de l'immeuble situé sur la parcelle n° 2'485 de la commune U.________, à la rue V.________, en zone de développement 3 destinée aux grandes maisons affectées à l'habitation, au commerce et aux autres activités du secteur tertiaire.
Le 21 septembre 2020, A.________ a déposé une demande d'autorisation de construire en procédure accélérée (APA 309'766) portant sur le changement d'affectation, déjà réalisé, des bureaux en cellules habitables. Ce projet a fait l'objet d'un préavis défavorable de la Police du feu au motif que les nouveaux logements ne disposaient pas d'accès pompiers conformes à la directive n° 7 du règlement d'application de la loi genevoise du 25 juillet 1990 sur la prévention des sinistres, l'organisation et l'intervention des sapeurs-pompiers (RPSSP; rsGE F 4 05.01). En date du 17 mai 2021, le Département du territoire de la République et canton de Genève a refusé de délivrer l'autorisation de construire au motif que le projet ne remplissait pas les conditions de sécurité requises en se référant au préavis négatif de la Police du feu. Le Tribunal administratif de première instance de la République et canton de Genève a confirmé cette décision sur recours de A.________ au terme d'un jugement non contesté et définitif rendu le 22 décembre 2021.

B.

Le 19 avril 2022, A.________ a déposé une nouvelle requête en autorisation de construire en procédure accélérée portant sur le changement d'affectation des bureaux du premier et troisième étages de l'immeuble édifié sur la parcelle n° 2'485 en résidence hôtelière. Le projet portait sur l'aménagement de dix chambres de 20 mètres carrés, de deux chambres de 27,5 mètres carrés et d'une petite suite de 62,5 mètres carrés. Le Département du territoire a enregistré la requête comme visant à régulariser la procédure d'infraction ouverte le 10 septembre 2021.
Le 27 avril 2022, la Direction cantonale des autorisations de construire a précisé que l'établissement devait comporter des installations sanitaires pour personnes à mobilité réduite, que le séjour-cuisine du logement du troisième étage devait bénéficier de jours sur l'extérieur et que la cloison le séparant de la chambre devait être supprimée. Elle a sollicité à plusieurs reprises des modifications du projet en ce sens. Le 28 mars 2023, elle a transmis à la Commission d'architecture la demande de dérogation à l'art. 109 de la loi cantonale sur les constructions et installations diverses du 14 avril 1988 (LCI; rsGE L 5 05) et à l'art. 125 de son règlement d'application (RCI; rsGE L 5 05.01) formulée par A.________. Le 20 février 2023, la Commission d'architecture a demandé des sanitaires aux normes du règlement concernant l'accessibilité des constructions et installations diverses du 29 janvier 2020 (RACI; rsGE L 5 05.06) au troisième étage et souhaité deux chambres pour les personnes à mobilité réduite sur le premier étage. Le 28 juin 2023, elle a demandé une modification du projet en ce sens qu'une chambre et un sanitaire, au moins, soient accessibles aux personnes à mobilité réduite au premier étage et exigé que les sanitaires du logement situé au troisième étage soient conformes aux normes du RACI. Le 5 septembre 2023, elle a émis un préavis défavorable dans la mesure où sa demande tendant à ce qu'au moins une chambre soit accessible et utilisable pour les personnes à mobilité réduite au premier étage n'avait pas été satisfaite et a maintenu son refus de dérogation à l'art. 109 LCI. Dans son dernier préavis du 15 septembre 2023, la Direction des autorisations de construire s'est également déclarée défavorable au projet au motif que les dispositions légales et réglementaires relatives aux personnes à mobilité réduite, ainsi que celles relatives aux baies et vues droites ainsi qu'à l'éclairage des locaux d'habitation n'étaient pas respectées.
Par décision du 19 octobre 2023, le Département du territoire a refusé de délivrer à A.________ l'autorisation de construire portant sur le changement d'affectation en résidence hôtelière des bureaux aménagés aux premier et troisième étages de l'immeuble sis sur la parcelle n° 2'485. En référence aux préavis défavorables des services précités, il a considéré que le projet ne respectait pas les art. 47 LCI et 125 RCI et que les conditions d'octroi d'une dérogation à l'art. 109 LCI et à son règlement d'application n'étaient pas remplies.
Par jugement du 23 mai 2024, le Tribunal administratif de première instance a confirmé cette décision sur recours du propriétaire.
La Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève a rejeté le recours interjeté par A.________ contre ce jugement au terme d'un arrêt rendu le 28 janvier 2025 (ATA/121/2025).

