Bau- und Planungsrecht

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_717/2025

Urteil vom 29. September 2026

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Kneubühler, präsidierendes Mitglied,

Bundesrichter Müller,

nebenamtlicher Bundesrichter Weber,

Gerichtsschreiber Mattle.

A.________,

Beschwerdeführer, vertreten durch Herrn Dr. Cornelio Zgraggen und/oder Frau Céline Zgraggen,

gegen

1. B.B.________,

2. C.B.________,

Beschwerdegegnerschaft, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Christoph Hehli,

Gemeinderat Meggen,

Am Dorfplatz 3, Postfach, 6045 Meggen,

vertreten durch Rechtsanwalt Tobias Bättig.

Gegenstand

Bau- und Planungsrecht,

Beschwerde gegen das Urteil vom 17. Oktober 2025

des Kantonsgerichts Luzern (7H 24 233).

Sachverhalt:

A.

B.B.________ und C.B.________ sind Eigentümer des Grundstücks Nr. 979, Grundbuch (GB) Meggen, das sich in der Wohnzone C befindet. Sie reichten am 25. September 2020 ein Baugesuch für eine Sanierung bzw. Erweiterung des sich auf dem Grundstück befindlichen Einfamilienhauses ein. A.________, Miteigentümer des Grundstücks Nr. 513, GB Meggen, erhob dagegen fristgerecht Einsprache. Der Gemeinderat Meggen wies die Einsprache mit Entscheid vom 28. April 2021 ab, soweit er diese nicht als erledigt erklärt hat, und erteilte die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen.

In der Folge ersuchte die Bauherrschaft um eine Bauabänderung betreffend Erstellung Hohlraum. Der Gemeinderat erteilte dafür am 21. September 2021 eine "1. Bauabänderungsbewilligung", wobei auf eine öffentliche Auflage des entsprechenden Gesuchs verzichtet bzw. den Anstössern die Projektänderung nicht zur Kenntnis gebracht worden war. Das Bauprojekt wurde entsprechend der Bauabänderungsbewilligung fertiggestellt.

B.

Nach der Fertigstellung nahm A.________ am sanierten und erweiterten Einfamilienhaus Abweichungen gegenüber dem ursprünglich bewilligten Bauprojekt wahr. Er bemerkte im Sommer 2024 eine Unstimmigkeit hinsichtlich eines Durchgangs an der Ostseite der Baute und tätigte entsprechende Abklärungen beim Bauamt Meggen. Im August 2024 mandatierte er einen Rechtsvertreter. Nachdem dieser Einsicht in die Bauakten genommen hatte, liess A.________ am 23. September 2024 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben mit dem Antrag, die Bauabänderungsbewilligung vom 21. September 2021 der Gemeinde Meggen betreffend das Grundstück Nr. 979 ersatzlos aufzuheben. Das Kantonsgericht Luzern trat mit Urteil vom 17. Oktober 2025 auf die Beschwerde nicht ein, da der Beschwerdeführer bereits am 5. Juli 2024 Kenntnis der "1. Bauabänderungsbewilligung" vom 21. September 2021 erlangt und somit die Beschwerdefrist von zwanzig Tagen nicht eingehalten habe.

C.

Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 1. Dezember 2025 gelangte A.________ an das Bundesgericht und beantragt die Aufhebung des Urteils des Kantonsgerichts Luzern vom 17. Oktober 2025. Das Kantonsgericht Luzern sei anzuweisen, auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 23. September 2024 einzutreten. Eventualiter sei das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts bzw. zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Vorinstanz beantragt die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Meggen und die Beschwerdegegnerschaft beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Im weiteren Schriftenwechsel haben der Beschwerdeführer und der Gemeinderat Meggen an ihren Anträgen festgehalten. Die Beschwerdegegnerschaft hat keine Duplik eingereicht.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid im Zusammenhang mit der Bewilligungsfähigkeit einer Baute. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zur Verfügung (Art. 82 ff. BGG). Der Beschwerdeführer nahm am vorinstanzlichen Verfahren teil und ist durch den angefochtenen Entscheid auch materiell beschwert und damit nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verletze Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG). Dies prüft das Bundesgericht frei. Die Anwendung des kantonalen und kommunalen Gesetzes- und Verordnungsrechts überprüft das Bundesgericht hingegen nur auf Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht, namentlich mit dem Willkürverbot gemäss Art. 9 BV (BGE 142 II 369 E. 2.1 mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdeführenden geltend gemacht und begründet werden (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Beschwerde muss sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen. Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 mit Hinweisen).

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, diese seien offensichtlich unrichtig oder beruhten auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG, was in der Beschwerdeschrift darzulegen ist (vgl. Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 145 IV 154 E. 1.1; 143 I 310 E. 2.2; je mit Hinweisen).

