Baubewilligung (Bienenhäuser/Gebühren)

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_760/2025, 1C_762/2025

Urteil vom 14. Oktober 2026

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Müller, Präsident,

Bundesrichter Chaix, Kneubühler,

Gerichtsschreiber Dold.

Verfahrensbeteiligte

1. A.A.________,

2. B.A.________,

Beschwerdeführer,

beide vertreten durch Rechtsanwältin Nina Menzi, Häuptli van den Bergh Rechtsanwälte,

gegen

Gemeinderat Zurzach,

Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5001 Aarau.

Gegenstand

1C_760/2025

Baubewilligung (Bienenhäuser/Gebühren),

1C_762/2025

Baubewilligung (Umgebungsarbeiten),

Beschwerden gegen die Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 10. November 2025 (WBE.2024.305 und WBE.2024.306).

Sachverhalt:

A.

A.a. Am 6. März 1973 bewilligte der Gemeinderat Baldingen dem Bienenzüchter C.________ auf der Parzelle Nr. 91.1 (heute Parzelle Nr. 2639) die Erstellung von zwei Bienenhäusern (ein Haus für Bienen und ein Haus für Gerätschaften). Eine kantonale Zustimmung holte er nicht ein. Die Bienenhäuser wurden 1973 erstellt.

Mit E-Mail vom 1. Juli 2019 ersuchte das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) des Kantons Aargau die Gemeinde Baldingen, bei den aktuellen Eigentümern (A.A.________ und B.A.________) ein nachträgliches Baugesuch einzufordern. Am 4. November 2021 fand ein Augenschein vor Ort statt, in dessen Folge vereinbart wurde, dass für die beiden Bienenhäuser einerseits und die beim Augenschein angetroffenen Umgebungsgestaltungselemente andererseits zwei separate Baugesuche eingereicht werden dürfen. Entsprechend reichten A.A.________ und B.A.________ am 10. Januar 2023 zwei Baugesuche ein, welche die Gemeinde Zurzach (zu welcher die Gemeinde Baldingen in der Zwischenzeit mit anderen Gemeinden fusioniert hatte) dem BVU übermittelte.

A.b. Das BVU stimmte dem Baugesuch für die Bienenhäuser mit Verfügung vom 23. Februar 2023 bezüglich der kantonalen Prüfbelange unter folgenden Nebenbestimmungen zu:

"1. Wird die Bienenhaltung nicht innert zwei Jahren wieder aufgenommen bzw. später wieder aufgegeben, sind die Bauten zu beseitigen, wenn bis zu diesem Zeitpunkt keine rechtskräftige Baubewilligung für eine neue Nutzung vorliegt. Nutzungsänderungen sind baubewilligungspflichtig.

2. Die vorstehende Eigentumsbeschränkung gemäss Ziffer 1 ist im Grundbuch der Parzelle Nr. 2639 anzumerken. Die Abteilung für Baubewilligungen veranlasst die Anmerkung nach Rechtskraft der Baubewilligung auf Kosten der Gesuchsteller."

Mit Baubewilligungsentscheid vom 16. März 2023 eröffnete der Gemeinderat Zurzach die Verfügung des BVU und bezeichnete diese als integralen Bestandteil. Eine von A.A.________ und B.A.________ dagegen erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat des Kantons Aargau mit Entscheid vom 26. Juni 2024 ab.

Daraufhin erhoben A.A.________ und B.A.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, wobei sie im Wesentlichen die Aufhebung der erwähnten Nebenbestimmungen beantragten. In verfahrensrechtlicher Hinsicht verlangten sie, das Verfahren sei bis zum Inkrafttreten des revidierten Raumplanungsgesetzes (SR 700) und seiner Ausführungsbestimmungen, mit denen eine Verjährung bzw. Verwirkung der Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausserhalb der Bauzonen eingeführt werde, eventualiter vorerst bis zum 1. Juli 2025, zu sistieren. Mit Verfügung vom 11. Dezember 2024 wies der mit der Sache befasste Instruktionsrichter des Verwaltungsgerichts das Sistierungsgesuch ab (Dispositiv-Ziffer 1) und traf weitere Instruktionsmassnahmen (Dispositiv-Ziffer 2-5). Auf die dagegen von A.A.________ und B.A.________eingereichte Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten trat das Bundesgericht mit Urteil 1C_16/2025 vom 2. Mai 2025 nicht ein.

Mit Urteil WBE.2024.305 vom 20. November 2025 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab.

A.c. In Bezug auf die Umgebungsgestaltungselemente (1. Ersatz Bahnschwellen durch Granitsteine; 2. Ersatz vorbestehender Eingangsbereich mit aufgefrischter Türe; 3. Ersatz Brunnentrog; 4. Demontage Zwischenwand; 5. Ursprünglicher Kiesplatz mit Häcksel eindecken; 6. Auffangtank; 7. Sitzplatz aus Paletten) verfügte das BVU am 26. Mai 2023 Folgendes:

"I. Dem Abbruch der Zwischenwand (Ziff. 4) wird ohne Auflagen nachträglich zugestimmt.

II. Die Bauten und Anlagen Ziff. 1-3 und 5-7 werden abgewiesen und sind innerhalb von drei Monaten ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids rückzubauen. Die Stützbauten sind durch natürliche, dem umgebenden Terrain angepasste, begrünte Böschungen zu ersetzen. Der Vorplatz (Ziff. 5) ist zu begrünen. Der Rückbau ist mittels Fotodokumentation nachzuweisen."