C.

Par décision du 1
er décembre 2023, le Département du territoire a interdit à A.________ d'utiliser les bureaux des premier et troisième étages comme cellules habitables et lui a ordonné de rétablir, d'ici au 29 mars 2024, une situation conforme au droit en rétablissant la précédente affectation et configuration des locaux, conformément à la précédente autorisation de construire les concernant, soit l'APA 37'573 initiale ou complémentaire 2 ou 3.

Le Tribunal administratif de première instance a suspendu la procédure de recours introduite par A.________ contre cette décision jusqu'à droit jugé sur la demande d'autorisation de construire du 19 avril 2022. Il a par la suite rejeté le recours au terme d'un jugement rendu le 16 octobre 2025.
Par arrêt du 19 mai 2026, la Chambre administrative de la Cour de justice a rejeté le recours de A.________ contre ce jugement.

D.

Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ demande au Tribunal fédéral d'annuler cet arrêt ainsi que la décision du Département du territoire du 1
er décembre 2023 lui faisant interdiction d'utiliser les bureaux des premier et troisième étages comme cellules habitables et lui ordonnant de rétablir une situation conforme au droit en rétablissant la précédente affectation et configuration des locaux conformément à l'autorisation de construire initiale. Il conclut à titre subsidiaire au renvoi de la cause à l'autorité inférieure pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

La Chambre administrative s'en rapporte à justice quant à la recevabilité du recours et persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt sans autre observation. Le Département du territoire conclut au rejet du recours.
Le recourant a répliqué.

E.

Par ordonnance du 22 juin 2026, l'effet suspensif a été accordé au recours.

Considérant en droit :

1.

Dirigé contre une décision rendue en dernière instance cantonale dans le domaine du droit public de la police des constructions, le recours est recevable comme recours en matière de droit public conformément aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Le recourant a pris part à la procédure de recours devant la cour cantonale et est particulièrement touché par l'arrêt attaqué qui confirme en dernière instance cantonale l'interdiction d'utiliser les bureaux des premier et troisième étages comme cellules habitables et l'ordre de rétablir une situation conforme au droit en rétablissant la précédente affectation et configuration des locaux conformément à l'autorisation de construire APA37/573 initiale ou complémentaire 2 ou 3. Il a donc un intérêt digne de protection à obtenir l'annulation de cet arrêt et de la décision du Département du territoire qu'il confirme. Sa qualité pour recourir selon l'art. 89 al. 1 LTF est donnée. Les autres conditions de recevabilité sont réunies de sorte qu'il convient d'entrer en matière.

2.

