Mieterausweisung,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A_401/2026

Urteil vom 15. September 2026

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Hurni, Präsident,
Gerichtsschreiber Widmer.

Verfahrensbeteiligte
A.________ und B.________,
Beschwerdeführer,

gegen

C.________,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mieterausweisung,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 7. Juli 2026 (LF260055-O/U).

Erwägungen:

1.

Das Einzelgericht summarisches Verfahren des Bezirksgerichts Winterthur verpflichtete A.________ und B.________ (Mieter), die von ihnen bewohnte 4.5-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss an der D.________-Strasse xxx in U.________ samt zugehörigem Keller-, Estrichabteil und Tiefgaragenplatz unverzüglich zu räumen und C.________ (Vermieterin) ordnungsgemäss zu übergeben. Zugleich wies es das Gemeindeammannamt V.________ an, den Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen der Vermieterin zu vollstrecken.
Eine von den Mietern dagegen erhobene Berufung wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 7. Juli 2026 ab, soweit es darauf eintrat.
Die Mieter (nachfolgend: Beschwerdeführer) erhoben dagegen mit Eingabe vom 28. Juli 2026 beim Bundesgericht Beschwerde. Gleichzeitig ersuchten sie darum, es sei ihnen für das bundesgerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege zu bewilligen und der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu gewähren.
Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wurde vom Präsidenten der ersten zivilrechtlichen Abteilung des Bundesgerichts mit Verfügung vom 29. Juli 2026 abgewiesen.
Auf die Einholung von Vernehmlassungen zur Beschwerde wurde verzichtet.

2.

2.1. Beschwerden an das Bundesgericht sind hinreichend zu begründen, ansonsten darauf nicht eingetreten werden kann. Dazu muss in der Beschwerdeschrift unter Bezugnahme auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheids dargelegt werden, inwiefern dieser Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 86 E. 2, 115 E. 2). Eine allfällige Verletzung von Grundrechten wird vom Bundesgericht nicht von Amtes wegen geprüft, sondern nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).

Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt (BGE 140 III 86 E. 2, 115 E. 2).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen).

Das Bundesgericht kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig, mithin willkürlich, ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG), was die beschwerdeführende Partei präzise geltend zu machen hat (sog. Sachverhaltsrüge).

2.3. In Zivilsachen, wie hier eine vorliegt, ist die Beschwerde an das Bundesgericht sodann nur gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts zulässig (Art. 75 Abs. 1 BGG). Unerlässliche Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschwerde an das Bundesgericht ist, dass der kantonale Instanzenzug ausgeschöpft worden ist. Der kantonale Instanzenzug soll demnach nicht nur formell durchlaufen werden. Vielmehr müssen die Rügen, die dem Bundesgericht unterbreitet werden, soweit möglich schon vor der Vorinstanz vorgebracht werden (BGE 143 III 290 E. 1.1 S. 292 f.; vgl. auch BGE 150 II 346 E. 1.2.4).

Auf die Beschwerde kann demnach nicht eingetreten werden, soweit die Beschwerdeführer dem Bundesgericht, unter Ergänzung des im angefochtenen Urteil festgestellten Prozesssachverhalts und ohne substanziierte Sachverhaltsrügen im Sinne von Art. 97 Abs. 1 BGG zu erheben, Rügen und Argumentationen vortragen, die sie nach den vorinstanzlichen Feststellungen im kantonalen Verfahren nicht erhoben haben.

3.

Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführer hätten sich im erstinstanzlichen Verfahren innerhalb der angesetzten Frist nicht zum Ausweisungsbegehren der Vermieterin (Beschwerdegegnerin) geäussert. Weshalb sie dies unterliessen, hätten sie in ihrer Berufung nicht dargelegt. Folglich stellten die erstmalig im Berufungsverfahren aufgestellten Behauptungen allesamt unzulässige Noven dar. Selbst wenn die Vorbringen zu berücksichtigen wären, könnten diese den erstinstanzlichen Entscheid nicht umstossen, wonach die Beschwerdegegnerin vorliegend berechtigt war, das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR ausserordentlich per 31. März 2026 zu kündigen. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses falle damit von Gesetzes wegen ausser Betracht, wobei der entsprechende Antrag der Beschwerdeführer ohnehin im Berufungsverfahren neu und damit unzulässig sei. Entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren prüfte die Vorinstanz sodann auch, ob die angeordnete unverzügliche Räumung des Mietobjekts unter Androhung der Vollstreckung auf erstes Verlangen der Beschwerdegegnerin verhältnismässig sei, und bejahte dies mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung. Sie erwog, die Gewährung einer weiteren Schonfrist, nachdem sich die Beschwerdeführer bereits seit dem 31. März 2026 ohne Rechtsgrund im Mietobjekt befänden, käme einer unzulässigen Erstreckung des Mietverhältnisses gleich.
Die Beschwerdeführer setzen sich mit den entsprechenden Erwägungen im angefochtenen Urteil offensichtlich nicht hinreichend auseinander und legen nicht genügend dar, welche Rechte die Vorinstanz damit inwiefern verletzt haben soll. Insoweit genügt ihre Beschwerde den vorstehend dargestellten Begründungsanforderungen offensichtlich nicht und kann darauf nicht eingetreten werden (Art. 108 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 BGG; vgl. auch die vorstehende Erwägung 2.1).

4.

Die Beschwerdeführer rügen sodann, der Entscheid der Vorinstanz verletze Art. 11 BV, Art. 3 Abs. 1 des Übereinkommens über die Rechte des Kindes und Art. 8 EMRK.
Den Feststellungen der Vorinstanz ist indessen nicht zu entnehmen, dass die Beschwerdeführer im Berufungsverfahren entsprechende Rügen vorgebracht hätten, und die Beschwerdeführer erheben dazu auch keine hinreichend substanziierte Sachverhaltsrüge. Auf die erstmals im vorliegenden Beschwerdeverfahren und unter unzulässiger Ergänzung des im angefochtenen Urteils festgestellten Sachverhalts erhobenen Rügen kann demnach nicht eingetreten werden (Art. 108 Abs. 1 lit. a BGG).

5.

Zusammenfassend ist auf die Beschwerde mangels hinreichender Begründung bzw. mangels Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs nicht einzutreten (Art. 108 Abs. 1 lit. a und b BGG).
Das Gesuch der Beschwerdeführer um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren ist abzuweisen, weil die Beschwerde als von vornherein aussichtslos erscheint (Art. 64 Abs. 1 BGG), wobei darüber unter den gegebenen Umständen nicht vorgängig separat entschieden werden musste (vgl. Urteil 4A_20/2011 vom 11. April 2011 E. 7.2.2).
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens sind dem Ausgang des Verfahrens entsprechend den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG). Die Beschwerdegegnerin hat keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung, da ihr aus dem bundesgerichtlichen Verfahren kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden ist (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt der Präsident:

1.

Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.

Das Gesuch der Beschwerdeführer um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren wird abgewiesen.

3.

Die Gerichtskosten von Fr. 800.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 15. September 2026

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Hurni

Der Gerichtsschreiber: Widmer