Mit Baubewilligungsentscheid vom 29. Juni 2023 eröffnete der Gemeinderat Zurzach die Verfügung des BVU und bezeichnete diese als integralen Bestandteil. Eine von A.A.________ und B.A.________ dagegen erhobene Beschwerde hiess der Regierungsrat mit Entscheid vom 26. Juni 2024 teilweise gut, indem er den Auffangtank (Ziff. 6) von der Rückbaupflicht ausnahm und stattdessen anordnete, dieser werde so lange toleriert, als er dicht sei und auf der Parzelle Bienen gehalten würden. Im Übrigen wies er die Beschwerde ab.

Auch gegen diesen Entscheid gelangten A.A.________ und B.A.________ an das Verwaltungsgericht, wobei sie ihre Beschwerde auf die Elemente (bzw. Ziffern) 1, 2, 5 und 6 beschränkten und sich hinsichtlich des 5. Elements nicht gegen den Rückbau, sondern nur gegen die Anordnung wehrten, darüber hinaus den Platz begrünen zu müssen. Weiter beantragten sie, die Elemente 1, 2 und 6 seien ohne Nebenbestimmungen zu bewilligen, eventualiter zu tolerieren.

Mit Urteil WBE.2024.306 vom 20. November 2025 wies das Verwaltungsgericht auch diese Beschwerde ab.

B.

Mit zwei separaten Beschwerden in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 17. Dezember 2025 beantragen A.A.________ und B.A.________ die Aufhebung der beiden Urteile des Verwaltungsgerichts vom 20. November 2025. Darüber hinaus beantragen sie im Verfahren betreffend die Bienenhäuser (1C_760/2025) im Wesentlichen, die erwähnten Nebenbestimmungen (Beseitigungsrevers und Grundbucheintrag) seien aufzuheben. Im Verfahren betreffend die Umgebungsgestaltung (1C_762/2025) wiederholen sie im Wesentlichen ihre (oben wiedergegebenen) Anträge im vorinstanzlichen Verfahren.

Der Gemeinderat und der Regierungsrat haben sich nicht vernehmen lassen. Das Verwaltungsgericht hat im Verfahren betreffend die Bienenhäuser auf eine Vernehmlassung verzichtet, während es im Verfahren betreffend die Umgebungsgestaltung Stellung genommen und die Abweisung der Beschwerde beantragt hat. Das ebenfalls zu Vernehmlassung eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hat sich ebenfalls lediglich zur Umgebungsgestaltung geäussert und schliesst sich insoweit den Ausführungen des Verwaltungsgerichts an. Die Beschwerdeführenden haben im betreffenden Verfahren eine Replik eingereicht.

In beiden Verfahren hat das Bundesgericht den Beschwerden mit Präsidialverfügung vom 22. Januar 2026 aufschiebende Wirkung erteilt.

Das Gesuch der Beschwerdeführenden, die Verfahren bis am 1. Januar 2026 zu sistieren, ist an diesem Datum gegenstandslos geworden.

Erwägungen:

1.

Die beiden Beschwerdeverfahren hängen inhaltlich eng zusammen. Es rechtfertigt sich, sie zu vereinigen und die Sache in einem einzigen Urteil zu behandeln (vgl. Art. 71 BGG i.V.m. Art. 24 BZP).

2.

2.1. Die Beschwerdeführenden fechten zwei kantonal letztinstanzliche Endentscheide in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an (Art. 82 lit. a, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Sie sind als Baugesuchsteller und -stellerin sowohl durch den im Grundbuch anzumerkenden Beseitigungsrevers (Verfahren 1C_760/2025) als auch die Verweigerung der Baubewilligung und die Wiederherstellungsanordnungen (Verfahren 1C_762/2025) beschwert und nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde berechtigt (vgl. zur Verschlechterung der Rechtsstellung der betroffenen Person durch einen Beseitigungsrevers: Urteil 1C_470/2024 vom 7. November 2025 E. 3 mit Hinweisen).

2.2. Die Beschwerdeführenden fechten auch die zwei verfahrensleitenden Verfügungen vom 11. Dezember 2024 an, mit denen das Verwaltungsgericht ihre Sistierungsgesuche abgewiesen hatte. Sie sind der Auffassung, das damals noch nicht erfolgte Inkrafttreten von Art. 25 Abs. 5 RPG (betreffend die Verjährung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach 30 Jahren) bewirke für sie einen vorteilhafteren Verfahrensausgang.

Art. 93 Abs. 3 BGG sieht vor, dass Zwischenentscheide durch Beschwerde gegen den Endentscheid nur anfechtbar sind, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirken. Das trifft hier nicht zu. Denn nach der bundesgerichtlichen Praxis ist die Rechtmässigkeit von Verwaltungsakten (soweit keine anderslautende übergangsrechtliche Regelung besteht) grundsätzlich nach der Rechtslage im Zeitpunkt ihres Ergehens zu beurteilen. Später eingetretene Rechtsänderungen sind nur ausnahmsweise zu berücksichtigen, wenn zwingende Gründe für die sofortige Anwendung des neuen Rechts sprechen (BGE 144 II 326 E. 2.1.1; 139 II 243 E. 11.1; je mit Hinweisen). Solche zwingenden Gründe für die sofortige Anwendung von Art. 25 Abs. 5 RPG bestehen nicht (Urteil 1C_458/2025 vom 1. Juni 2026 E. 2.2.2).