2.1. Le recourant reproche à la Chambre administrative d'avoir violé la garantie de la propriété consacrée à l'art. 26 Cst. en exigeant qu'il dépose une demande d'autorisation de construire pour le changement d'affectation de bureaux en logements, puis en le sanctionnant par un ordre de remise en état. Il soutient que le changement d'affectation des bureaux en logements n'était pas soumis à une autorisation de construire en application de la LCI, en l'absence de travaux, dès lors que la cloison séparant la chambre et le séjour du logement du troisième étage avait été abattue. L'autorité précédente aurait violé l'art. 3 al. 4 de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR; rsGE L 5 20), les art. 129 et 130 LCI, ainsi que les principes de la
lex specialiset de la
lex posterior, qui commandent, en présence de normes de rang égal et de contenu contradictoire, de donner la préférence à la norme spéciale par rapport à la norme générale et à la norme plus récente par rapport à la norme plus ancienne (cf. ATF 137 II 222 consid. 6.2), en confirmant une décision qui le sanctionne pour un changement d'affectation qui n'avait pas à être autorisé. La Chambre administrative aurait ignoré la volonté du législateur sous-jacente à l'adoption de l'art. 3 al. 4 LDTR, entré en vigueur le 25 juillet 2015, postérieurement à la LCI, de ne pas soumettre à autorisation un changement d'affectation de locaux commerciaux en logements en l'absence de travaux. Les références jurisprudentielles citées dans l'arrêt attaqué (ATA/121/2025 du 28 janvier 2025 et ATA/259/2026 du 10 mars 2026) ne seraient pas pertinentes. En réplique, le recourant soutient encore qu'en vertu du droit fédéral, un changement d'affectation sans travaux ne serait pas soumis à une autorisation de construire lorsque la nouvelle affectation est conforme à celle de la zone concernée et n'a qu'une incidence manifestement mineure sur l'environnement et la planification. La Chambre administrative n'aurait pas procédé à cet examen et rien au dossier ne permettrait de retenir que le changement d'affectation litigieux, sans augmentation de volume, ni transformation structurelle de l'immeuble, ni création d'ouvrages nouveaux, aurait entraîné des effets autres que mineurs (limité à la mise en place d'un lit en lieu et place d'un bureau).

2.2. La Chambre administrative semble au moins implicitement être partie du principe que le recourant n'était pas en mesure de soulever ce grief dès lors qu'elle y avait déjà répondu dans son arrêt du 28 janvier 2025, rendu à la suite du recours interjeté contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 23 mai 2024 confirmant le refus du Département du territoire de délivrer l'autorisation de construire en procédure accélérée visant à régulariser le changement d'affectation réalisé sans droit. Le recourant ne s'exprime pas à ce propos. La question de savoir s'il est ou non déchu du droit de faire valoir ce grief peut demeurer indécise car il est de toute manière infondé.

2.3. En vertu de l'art. 22 al. 1 LAT (RS 700), aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. La procédure d'autorisation de construire doit permettre à l'autorité de contrôler, avant la réalisation du projet, sa conformité aux plans d'affectation et aux réglementations applicables (ATF 150 II 489 consid. 2.1; 139 II 134 consid. 5.2; 123 II 256 consid. 3). Il y a transformation au sens de l'art. 22 al. 1 LAT lorsque, même sans modifier l'aspect extérieur, il est procédé à un changement d'affectation d'une construction ou d'une installation (cf. arrêt 1C_150/2016 du 20 septembre 2016 consid. 9.1 et les références citées). Ainsi, un changement d'affectation, même lorsqu'il ne nécessite pas de travaux de construction, reste en principe soumis à l'octroi d'une autorisation de construire. Cependant, en l'absence de travaux, la modification du but de l'utilisation peut être dispensée d'une telle autorisation si la nouvelle affectation est conforme à celle de la zone en question ou si son incidence sur l'environnement et la planification est manifestement mineure (ATF 139 II 134 consid. 5.2; 119 Ib 222 consid. 3a; 113 Ib 219 consid. 4d). Si les effets engendrés par la nouvelle utilisation se révèlent plus importants que précédemment, une autorisation de construire est requise; il en va ainsi en cas d'augmentation significative des immissions (cf. arrêts 1C_105/2023 du 13 novembre 2023 consid. 2.2; 1C_2/2021 du 3 décembre 2021 consid. 3.1; 1C_638/2020 du 17 juin 2021 consid. 3.1). Les cantons peuvent élargir le champ d'application de la notion fédérale de constructions et installations soumises à autorisation de construire, mais non pas la restreindre (ATF 150 II 489 consid. 2.1).