2.

Strittig ist, ob der Beschwerdeführer seine Beschwerde bei der Vorinstanz rechtzeitig eingereicht hat. § 206 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. März 1989 des Kantons Luzern (PBG/LU; SRL Nr. 735) sieht vor, dass alle in Anwendung des Bundesgesetzes über die Raumplanung und dieses Gesetzes erlassenen Entscheide und Beschlüsse innert 20 Tagen mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht angefochten werden können, soweit dieses Gesetz nichts anderes bestimmt. Die Vorinstanz ging davon aus, dass diese Frist gegen die Bauabänderungsbewilligung vom 21. September 2021 mit der bei ihr am 23. September 2024 erhobenen Beschwerde nicht eingehalten wurde.

3.

Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichts beginnt für Dritte, die zu Unrecht nicht in ein Baubewilligungsverfahren einbezogen werden, die Rechtsmittelfrist erst mit der tatsächlichen Kenntnisnahme des Entscheids zu laufen. Aus Gründen der Rechtssicherheit und nach dem Grundsatz von Treu und Glauben, der Behörden wie Privaten gleichermassen rechtsmissbräuchliches Verhalten verbietet (Art. 5 Abs. 3 BV), darf die Drittperson aber den Beginn des Fristenlaufs nicht beliebig hinauszögern, sobald sie auf irgendeine Weise Kenntnis von der sie berührenden Entscheidung erhalten hat. Sie hat sich vielmehr danach zu erkundigen, wenn Anzeichen dafür vorliegen, und rechtzeitig zu reagieren (BGE 134 V 306 E. 4.2 mit Hinweisen). Sie hat diesfalls darum besorgt zu sein, das Dispositiv und die Begründung des Entscheids zu erfahren, um sich über dessen Tragweite Klarheit zu verschaffen und zu entscheiden, ob sie ein Rechtsmittel dagegen erheben will. Unterlässt sie dies, beginnt für sie die Rechtsmittelfrist zur Anfechtung des Entscheids ab dem Tag zu laufen, an dem sie bei der Vornahme der zumutbaren Schritte vom Entscheid und seiner Begründung hätte Kenntnis nehmen können (vgl. BGE 139 IV 228 E. 1.3; 102 Ib 91 E. 3; Urteil 1F_5/2026 vom 27. April 2026 E. 1.2 mit Hinweisen).

Die Rechtsprechung hebt auch hervor, dass es nicht angeht, Verfügungen, die dazu bestimmt sind, Rechtskraftwirkungen zu entfalten, noch nach beliebig langer Zeit in Frage zu stellen. Umgekehrt ist der Grundsatz zu beachten, dass die Verfügungsadressatin bzw. der Verfügungsadressat aus einer unterbliebenen oder fehlerhaften Eröffnung keine Nachteile erleiden soll. Wann die Rechtsmittelfrist zu laufen beginnt, ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall zu bestimmen. Als Leitlinie gilt dabei, dass die Person, die aus einer nicht offiziellen Quelle Kenntnis von einem sie berührenden Entscheid erlangt, zwar nicht innert Frist seit dieser Kenntnisnahme ein Rechtsmittel ergreifen muss. Allerdings darf sie in diesem Fall auch nicht einfach untätig bleiben, sondern hat sie die je nach den Umständen gebotenen Schritte zu unternehmen (BGE 102 Ib 91 E. 3). Dabei tritt mit der Zeit das Rechtsschutzinteresse gegenüber jenem der Rechtssicherheit in den Hintergrund. Welcher der beiden Gesichtspunkte den Vorrang verdient, ist aufgrund einer Interessenabwägung zu beurteilen (vgl. zum Ganzen Urteile 9C_639/2019 vom 12. Februar 2020 E. 4.3, 1C_150/2012 vom 6. März 2013 E. 2.3, in: ZBl 115/2014 S. 324 und 1C_327/2024 vom 14. Februar 2025 E. 6.1; je mit Hinweisen).

4.

Im Lichte dieser Rechtsprechung ist zu prüfen, ob die Vorinstanz von einer Kenntnisnahme der "1. Bauabänderungsbewilligung" vom 21. September 2021 am 5. Juli 2024 ausgehen und die Eingabe des Beschwerdeführers vom 23. September 2024 als verspätet ansehen durfte. Soweit es dabei um die Konkretisierung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) geht, kommt dem Bundesgericht freie Kognition zu (Urteil 1C_150/2012 vom 6. März 2013 E. 2.3).