Eine Gutheissung der an das Verwaltungsgericht gerichteten Gesuche um Sistierung des Verfahrens bis zum Inkrafttreten von Art. 25 Abs. 5 RPG (welches schliesslich am 1. Januar 2026 erfolgte) hätte somit keine Auswirkung auf den Endentscheid gehabt, da das Verwaltungsgericht auch bei einer späteren Beurteilung Art. 25 Abs. 5 RPG nicht hätte berücksichtigen können. Auf die Beschwerden ist deshalb insoweit nicht einzutreten, als sie sich gegen die verwaltungsgerichtlichen Verfügungen vom 11. Dezember 2024 richten.

2.3. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerden ist mit der erwähnten Ausnahme und unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten. An einer hinreichenden Begründung fehlt es allerdings in mehrfacher Hinsicht. Eine solche liegt insbesondere insofern nicht vor, als die Beschwerdeführenden im Verfahren 1C_762/2025 das "Abstellen auf Unterlagen ohne Beweiswert" rügen. In der Beschwerdeschrift wird nicht dargelegt, inwiefern die damit zusammenhängende Kritik am Ausgang des Verfahrens etwas ändern könnte (vgl. Art. 97 Abs. 1 BGG). Dasselbe gilt für die Behauptung, das Verwaltungsgericht würde seine eigene Einschätzung bzw. diejenige der "Schreibtischtäterinnen und -täter" des BVU über diejenige der Fachpersonen stellen, die am Augenschein vom 4. November 2021 anwesend gewesen seien. Auch insoweit als die Beschwerdeführenden die Verhältnismässigkeit des Rückbaus der Umgebungsgestaltungselemente mit dem Argument bestreiten, der ursprüngliche Zustand sei nicht wiederherstellbar, setzen sie sich nicht in hinreichender und nachvollziehbarer Weise mit den betreffenden vorinstanzlichen Erwägungen auseinander. Darauf ist deshalb nicht einzugehen.

3.

3.1. Die Beschwerdeführenden rügen, das Verwaltungsgericht habe nicht hinreichend dargelegt, weshalb es ihre Rüge der Verletzung der Begründungspflicht durch den Regierungsrat nicht als begründet erachtet habe. Auch habe es sich nicht mit ihren Rügen betreffend die rückwirkende Anwendung von Art. 16b Abs. 2 RPG und § 44 des Gesetzes des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 über Raumentwicklung und Bauwesen (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) auseinandergesetzt. Dasselbe gelte für eine mögliche Verletzung des Gleichbehandlungsgebots (Art. 8 Abs. 1 BV).

3.2. Das Verwaltungsgericht setzte sich mit der Frage der rechtsgleichen kantonalen Praxis in E. 4.2.3 seines die Umgebungsgestaltungselemente betreffenden Urteils sehr wohl auseinander. Auf die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht durch den Regierungsrat ging es sodann in E. 2.2.2 seines die Bienenhäuser betreffenden Urteils ausführlich ein. In E. 4.3.3.3 erwog es zudem - ebenfalls ausführlich -, ob ein Beseitigungsrevers zulässig sei, obwohl erst mit Art. 16b Abs. 2 RPG und § 44 BauG eine explizite Gesetzesgrundlage geschaffen worden sei. Die pauschale Kritik, der angefochtene Entscheid verletze die aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessende Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen (vgl. dazu BGE 149 V 156 E. 6.1; 143 III 65 E. 5.2; je mit Hinweisen), ist unbegründet, soweit sie ihrerseits hinreichend substanziiert wurde (vgl. Art. 106 Abs. 2 BGG).

4.

4.1. In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die beiden Bienenhäuser rechtskräftig bewilligt worden sind. Die Beschwerdeführenden bringen in dieser Hinsicht vor, die Baubewilligung vom 6. März 1973 sei gültig, weil es zu jenem Zeitpunkt noch keiner kantonalen Zustimmung bedurft habe. Die kantonale Ausführungsgesetzgebung zum damals neuen Gewässerschutzgesetz des Bundes sei erst 1978 in Kraft getreten. Eine kantonale Zustimmung hätte man in dieser Zwischenphase gar nicht bekommen. Im Übrigen habe der Beseitigungsrevers mit dem Gewässerschutz ohnehin nichts zu tun. Hinzu komme, dass nicht nur die kommunalen, sondern auch die kantonalen Behörden Kenntnis von den Bienenhäusern gehabt hätten. Unter anderem habe am 20. Dezember 1972 eine Begehung mit Vertretern der kantonalen Landwirtschaftsdirektion stattgefunden, wobei es um die Abparzellierung mit Blick auf den projektierten Bau der Bienenhäuser gegangen sei. Die Gebäude seien weiter von kantonalen Stellen amtlich vermessen worden und es hätten dort ab 1976 im Auftrag des Kantons Imkereikurse stattgefunden, wobei der Kanton in jenem Jahr auch die Bewilligung zur Nutzung der Bienenhäuser als Belegstation erteilt habe. Kantonale Verwaltungsstellen hätten die Bienenhäuser darüber hinaus für Besprechungen benutzt und auch im Güterbogen des Jahres 1996 seien sie aufgelistet gewesen. Und schliesslich habe die landwirtschaftliche Bewirtschaftung und die damit einhergehende kantonale Subventionierung regelmässige Kontrollen durch den Kanton mit sich gebracht.