Sur le plan cantonal, l'art. 1 al. 1 let. b LCI assujettit à une autorisation de construire les projets ayant notamment pour objet de modifier la destination d'une construction ou d'une installation. En application de cette disposition, la Chambre administrative a considéré qu'en principe, tout changement d'affectation devait être autorisé avant d'être effectué (cf. entre autres, arrêts ATA/927/2025 du 26 août 2025 consid. 4.1.1; ATA/788/2023 du 18 juillet 2023 consid. 3.5). Sur recours de la Ville de Genève, la Chambre constitutionnelle de la Cour de justice a annulé la loi 12'045 visant à modifier l'art. 1 al. 8 LCI en soumettant un changement d'affectation de locaux commerciaux en logements à une simple déclaration à l'autorité pour harmoniser cette loi avec la modification de l'art. 3 al. 4 LDTR, au motif notamment qu'une suppression générale de toute procédure d'autorisation de construire pour les modifications de destination visées par l'art. 1 al. 8 LCI n'était pas compatible avec les exigences se déduisant de l'art. 22 LAT (arrêt ACST/2/2018 du 5 mars 2018 consid. 12h).

2.4. Appelé à revoir l'interprétation d'une norme cantonale sous l'angle de l'arbitraire, le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue par l'autorité cantonale de dernière instance que si celle-ci apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs et en violation d'un droit certain. En revanche, si l'application de la loi défendue par l'autorité cantonale ne s'avère pas déraisonnable ou manifestement contraire au sens et au but de la disposition ou de la législation en cause, cette interprétation sera confirmée, même si une autre solution - même préférable - paraît possible. En outre, pour qu'une décision soit annulée au titre de l'arbitraire, il ne suffit pas qu'elle se fonde sur une motivation insoutenable; encore faut-il qu'elle apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF 151 II 850 consid. 4.3). Dans ce contexte, le recours est soumis aux exigences accrues de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 150 I 50 consid. 3.2.7; 149 III 81 consid. 1.3).

2.5. Il n'est pas contestable qu'un changement d'affectation de locaux commerciaux en logements, même sans travaux importants, puisse avoir des incidences sur le respect des prescriptions applicables à la zone, quant à sa conformité à celle-ci, sur l'application des normes légales ou réglementaires à observer en matière de prévention des incendies (arrêt 1C_617/2022 du 20 février 2024 consid. 7 qui concernait un changement d'affectation de logements en bureaux), de sécurité ou de salubrité, sur l'environnement (s'agissant en particulier des immissions) ou encore sur l'équipement de la parcelle, notamment quant au nombre de places de stationnement requis (cf. art. 4 ss du règlement cantonal relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 17 mai 2023 [RPSFP; rsGE L 5 05.10]). Il en va précisément ainsi du changement d'affectation litigieux de bureaux en logements qui avait des incidences sur les normes à respecter en matière de protection contre l'incendie et d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. La consultation des services cantonaux concernés dans le cadre d'une procédure d'autorisation en procédure accélérée pouvait ainsi se justifier au regard de l'art. 1 al. 1 let. b LCI et du but poursuivi par cette norme.