4.1. Wie aus der vom Gemeinderat Meggen eingereichten elektronischen Korrespondenz hervorgeht, wandte sich der Beschwerdeführer offenbar am 5. Februar 2024 und am 20. März 2024 schriftlich an die Gemeinde Meggen und sprach er dort am 14. März 2024 vor. Danach versandte die Gemeinde Meggen am 16. April 2024 ein erstes und am 18. Juni 2024 ein zweites Schreiben jeweils mit dem Betreff "Baugesuch Nr. 2023-0326; 2. Bauabänderung, Grundstücke Nrn. 979, 219, D.________strasse xxx, GB Meggen". Im zweiten Schreiben erwähnte die Gemeinde Meggen unter anderem, dass ein Hohlraum im Keller der Baute nach Durchführung eines Bauabänderungsverfahrens aus statischen Gründen zugemauert worden sei. Darauf gelangte der Beschwerdeführer erneut an die Gemeinde Meggen und verlangte am 27. Juni 2024 Akteneinsicht in das Baudossier 2023-0326, wobei er darauf hinwies, das Bewilligungsverfahren im Zusammenhang mit dem Kellerraum sei ein zentraler Punkt seiner Angelegenheit. Mit elektronischer Nachricht vom 1. Juli 2024 teilte der Gemeindeammann der Gemeinde Meggen dem Beschwerdeführer mit, dass er Akteneinsicht in das Baudossier 2023-0326 erhalte.

Der Gemeinderat Meggen macht geltend, der Beschwerdeführer habe bei der danach am 5. Juli 2024 erfolgten Akteneinsicht auf dem Bauamt der Gemeinde Einsicht in die "1. Bauabänderungsbewilligung" vom 21. September 2021 nehmen können. Zudem sei dem Beschwerdeführer diese Baubewilligungsänderung samt den entsprechenden Plänen gleichentags per E-Mail zugestellt worden. Der Beschwerdeführer hingegen gab im Rahmen der am 23. September 2024 bei der Vorinstanz eingereichten Beschwerde an, er habe von der "1. Bauabänderungsbewilligung" vom 21. September 2021 erst am 4. September 2024 Kenntnis erhalten.

4.2. Zum Beweis, dass der Beschwerdeführer am 5. Juli 2024 Einsicht in die "1. Bauabänderungsbewilligung" vom 21. September 2021 erhalten habe, legt der Gemeinderat den Ausdruck einer an den Beschwerdeführer adressierten elektronischen Nachricht vom 5. Juli 2024 vor. Vom Beschwerdeführer wird der Erhalt dieser elektronischen Nachricht bestritten. Ein Nachweis für die Zustellung der Nachricht an den Beschwerdeführer liegt nicht vor. Der von der Gemeinde eingereichte Ausdruck der E-Mail-Nachricht ändert daran nichts, zumal sich damit die erfolgreiche Zustellung der Nachricht an den Beschwerdeführer nicht beweisen lässt. Dass der Beschwerdeführer am 5. Juli 2024 auf dem Bauamt der Gemeinde nicht nur Einsicht in die Akten des Baudossiers 2023-0326, zu welchem die "1. Bauabänderungsbewilligung" vom 21. September 2021 nicht gehört, erhielt, sondern dass ihm sämtliche Akten betreffend die Bauverfahren auf dem Grundstück Nr. 979, GB Meggen, vorgelegt wurden, ist ebenfalls nicht belegt. In der bereits erwähnten Korrespondenz zwischen der Gemeinde und dem Beschwerdeführer vom März 2024 bzw. Juni 2024 und in der erwähnten elektronischen Nachricht des Gemeindeammanns vom 1. Juli 2024 wird jedenfalls ausschliesslich Bezug genommen auf das Baudossier 2023-0326 und nicht auf das Baudossier 2020-041-A, unter welchem die "1. Bauabänderungsbewilligung" registriert ist. Woraus die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Vernehmlassung ableitet, im Dossier Nr. 2023-0326 seien auch die Akten des Dossiers Nr. 2020-041-A enthalten, wird von ihr nicht belegt. Schliesslich lässt auch das Akteneinsichtsgesuch des Rechtsvertreters des Beschwerdeführers vom 13. August 2024 nicht darauf schliessen, dass der Beschwerdeführer bereits am 5. Juli 2024 Kenntnis der Bauabänderungsbewilligung vom 21. September 2021 erhalten hatte. So wird in der Eingabe des Rechtsvertreters zwar auf die von der Gemeinde Meggen im Schreiben vom 18. Juni 2024 erwähnten Bauabänderungsverfahren Bezug genommen, was indessen nicht den Schluss zulässt, der Beschwerdeführer habe von allen entsprechenden Bewilligungen bereits Kenntnis erlangt.