4.2. Das Verwaltungsgericht erwog, für die Beurteilung der Gültigkeit der Baubewilligung vom 6. März 1973 spielten die von den Beschwerdeführenden geschilderten Begleitumstände im Vorfeld, anlässlich und im Nachgang zur Bewilligungserteilung keine Rolle. Ein allfälliges berechtigtes Vertrauen des vormaligen Eigentümers der Parzelle in die Gültigkeit der Baubewilligung (auch gestützt auf die Bauabnahme oder die spätere jahrzehntelange behördliche Duldung des Bauwerks) könnte unter Umständen einer unbedingten Beseitigungsanordnung der Bienenhäuser erfolgreich entgegengehalten werden, die aber hier nicht zur Beurteilung stehe. Ob die fehlende Zustimmung der kantonalen Fachstelle für Gewässerschutz zur Nichtigkeit der Baubewilligung führe, könne zudem ebenso wie im Urteil des Bundesgerichts 1C_655/2015 vom 16. November 2016 E. 2.3 offengelassen werden. Denn selbst wenn die Baubewilligung gültig wäre, stünde dies einer nachträglichen Ergänzung mit einer Nebenbestimmung nicht entgegen.

4.3. Das Bundesgesetz vom 8. Oktober 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen (AS 1972 950; im Folgenden: aGSchG) trat am 1. Juli 1972 und damit noch vor der kommunalen Baubewilligung für die beiden Bienenhäuser in Kraft. Gemäss Art. 20 aGSchG und Art. 27 Abs. 1 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972 (AS 1972 967) durften Baubewilligungen für Gebäude und Anlagen ausserhalb der Bauzone bzw. des im generellen Kanalisationsprojekt abgegrenzten Gebiets nur erteilt werden, soweit die Zweckbestimmung den beanspruchten Standort bedingte; formell bedurfte die Baubewilligung der Zustimmung der kantonalen Fachstelle für Gewässerschutz (Urteil 1C_655/2015 vom 16. November 2016 E. 2.3). Mit dem Erlass von Art. 20 aGSchG wurden nicht nur gewässerpolizeiliche, sondern auch raumplanerische Ziele verfolgt, weshalb es nicht darauf ankam, ob bei den fraglichen Bauten und Anlagen überhaupt Abwasser anfiel (BGE 104 Ib 374 E. 1a). Das Erfordernis einer kantonalen Bewilligung galt somit entgegen der Auffassung der Beschwerdeführenden unabhängig von einem gewässerpolizeilichen Zusammenhang und ergab sich zudem direkt aus dem Bundesrecht, unabhängig von kantonalem Ausführungsrecht (vgl. zu Letzterem auch Urteil 1P.171/1999 vom 23. November 1999 E. 4a).

4.4. Eine andere Frage ist, ob die fehlende Zustimmung der kantonalen Fachstelle für Gewässerschutz die Nichtigkeit der Baubewilligung vom 6. März 1973 zur Folge hat. Ein fehlerhafter Verwaltungsakt ist in der Regel lediglich anfechtbar, nicht nichtig. Sofern das Gesetz nichts Anderes bestimmt, setzt Nichtigkeit kumulativ voraus, dass der dem fehlerhaften Verwaltungsakt anhaftende Mangel besonders schwer wiegt, er sich als offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar erweist und die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe fallen vorab formelle Mängel (funktionelle und sachliche Unzuständigkeit, krasse Verfahrensfehler) in Betracht. Die Nichtigkeit tritt von Anfang an (ex tunc) ein und ist von jeder mit der Sache befassten Behörde jederzeit und von Amtes wegen zu berücksichtigen (zum Ganzen: BGE 151 II 101 E. 3.4.2 f. mit Hinweisen).

Bei der nach Art. 25 Abs. 2 RPG erforderlichen Zustimmung der kantonalen Behörde zu Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone geht das Bundesgericht davon aus, dass eine ohne diese Zustimmung erteilte Baubewilligung nichtig ist (BGE 111 Ib 213 E. 5b; Urteil 1C_260/2021 vom 1. Dezember 2022 E. 6.1; je mit Hinweisen). Zur Offensichtlichkeit des Verfahrensmangels hat es festgehalten, dass die Notwendigkeit einer kantonalen Mitwirkung für bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzone grundsätzlich als bekannt vorausgesetzt werden darf (Urteil 1C_566/2019 vom 5. August 2020 E. 5.2 mit Hinweisen; kritisch: HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1107). Es berücksichtigt in diesem Rahmen allerdings auch Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes, die dazu führen können, dass der Verfahrensmangel unter den konkreten Umständen ausnahmsweise nicht mehr als evident erscheint (siehe BGE 132 II 21 E. 3.2.2 f., wo der kantonalen Behörde die Baugesuchsakten und die kommunale Baubewilligung unter Hinweis auf die erforderliche Genehmigung zugestellt worden waren; vgl. ferner Urteile 1C_183/2018 vom 22. Juli 2019 E. 2 f.; 1C_566/2019 vom 5. August 2020 E. 5.2 f.; je mit Hinweisen).

Ob für den Baugesuchsteller (den früheren Eigentümer der Parzelle Nr. 2639) als juristischer Laie kurz nach Erlass des aGSchG evident sein musste, dass das Baugesuch für die beiden Bienenhäuser der Zustimmung einer kantonalen Behörde bedurfte, ist aus heutiger Sicht schwierig zu beantworten (vgl. auch das bereits vom Verwaltungsgericht zitierte Urteil 1C_655/2015 vom 16. November 2016 E. 2.3). Jedenfalls ist davon auszugehen, dass das raumplanerische Trennungsprinzip damals noch weniger stark im allgemeinen Bewusstsein verankert war als heute, auch wenn die kantonale Zustimmung bereits damals unabdingbar war (BGE 111 Ib 213 E. 5a). Hinzu kommen die Hinweise der Beschwerdeführenden auf Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes. Das Verwaltungsgericht ging darauf allerdings nicht ein bzw. traf dazu keine Sachverhaltsfeststellungen. Es sah die betreffenden Vorbringen vielmehr als irrelevant an, weil es davon ausging, dass selbst eine gültige Baubewilligung nachträglich mit einem Beseitigungsrevers verbunden werden könne und mit anderen Worten auch das möglicherweise berechtigte Vertrauen des vormaligen Eigentümers der Parzelle in die Gültigkeit der Baubewilligung einer nachträglichen Ergänzung mit einer Nebenbestimmung nicht entgegenstehe. Ob dies zutrifft, ist im Folgenden zu untersuchen.