Le recourant ne peut rien tirer à son avantage de l'art. 3 al. 4 LDTR, entré en vigueur postérieurement à l'art. 1 al. 1 LCI, qui considère qu'il n'y a pas de changement d'affectation au sens de cette loi lorsque des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel sont affectés à l'habitation. Cette loi poursuit des objectifs différents de la LCI, liés à la préservation de l'habitat et des conditions de vie existants (cf. art. 1 al. 1 LDTR), qui ne sont précisément pas mis en cause par un changement d'affectation de bureaux en logements comme celui réalisé par le recourant. Le fait d'exonérer un tel changement de tout examen de l'autorité du point de vue de la LDTR ne permet pas d'étendre cette solution au regard de la LCI. Il importe ainsi peu que le changement d'affectation de locaux commerciaux en logements ne soit pas soumis à une autorisation en vertu de la LDTR. La Chambre constitutionnelle de la Cour de justice a d'ailleurs annulé un projet de loi modifiant la LCI visant à harmoniser cette loi avec la LDTR en exonérant tout changement d'affectation de locaux commerciaux en logements à la procédure d'autorisation de construire pour le soumettre à une simple déclaration à l'autorité (cf. ci-dessus, consid. 2.3 in fine).
Il n'était nullement arbitraire d'admettre que le projet du recourant visant à transformer les bureaux en logements sous la forme d'un hôtel résidence ou de cellules habitables, soit soumis à l'examen des services cantonaux, dont la police du feu, pour vérifier que les règles en matière de police du feu, de salubrité et de sécurité spécifiques à cette utilisation sont respectées. Le seul fait que le changement d'affectation serait conforme à la zone de développement 3 n'est à cet égard pas décisif pour conclure qu'une autorisation de construire n'était pas nécessaire. L'interprétation faite de l'art. 1 al. 1 let. b LCI résiste aux critiques qui lui sont adressées et n'apparaît pas insoutenable. Le recourant ne saurait dès lors être suivi lorsqu'il prétend que le changement d'affectation des bureaux aménagés aux premier et au troisième étages de l'immeuble en logements sous forme de cellules habitables ou de résidence hôtelière n'était pas soumis à autorisation sous prétexte qu'il n'impliquait aucuns travaux suite à la démolition de la cloison intérieure du local de 27,5 mètres carrés du troisième étage.

2.6. Un ordre de remise en état suppose une situation non conforme au droit. À ce propos, le recourant ne saurait être suivi lorsqu'il considère avoir levé le seul élément problématique qui faisait obstacle à l'autorisation de construire, en supprimant la cloison afin de remettre le local du troisième étage dans sa configuration initiale licite et prétend que le changement d'affectation réalisé sans autorisation serait conforme au droit. Comme le relève pertinemment la cour cantonale, l'autorisation de construire sollicitée a aussi été refusée parce que les prescriptions relatives à l'accessibilité des personnes à mobilité réduite n'étaient pas respectées et qu'une dérogation n'entrait pas en considération. Le recourant ne prétend pas avoir adapté les sanitaires à ces normes comme la Commission de l'architecture et la Direction des autorisations de construire l'avaient demandé dans leur préavis. Il n'est par conséquent pas établi que les locaux, tels qu'ils sont aménagés aujourd'hui pour l'habitation, seraient conformes à la loi et qu'ils pourraient dès lors être autorisés. Le recourant reproche en vain un comportement contradictoire de l'autorité inférieure. Le préavis favorable de la Direction des autorisations de construire du 11 février 2021 reposait sur la dernière version de plans versés au dossier sur laquelle un sanitaire adapté aux personnes à mobilité réduite avait été ajouté au premier étage. Or, le recourant n'a pas repris ces plans dans sa demande d'autorisation de construire du 19 avril 2022.

2.7. Pour le surplus, le recourant conteste que les conditions posées à l'art. 36 Cst. pour retenir que l'ordre de remise en état était admissible et ne portait pas une atteinte disproportionnée à son droit de propriété étaient réalisées. La Chambre administrative aurait relevé de manière erronée qu'il se plaignait d'une violation de sa liberté économique. La garantie de la propriété et la liberté économique ancrées aux art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst. peuvent être restreintes aux conditions fixées à l'art. 36 Cst. Dans le cadre de cet examen, les griefs de violation de la garantie de la propriété et d'atteinte à la liberté économique se confondent généralement (cf. ATF 111 Ia 23 consid. 4a, s'agissant de l'existence d'une base légale et du respect du principe de la proportionnalité) et peuvent être examinés ensemble (cf. arrêts 1C_195/2021 du 28 octobre 2021 consid. 5.1.2; 1C_124/2019 du 7 août 2019 consid. 3.1). Le fait que les juges précédents ont examiné les griefs du recourant sous l'angle de la violation de sa liberté économique en lieu et place de la garantie de la propriété n'est ainsi pas de nature à remettre en cause leur raisonnement.