Demnach ist nicht erstellt, dass der damals noch nicht anwaltlich vertretene Beschwerdeführer von der "1. Bauabänderungsbewilligung" vom 21. September 2021 bereits am 5. Juli 2024 Kenntnis genommen hatte. Damit ist die Annahme der Vorinstanz, in jenem Zeitpunkt habe bereits die Beschwerdefrist von zwanzig Tagen zu laufen begonnen, als willkürlich zu betrachten. Die Vorinstanz hat sich insbesondere gar nicht vertieft damit auseinandergesetzt, dass nicht nur eine, sondern zwei Bauabänderungsbewilligungen erteilt wurden, die mit zwei verschiedenen Dossier-Nummern registriert wurden.

4.3. Die Vorinstanz führte im angefochtenen Urteil aus, selbst wenn der Beschwerdeführer weder die elektronische Nachricht der Gemeinde Meggen vom 5. Juli 2024 erhalten noch den ersten Bauabänderungsentscheid vor Ort hätte einsehen können, habe er nicht zeitnah die nach den Umständen gebotenen Schritte zur Wahrung der Rechtsmittelfrist unternommen. Obwohl dem Beschwerdeführer schon vor dem 5. Juli 2024 habe klar sein müssen, dass ein entsprechender Entscheid vorliege, habe er noch über einen Monat zugewartet, bevor er einen Rechtsanwalt aufgesucht und mandatiert habe. Auch unter diesem Gesichtspunkt erweise sich die am 23. September 2024 eingereichte Beschwerde als verspätet.

Zwar erwähnte das Schreiben vom 18. Juni 2024 der Gemeinde Meggen an den Beschwerdeführer unter anderem ein Bauabänderungsverfahren im Zusammenhang mit einem Hohlraum im Keller der Baute. Dass damit entgegen dem Betreff des Schreibens nicht die 2. Bauabänderungsbewilligung bzw. das Dossier Nr. 2023-0326 angesprochen war, sondern eine frühere Bauabänderungsbewilligung, war für den Beschwerdeführer indessen nicht ohne weiteres erkennbar. Richtig ist immerhin, dass sich der Beschwerdeführer - wie der von ihm mit der Gemeinde Meggen geführten Korrespondenz zu entnehmen ist - schon vor dem 5. Juli 2024 bemüht hat, in den Besitz des für ihn relevanten Entscheids zu gelangen (vgl. E. 4.1 hiervor). Soweit ihm die Vorinstanz in diesem Zusammenhang vorwirft, er habe nach dem 5. Juli 2024 zu lange zugewartet, bis er am 13. August 2024 einen Rechtsanwalt beauftragt habe, ist zu berücksichtigen, dass die fragliche Zeitperiode in die Zeit der Sommerferien fiel, in welcher sich die Kontaktaufnahme sowohl mit Amtsstellen wie auch mit Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten schwierig gestalten kann.

Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände und in Abwägung der verschiedenen Interessen hat der Beschwerdeführer sich nicht wider Treu und Glauben verhalten und nicht zu lange zugewartet, bevor er Beschwerde an die Vorinstanz erhoben hat. Daher kann ihm auch unter diesem Gesichtspunkt keine nicht eingehaltene Rechtsmittelfrist entgegengehalten werden.

4.4. Damit ergibt sich, dass der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz aufzuheben ist. Die Vorinstanz wird sich mit den weiteren Eintretensvoraussetzungen auseinanderzusetzen haben, namentlich ob der Beschwerdeführer, der Miteigentümer eines auf der anderen Strassenseite gelegenen Grundstücks ist, zur Anfechtung der Bauabänderungsbewilligung legitimiert ist. Sofern auf die Beschwerde einzutreten ist, wird die Vorinstanz sodann zu prüfen haben, ob die Bauabänderungsbewilligung vom 21. September 2021, die erst knapp vier Jahre nach der Ausführung angefochten wurde, tatsächlich aufzuheben ist.

5.

Die Beschwerde ist somit gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz mit offenem Ausgang gilt für die Frage der Kosten- und Entschädigungsfolgen als vollständiges Obsiegen (BGE 146 V 28 E. 7; 141 V 281 E. 11.1 mit Hinweis). Die Gerichtskosten sind somit der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen, wobei die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner solidarisch haften (vgl. Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Diese haben zudem dem Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (vgl. Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird gutgeheissen, das angefochtene Urteil aufgehoben und die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden unter solidarischer Haftbarkeit der Beschwerdegegnerin und dem Beschwerdegegner auferlegt.

3.

Die Beschwerdegegnerin und der Beschwerdegegner haben den Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Meggen und dem Kantonsgericht Luzern schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 29. September 2026

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Kneubühler

Der Gerichtsschreiber: Mattle