5.

5.1. Das Verwaltungsgericht legte dar, rechtskräftige Verfügungen könnten nicht nur widerrufen bzw. aufgehoben, sondern auch abgeändert, also mit einer Nebenbestimmung ergänzt werden. Selbst wenn die Baubewilligung gültig wäre, dürfte sie mit der Nebenbestimmung ergänzt werden, dass die Bienenhäuser beseitigt werden müssten, falls und sobald sie nicht mehr für die Bienenhaltung oder eine anderweitige bewilligte Nutzung benötigt würden, sofern das Interesse an der richtigen Rechtsanwendung den Vertrauensschutz (in die Beständigkeit einer Baubewilligung ohne derartigen Beseitigungsvorbehalt) überwiege. Zwar hätten Beseitigungsvorbehalte (oder Entfernungsauflagen) erst durch die Art. 16b Abs. 2 RPG und § 44 Abs. 1 BauG eine explizite Grundlage im Gesetz erfahren. An der Rechtslage ändere dies allerdings nichts, weil es auch nach früherem Recht zulässig gewesen sei, eine Baubewilligung (auflösend) bedingt bzw. mit einer entsprechenden Nebenbestimmung zu erteilen, wenn sich dies aus dem Sinn des Rechtssatzes ergeben habe, auf den sich die Baubewilligung stützte. Würden Bestimmungen in der Landwirtschaftszone zonenfremde Bauten und Anlagen nur ausnahmsweise zulassen, weil eine konkrete Nutzung einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordere bzw. aus wichtigen Gründen nur oder wesentlich besser dort stattfinden könne, sei nicht einzusehen, weshalb die Bewilligung für die Baute oder Anlage nicht untrennbar mit dieser Nutzung verknüpft und mittels Nebenbestimmung sichergestellt werden solle, dass die Baute nur solange bestehen dürfe, als die Nutzung aufrechterhalten werde.

5.2. Aus den vorinstanzlichen Erwägungen geht nicht klar hervor, ob das Verwaltungsgericht annimmt, dass hier die Voraussetzungen für einen Widerruf erfüllt seien (vgl. dazu § 37 des Gesetzes des Kantons Aargau vom 4. Dezember 2007 über die Verwaltungsrechtspflege [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Jedenfalls übersieht es, dass das Interesse der Beschwerdeführenden sich nicht in der Nutzung für die Bienenhaltung erschöpft. Der Bundesgesetzgeber schreibt in Art. 16b Abs. 1 RPG für Bauten und Anlagen, die nicht mehr zonenkonform verwendet werden und für die eine Nutzung im Sinne der Art. 24-24e RPG nicht zulässig ist, lediglich vor, dass sie nicht mehr benutzt werden dürfen, wobei dieses Verbot entfällt, sobald sie wieder zonenkonform genutzt werden.

Mit Art. 16b Abs. 1 RPG hatte sich das Bundesgericht im Urteil 1C_189/2022 vom 13. Januar 2023 zu befassen. Der damals zu beurteilende Sachverhalt entsprach in verschiedener Hinsicht demjenigen, der dem vorliegenden Fall zu Grunde liegt. Der frühere Grundeigentümer, ein Landwirt, hatte ohne Baubewilligung, aber in Einklang mit dem materiellen Recht Pferdeboxen eingerichtet, für die der neue Eigentümer, der selbst nicht Landwirt war, später ein nachträgliches Baugesuch stellte. Das Bundesgericht beanstandete die Erteilung einer Baubewilligung durch die kantonalen Instanzen nicht, zumal im Zeitpunkt der Errichtung die Voraussetzungen dafür erfüllt gewesen waren, stellte aber klar, dass für den neuen Eigentümer im Rahmen von Art. 16b Abs. 1 RPG von Gesetzes wegen ein Benutzungsverbot gelte (a.a.O. E. 3.2.2 mit Hinweisen auf Literatur und Gesetzesmaterialien).

Die (über das Benutzungsverbot hinausgehende) Beseitigung der Bauten und Anlagen sowie eine Wiederherstellung des früheren Zustands wird in Art. 16b Abs. 2 RPG an die Voraussetzung geknüpft, dass die Bewilligung befristet oder mit einer auflösenden Bedingung erteilt wurde. Die Anordnung einer auflösenden Bedingung (d.h. eines Beseitigungsrevers) bedarf praxisgemäss allerdings einer besonderen Begründung. Diese kann bspw. in Zweifeln am längerfristigen Bestand des Landwirtschaftsbetriebs liegen, hingegen genügt das allgemeine Interesse an der Freihaltung der Landwirtschaftszone bzw. der Trennung von Bau- und Nichtbauzone für sich alleine nicht (Urteil 1C_470/2024 vom 7. November 2025 E. 3 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 99 Ia 482 E. 3, wonach der Beseitigungsrevers eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung ist, die im Sinne eines weniger weit gehenden Eingriffs mit einer Baubewilligung verbunden wird, wenn diese überhaupt verweigert werden könnte). Die vorinstanzliche Auffassung, wonach alle Bauten und Anlagen, die in der Landwirtschaftszone nur ausnahmsweise zugelassen seien, mit einem Beseitigungsrevers verbunden werden können, ist somit unzutreffend.