Les garanties de la propriété et de la liberté économique ancrées aux art. 26 al. 1 et 27 al. 1 Cst. ne sont pas absolues. Comme tous droits fondamentaux, elles peuvent être restreintes aux conditions fixées à l'art. 36 Cst. Pour être compatibles avec cette disposition, les restrictions de droit public à la propriété doivent reposer sur une base légale, être justifiées par un intérêt public et respecter les principes de la proportionnalité et de l'égalité devant la loi (art. 36 al. 1 à 3 Cst.; cf. ATF 129 I 337 consid. 4.1 et les arrêts cités). Le refus d'autoriser a posteriori un changement d'affectation de locaux utilisés comme bureaux en chambres individuelles ne constitue pas une atteinte particulièrement grave à la propriété foncière du recourant, celle-ci ne lui étant pas enlevée de force ni une utilisation de son bien conforme à sa destination rendue impossible ou beaucoup plus difficile (cf. ATF 140 I 168 consid. 4; 130 I 360 consid. 1.2; arrêt 1C_491/2022 du 18 août 2023 consid. 4). A fortiori, il en va de même de l'ordre de remise des locaux dans leur affectation originelle.
Selon la jurisprudence, l'ordre de supprimer une construction ou une installation réalisée sans droit et pour laquelle une autorisation ne pouvait être accordée n'est en soi pas contraire au principe de la proportionnalité. Celui qui place l'autorité devant un fait accompli doit en effet s'attendre à ce que celle-ci se préoccupe plus de rétablir une situation conforme au droit que d'éviter les inconvénients qui en découlent pour lui (ATF 123 II 248 consid. 4a). Toutefois, l'autorité peut renoncer à une telle mesure si les dérogations à la règle sont mineures, si l'intérêt public lésé n'est pas de nature à justifier le dommage que la démolition causerait au maître de l'ouvrage, si celui-ci pouvait de bonne foi se croire autorisé à construire ou encore s'il y a des chances sérieuses de faire reconnaître la construction comme conforme au droit (ATF 132 II 21 consid. 6; 123 II 248 consid. 3a/bb). C'est à l'aune de ces principes qu'il convient d'examiner la conformité au droit de l'ordre donné au recourant de réaffecter les locaux aménagés en chambres dans leur affectation originelle de bureaux, étant rappelé que si le Tribunal fédéral examine en principe librement si un ordre de remise en état, qui constitue une restriction du droit de propriété garanti par l'art. 26 al. 1 Cst., répond à un intérêt public et respecte le principe de la proportionnalité, il s'impose une certaine retenue lorsqu'il s'agit de tenir compte de circonstances locales dont les autorités cantonales ont une meilleure connaissance que lui, ou de trancher de pures questions d'appréciation (ATF 147 I 393 consid. 5.3.2).
L'ordre de remise en état repose sur une base légale expresse et non contestée, soit sur les art. 129 let. e et 130 LCI. Il en va de même de l'obligation faite au recourant de soumettre le changement d'affectation à une procédure d'autorisation de construire en procédure accélérée fondée sur une interprétation défendable de l'art. 1 al. 1 let. b LCI (cf. ci-dessus consid. 2.5). Pour les raisons exposées précédemment, le recourant ne saurait être suivi lorsqu'il prétend qu'il n'existe aucune situation contraire au droit. Il n'a pas contesté l'arrêt de la Chambre administrative du 28 janvier 2025 qui confirmait en dernière instance cantonale le refus d'autoriser le changement d'affectation des bureaux en résidence hôtelière. Il n'a pas davantage déposé une nouvelle demande d'autorisation de construire portant sur un projet modifié en conformité aux desiderata de la Direction des autorisations de construire et de la Commission d'architecture. Il existe un intérêt public non contestable à la création de nouveaux logements au vu de la pénurie notoire que connaît le canton de Genève en la matière et le recourant peut faire valoir un intérêt économique certain à ce que des locaux affectés à des bureaux, qui peinent à trouver preneur, puissent être voués à un usage conforme à la zone d'habitations, destiné principalement à l'hébergement d'étudiants ou de femmes battues. Toutefois, ces intérêts ne sauraient l'emporter sur les intérêts publics poursuivis par les autres prescriptions légales et réglementaires, auxquelles doit satisfaire tout projet de construction et tout changement d'affectation de bureaux en logements, en particulier celles liées à l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. La dérogation à ces prescriptions ayant été refusée, l'obligation faite au recourant de revenir à l'affectation d'origine des locaux ne viole dès lors pas le principe de la proportionnalité. Le recourant ne prétend au surplus pas que certaines des chambres du premier ou du troisième étage pourraient être affectées au logement sans modifications pour respecter les exigences de la Commission d'architecture et de la Direction des autorisations de construire en matière d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite et qu'un ordre de remise en état partiel pourrait être ordonné. L'intérêt des locataires actuels des logements litigieux à pouvoir continuer à occuper les locaux ne saurait s'opposer à la remise en état des lieux ou à la tenir pour disproportionnée, s'agissant de locaux qui ne sont pas prioritairement destinés à une habitation de longue durée, mais à l'hébergement d'étudiants et de femmes ayant subi des violences. Le recourant n'émet au surplus aucun grief spécifique en lien avec l'interdiction d'utiliser les locaux également ordonnée dans la décision du Département du territoire le 1
er décembre 2023. Il n'appartient pas au Tribunal fédéral d'examiner d'office si cette mesure était conforme au droit et respectait les exigences requises à l'art. 36 Cst. de toute restriction au droit de propriété.