5.3. Aus dem Ausgeführten folgt, dass sich das Verwaltungsgericht mit der Frage der Nichtigkeit der 1973 erteilten Bewilligung und den in diesem Zusammenhang stehenden Vorbringen der Beschwerdeführenden zum Vertrauensschutz sowie gegebenenfalls mit besonderen (über die Trennung von Bau- und Nichtbauzone hinausgehenden) Gründen für die Anordnung eines Beseitigungsrevers hätte auseinandersetzen müssen. Die diesbezüglichen Sachverhaltsfeststellungen und im angefochtenen Entscheid angeführten Rechtsgrundlagen sind unzureichend, um die Baubewilligung mit dem strittigen Beseitigungsrevers zu verbinden. Das angefochtene Urteil im Verfahren 1C_760/2025 verletzt damit Bundesrecht und ist aufzuheben.

6.

Im Rahmen der erneuten Beurteilung der Sache durch das Verwaltungsgericht wird gegebenenfalls die Frage nach dem zeitlich anwendbaren Recht bedeutsam sein. Da auch diese Frage umstritten ist, erscheinen aus Gründen der Verfahrensökonomie folgende Bemerkungen angezeigt.

Nach der bundesgerichtlichen Praxis ist bei der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit von ohne Bewilligung erstellten oder geänderten Bauten in der Regel der Rechtszustand im Zeitpunkt der Errichtung der Baute massgeblich, es sei denn, diese könne nach dem im Zeitpunkt des Entscheids geltenden milderen Recht bewilligt werden (BGE 123 II 248 E. 3a/bb mit Hinweis). Im Urteil 1C_22/2019 vom 6. April 2020 wies das Bundesgericht allerdings auf die praktischen Probleme hin, die diese Rechtsprechung mit sich bringt (a.a.O., E. 8.1, nicht publ. in: BGE 146 II 304, aber in: URP 2020 S. 529, mit Hinweisen). Jedenfalls ist eine Ausnahme zu machen für Rechtsvorschriften, die der Durchsetzung erheblicher öffentlicher Interessen dienen (a.a.O., E. 8.2 mit Hinweis; Urteil 1C_519/2020 vom 28. Oktober 2021 E. 5.2). Zwingende Gründe für eine sofortige Anwendung des neuen Rechts hat das Bundesgericht im Bereich des Gewässer-, Natur-, Heimat- und Umweltschutzrechts als gegeben erachtet (BGE 139 II 470 E. 4.2 mit Hinweisen). Eine entsprechende Qualifizierung ist auf dem Weg der Auslegung der betreffenden Bestimmungen, gegebenenfalls im Kontext des übergeordneten Rechts, vorzunehmen. Das Verwaltungsgericht hat in dieser Hinsicht zwar dargelegt, die erst nach Erstellung der Bienenhäuser in Kraft getretenen §§ 11 und 13 der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Baldingen vom 12. Dezember 1997 (im Folgenden: BNO) seien im Rahmen der Interessenabwägung beachtlich, doch hat es sich nicht abschliessend festgelegt, ob diese Bestimmungen darüber hinausgehend allein einen Bauabschlag rechtfertigen könnten. Es wird dies gegebenenfalls im Rahmen seiner Neubeurteilung prüfen und dabei auch auf den Umstand eingehen müssen, wie es sich insofern mit § 13 Abs. 3 BNO verhält, wo die Möglichkeit der Bewilligung von Bienenhäuschen ausdrücklich erwähnt wird.

7.

7.1. Mit Bezug auf die Umgebungsgestaltungselemente hatten sich die Beschwerdeführenden im vorinstanzlichen Verfahren auf den Standpunkt gestellt, dass die am 6. März 1973 erteilte Baubewilligung für die Bienenhäuser auch für die früher oder im selben Jahr errichteten Umgebungsgestaltungselemente gelte. Das Verwaltungsgericht erwog, dass es einen urkundlichen Nachweis für diese Darstellung nicht gebe, weder im Bewilligungsakt noch in den zugrundeliegenden Bauplänen. In ihrer Beschwerde ans Bundesgericht wenden die Beschwerdeführenden ein, das Verwaltungsgericht wäre zum gegenteiligen Schluss gekommen, wenn es die von ihnen angebotene Zeugin, die im Jahr 1973 den Bauarbeiten beigewohnt habe, befragt hätte.

7.2. Grundsätzlich gilt, dass Bauarbeiten, die nicht aus genehmigten Plänen hervorgehen, nicht bewilligt worden sind. Es ist Sache der Bauherrschaft, diese Vermutung zu zerstören (Urteil 1C_381/2020 vom 27. Juli 2021 E. 3.5 mit Hinweis). Im vorliegenden Fall haben die Beschwerdeführenden nicht dargelegt, dass die umstrittenen Umgebungsgestaltungselemente bewilligt worden wären. Zu welchem Zeitpunkt sie errichtet wurden, spielt insoweit keine Rolle. Es ist deshalb auch nicht massgeblich, ob die erwähnte Zeugin bestätigen könnte, dass die betreffenden Bauten und Anlagen bereits 1973 errichtet worden sind. Das Verwaltungsgericht verletzte das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden nicht, wenn es ihren diesbezüglichen Beweisantrag ablehnte (siehe zur sogenannten antizipierten Beweiswürdigung BGE 151 III 313 E. 5.6 mit Hinweisen). Es durfte somit ohne Bundesrecht zu verletzen davon ausgehen, dass für die Umgebungsgestaltungselemente keine Baubewilligung besteht.

8.

Zum Auffangtank hielt das Verwaltungsgericht fest, dieser sei von den Behörden offenbar erst anlässlich des Augenscheins vom 4. November 2021 entdeckt worden. Für den Betrieb der Bienenhäuser sei er nicht notwendig; zur Sammlung des wenigen bei der Herstellung von Honig anfallenden Abwassers sei auch eine mobile Lösung denkbar. Eine Baubewilligung komme deshalb nicht in Frage. Die Beschwerdeführenden stellen die fehlende Notwendigkeit eines eingebauten Wassertanks nicht in Abrede. Stattdessen berufen sie sich, wie auch in Bezug auf die weiteren Umgebungsgestaltungselemente, auf eine fast 50 Jahre dauernde behördliche Duldung. Bei welcher Gelegenheit die Behörden den auch nach Auffassung der Beschwerdeführenden kaum sichtbaren Wassertank entdeckt haben sollen, führen Letztere jedoch nicht konkret aus, sodass ihre Kritik an der diesbezüglichen Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz nicht hinreichend substanziiert ist (vgl. Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Weiter bezeichnen sie es aus landschaftsschützerischen Überlegungen als unsinnig, wenn einer mobilen Lösung der Vorzug gegeben werde. Allerdings lässt dieses Vorbringen die (bedingte) Rückbauverpflichtung nicht als unverhältnismässig erscheinen, denn die Beseitigung rechtswidriger Bauten ausserhalb der Bauzone dient der Durchsetzung des für die Raumplanung fundamentalen Prinzips der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet (BGE 147 II 309 E. 5.5 mit Hinweisen).

9.

9.1. Hinsichtlich des Ersatzes der Bahnschwellen durch Granitsteine und des Ersatzes des Eingangsbereichs mit aufgefrischter Türe berufen sich die Beschwerdeführenden zunächst auf den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 BV). Nicht nur hätten die Behörden den angeblich rechtswidrigen Zustand auch insoweit jahrzehntelang geduldet. Darüber hinaus habe das BVU der von ihnen angefragten Gemeindeverwaltung die Auskunft gegeben, dass es dafür keine Baubewilligung brauche. Es verstosse gegen ihren Anspruch auf rechtliches Gehör, dass das Verwaltungsgericht die betreffenden Personen nicht angehört habe. Der Projektleiter Vollzug der Abteilung für Baubewilligungen des BVU habe der Beschwerdeführerin am Augenschein bestätigt, dass ihr Vorgehen im Zusammenhang mit der Abklärung der Bewilligungspflicht korrekt gewesen sei. Damit setze sich das Verwaltungsgericht nicht auseinander.

9.2. Das Verwaltungsgericht hielt zunächst fest, der Ersatz der Bahnschwellen durch Granitsteinquader und die Neugestaltung des Eingangsbereichs im Jahr 2015 hätten das Erscheinungsbild wesentlich verändert, sodass keine Wesensgleichheit und damit auch kein Besitzstandsschutz bestehe. Die Beschwerdeführenden gehen auf diese Ausführungen nicht ein (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG), weshalb sich weitere Ausführungen hierzu und zu der von ihnen behaupteten jahrzehntelangen behördlichen Duldung des vor dem Umbau im Jahr 2015 bestehenden Zustands erübrigen. Auch die vorinstanzliche Feststellung, wonach der Eingangsbereich bzw. die Einfriedung für die Bienenhaltung insbesondere aus Sicherheitsgründen nicht erforderlich sei, bestreiten die Beschwerdeführenden nicht.

9.3. Zu ihrer Behauptung, via die Gemeinde vom BVU die Auskunft erhalten zu haben, dass für die Umgebungsgestaltungselemente keine Baubewilligung notwendig sei, hielt das Verwaltungsgericht fest, dies sei am Augenschein vom 4. November 2021 noch kein Thema gewesen. Zwar rügen die Beschwerdeführenden in dieser Hinsicht eine willkürliche Sachverhaltsfeststellung und machen darauf aufmerksam, dass sie in dieser Hinsicht eine nachträgliche Berichtigung des Augenscheinsprotokolls verlangt hätten. Dies ist allerdings im Ergebnis nicht entscheidend (vgl. Art. 97 Abs. 1 BGG). Das Verwaltungsgericht befasste sich nämlich auch mit einem Schreiben des für Baubewilligungen zuständigen Gemeinderatsmitglieds vom 19. Juli 2023, worin dieses unter anderem darauf hinwies, vor seiner Auskunft gegenüber den Beschwerdeführenden mit dem damals zuständigen Projektleiter Baugesuche des BVU Kontakt gehabt zu haben. Es bezeichnete diesen Hinweis auf eine Kontaktaufnahme zu Recht als vage und durfte vor diesem Hintergrund und angesichts der seit 2015 verstrichenen Zeit willkürfrei davon ausgehen, dass eine Zeugenbefragung keine zuverlässigen Erkenntnisse liefern würde (vgl. zur Frage des schwindenden Erinnerungsvermögens nach langer Zeit BGE 132 II 21 E. 2.1). Dies gilt umso mehr, als keine Hinweise darauf bestehen, dass es vom angeblichen Kontakt irgendwelche schriftlichen Unterlagen gibt, und die Beschwerdeführenden insbesondere nicht geltend machen, dass dem BVU irgendwelche Projektunterlagen vorgelegt worden seien. Ihre Rüge der Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 9 BV) ist somit unbegründet. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Projektleiter Vollzug der Abteilung für Baubewilligungen des BVU der Beschwerdeführerin am Augenschein bestätigte, dass ihr Vorgehen korrekt gewesen sei. Aus dem Protokoll ergibt sich nämlich ohne Weiteres, dass sich der Projektleiter damit lediglich auf die Nachfrage bei der Gemeinde bezog. Im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dieser Aussage unterstrich er denn auch, dass die Sache mit der Abteilung für Baubewilligungen hätte abgeklärt werden müssen und Letztere bei einer vorgängigen Kontaktaufnahme klar auf die Bewilligungspflicht hingewiesen hätte.