Dans ces circonstances, l'on ne saurait retenir que l'arrêt attaqué porterait une atteinte inadmissible et disproportionnée à la propriété du recourant.

3.

Le recours doit par conséquent être rejeté dans la mesure où il est recevable, aux frais du recourant qui succombe (art. 65 et 66 al. 1 LTF). Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens (art. 68 al. 3 LTF). Le délai d'exécution de l'ordre de remise en état, initialement fixé au 29 mars 2024, est largement échu. Il convient d'impartir un nouveau délai au 31 mars 2027 au recourant pour qu'il procède alternativement aux modifications des chambres et des sanitaires conformément aux exigences requises par la Commission d'architecture et la Direction des autorisations de construire pour les rendre accessibles aux personnes à mobilité réduite ou à la remise en état des locaux en bureaux conformément à l'autorisation de construire APA 37'573 initiale ou complémentaire 2 ou 3 (cf. ci-dessus, lettres A et C).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.

Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.

Un nouveau délai au 31 mars 2027 est imparti au recourant pour procéder alternativement aux modifications des chambres et des sanitaires du premier et troisième étages de l'immeuble sis sur la parcelle n° 2'485 de la commune U.________ conformément aux exigences requises par la Commission d'architecture et la Direction des autorisations de construire du canton de Genève pour les rendre accessibles aux personnes à mobilité réduite ou à la remise en état de ces locaux en bureaux conformément à l'autorisation de construire APA 37'573 initiale ou complémentaire 2 ou 3, des 20 mars 2013, 14 janvier 2014 et 15 janvier 2015.

3.

Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

4.

Le présent arrêt est communiqué au mandataire du recourant, ainsi qu'au Département du territoire et à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève.

Lausanne, le 16 septembre 2026

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Haag

Le Greffier : Parmelin