9.4. Umstritten ist schliesslich, ob die Granitsteinmauer aufgrund einer von den Bienenhäusern abgeleiteten Standortgebundenheit (Art. 24 RPG; BGE 124 II 252 E. 4c; Urteil 1C_154/2020 vom 13. Juli 2021 E. 5.3.1, in: ZBl 123/2022 S. 442; je mit Hinweisen) bewilligt werden müsste, weil sie zur Verhinderung von Hangrutschen notwendig sei.

Das Verwaltungsgericht erwog in dieser Hinsicht zunächst, es sei ohne weiteres möglich, die Granitsteinquader zu entfernen und an ihrer Stelle eine bepflanzte Böschung nach Massgabe des ursprünglichen Terrainverlaufs oder allenfalls etwas steiler zu errichten. Dass nur eine Stützmauer aus Granitsteinquadern (oder einem anderen Material) das Gelände hinreichend stabilisieren könnte, hätten die Beschwerdeführenden nicht durch eine entsprechende sachverständige Einschätzung (etwa durch eine Bauingenieurin oder einen Geologen) belegt. Es widerspreche jeder Logik, dass eine einreihige Mauer aus Granitsteinquadern einen ganzen Hang stützen und dadurch gefährliche Hangrutsche verhindern könnte. Wenn überhaupt, würden solche Naturereignisse durch den aus den Luftbildern ersichtlichen, hangseitigen Baumbestand auf der Parzelle verhindert, während die Mauer höchstens als nicht sicherheitsrelevante Auffangvorrichtung zur Vermeidung von Terrainabtragungen auf die Zufahrt dienen könne.

Die Beschwerdeführenden rügen die der vorinstanzlichen Beurteilung zu Grunde liegende Sachverhaltsfeststellung (Art. 97 Abs. 1 BGG). Sie machen geltend, am Augenschein seien sich alle Anwesenden einig gewesen, dass eine Hangsicherung notwendig sei. Wie sie zu dieser Annahme gelangen, ist jedoch nicht nachvollziehbar. Weiter behaupten sie, ein Gartenbauunternehmen habe das Erfordernis einer Hangsicherung bestätigt. Nach der Darstellung der Beschwerdeführenden hat freilich das betreffende Unternehmen die Bauarbeiten von 2015 selbst ausgeführt, weshalb es ein Interesse daran hat, diese Arbeiten als notwendig darzustellen. Abgesehen davon wies das Verwaltungsgericht darauf hin, dass selbst nach der von den Beschwerdeführenden eingereichten Offerte vom 3. August 2023 eben dieses Unternehmens statt einer Stützmauer auch eine neu modellierte Böschung möglich wäre. Das Verwaltungsgericht geht davon aus, dass eine solche mit den kommunalen Natur- und Landschaftsschutzbestimmungen vereinbar wäre, was vor dem Hintergrund der pauschalen Kritik der Beschwerdeführenden an dieser Einschätzung jedenfalls nicht als willkürlich erscheint (Art. 9 BV). Schliesslich ist dem Verwaltungsgericht auch keine willkürliche Anwendung des in § 17 Abs. 1 VRPG verankerten Untersuchungsgrundsatzes vorzuwerfen, wenn es nicht von Amtes wegen eine sachkundige Einschätzung der Hangrutschgefahr eingeholt hat und stattdessen davon ausging, dass dies Sache der Bauherrschaft gewesen wäre.

Die Rügen der Beschwerdeführenden im Zusammenhang mit der abgeleiteten Standortgebundenheit der Granitsteinmauer erweisen sich somit als unbegründet.

10.

Die Beschwerde im Verfahren 1C_760/2025 (betreffend Bienenhäuser) ist aus diesen Gründen gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist, und die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Beschwerde im Verfahren 1C_762/2025 (betreffend Umgebungsgestaltungselemente) ist dagegen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens tragen die Beschwerdeführenden die Gerichtskosten für das Verfahren 1C_762/2025, während für das Verfahren 1C_760/2025 keine Gerichtskosten zu erheben sind (vgl. Art. 66 Abs. 1 und 4 BGG). Der Kanton Aargau hat die Beschwerdeführenden für das Verfahren 1C_760/2025 angemessen zu entschädigen, während für das Verfahren 1C_762/2026 keine Parteientschädigung zuzusprechen ist (vgl. Art. 68 Abs. 1-3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Verfahren 1C_760/2025 und 1C_762/2025 werden vereinigt.

2.

Die Beschwerde im Verfahren 1C_760/2025 wird gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist, und die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. Die Beschwerde im Verfahren 1C_762/2025 wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.

Die Gerichtskosten werden im Umfang von Fr. 4'000.-- den Beschwerdeführenden auferlegt.

4.

Der Kanton Aargau hat die Beschwerdeführenden mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

5.

Dieses Urteil wird den Beschwerdeführenden, dem Gemeinderat Zurzach, dem Regierungsrat des Kantons Aargau, dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 14. Oktober 2026

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Müller

Der Gerichtsschreiber: Dold