Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Steuerperiode 2021

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

9C_625/2025

Urteil vom 28. September 2026

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichterin Moser-Szeless, Präsidentin,

Bundesrichter Beusch, Bundesrichterin Bollinger,

Gerichtsschreiberin Keel Baumann.

Verfahrensbeteiligte

Korporation A.________,

vertreten durch Rechtsanwalt Toni Dettling,

Beschwerdeführerin,

gegen

Kantonale Steuerkommission Schwyz, Bahnhofstrasse 15, 6430 Schwyz,

Beschwerdegegnerin.

Gegenstand

Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Steuerperiode 2021,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 26. September 2025 (II 2024 14).

Sachverhalt:

A.

Die Korporation A.________ veräusserte am 31. März 2021 (Grundbucheintrag) das Grundstück B.________ (GB-Nr. xxx, Gemeinde U.________/SZ, 51'548 m²) zum Preis von Fr. 70'000'000.-. Gemäss vertraglicher Regelung waren Fr. 50'000'000.- mit Valuta der grundbuchlichen Eigentumsübertragung zu bezahlen. Für die restlichen Fr. 20'000'000.- wurde vereinbart, dass diese ohne Zinsvergütung zur Zahlung fällig würden zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Bewilligung des Gestaltungsplanes oder gegebenenfalls der Gestaltungspläne einschliesslich der Bewilligungen der hierfür erforderlichen Erschliessung für das zu überbauende Kaufobjekt, spätestens jedoch in jedem Fall, namentlich auch unbesehen der Erfüllung der vorstehenden Bedingung, am 30. Juni 2026. Für den gewährten Zahlungsaufschub deklarierte die Korporation A.________ in der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer vom 31. August 2021 eine Kaufpreisminderung von Fr. 5'250'000.- (Fr. 20'000'000.- zu 5 % für 5 ¼ Jahre). Ihre Auffassung, wonach der Zinssatz mindestens 5 % (wie bei ungedeckten Privatkrediten) betragen müsse, begründete sie damit, dass der Zahlungsaufschub risikobehaftet sei und relativ lange daure sowie dass die Schuldnerin über eine schmale Eigenkapitalbasis verfüge.

Mit Verfügung vom 26. Oktober 2021 wurde die Korporation A.________ mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 28'839'514.- und einem Steuerbetrag von Fr. 2'853'696.- veranlagt. Dabei erfolgte eine Aufrechnung der deklarierten Kaufpreisminderung von Fr. 5'250'000.- für die aufgeschobene Bezahlung von Fr. 20'000'000.- unter Hinweis darauf, dass der anwendbare Diskontsatz seit 2017 unverändert bei 0.0 % liege. Die von der Korporation A.________ dagegen erhobene Einsprache mit dem Antrag, der veranlagte Grundstückgewinn von Fr. 28'839'514.- sei um Fr. 4'516'030.- zu reduzieren und neu auf Fr. 24'323'484.- festzulegen, wies die Kantonale Steuerkommission Schwyz mit Entscheid vom 1. Februar 2024 ab.

B.

Beschwerdeweise liess die Korporation A.________ das Rechtsbegehren stellen, der Einspracheentscheid vom 1. Februar 2024 und die ihm zugrunde liegende Veranlagungsverfügung vom 26. Oktober 2021 betreffend die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer seien aufzuheben. Der veranlagte Grundstückgewinn von Fr. 28'839'514.- sei um Fr. 4'516'030.- zu reduzieren und neu auf Fr. 24'323'484.- festzulegen, eventualiter sei er in wesentlichem Umfang zu reduzieren. Die Vorinstanz sei aufzufordern, den beim seinerzeitigen Erwerb im Jahre 1996 angewendeten Diskontierungssatz vollständig offenzulegen. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz wies die Beschwerde mit Entscheid vom 26. September 2025 ab.

C.

Die Korporation A.________ lässt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten führen und das Rechtsbegehren stellen, der Entscheid vom 26. September 2025 sei aufzuheben und die Streitsache zur Vornahme einer sach- und rechtskonformen Veranlagung an das kantonale Gericht zurückzuweisen, wobei eine Erlösminderung während der ganzen Dauer des Zahlungsaufschubes bis 30. Juni 2026 zu einem Zinssatz von 5 % zu gewähren sei, eventuell zu einem reduzierten Zinssatz.

Die Kantonale Steuerkommission und das Verwaltungsgericht schliessen auf Abweisung der Beschwerde. In einer weiteren Eingabe nimmt die Korporation A.________ zu den beiden Vernehmlassungen Stellung.

Erwägungen:

1.

Angefochten ist ein letztinstanzlicher Endentscheid in einer die Grundstückgewinnsteuer betreffenden Streitigkeit, d.h. in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts. Damit ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten zulässig (Art. 82 lit. a, Art. 83 e contrario, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerin, eine selbständige Körperschaft des kantonalen öffentlichen Rechts, ist als Grundstückgewinnsteuerpflichtige gestützt auf Art. 89 Abs. 1 BGG in Verbindung mit Art. 73 Abs. 2 StHG (SR 642.14) zur Beschwerde berechtigt. Sie hat diese form- und fristgerecht eingereicht (Art. 42 Abs. 1 und 2 sowie Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf ihre Beschwerde ist damit einzutreten.

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f. BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition, jene des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts hingegen bloss auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte (BGE 150 II 346 E. 1.5.2; 143 II 459 E. 2.1). Mit freier Kognition ist zu prüfen, ob das kantonale Recht mit dem Bundesrecht, namentlich dem StHG, vereinbar ist (Urteile 9C_622/2024 vom 29. Dezember 2025 E. 2, nicht publ. in: BGE 152 II 116; 9C_335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 150 I 1). In Bezug auf die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 150 II 346 E. 1.5.3; 147 I 73 E. 2.1; 143 II 283 E. 1.2.2).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen können von Amtes wegen oder auf Rüge hin berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und wenn die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang entscheidend sein kann (Art. 105 Abs. 2 und Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 150 II 346 E. 1.6; 148 V 209 E. 2.2).

3.

3.1. Die Grundstückgewinnsteuer gehört zu den in Art. 12 StHG harmonisierten Steuern. Das Bundesgericht prüft frei, ob die im Kanton Schwyz getroffene Regelung und ihre Anwendung mit dem Bundesrecht, namentlich Art. 12 StHG, vereinbar sind. Soweit der Kanton den ihm durch Art. 12 StHG belassenen Gestaltungsspielraum ausfüllt, liegt kantonales Recht vor, dessen Anwendung das Bundesgericht nur auf Willkür und andere Verfassungsverletzungen hin überprüft (E. 2.1 hiervor). So bleibt dem Kanton beispielsweise bei der Definition der Bemessungsgrundlage insofern ein gewisser, wenn auch eingeschränkter, Spielraum, als die Rechtsbegriffe "Veräusserungserlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" im StHG nicht näher umschrieben werden (BGE 152 II 116 E. 4.3; 151 II 794 E. 3.1; 143 II 382 E. 3.1; Urteil 9C_271/2025 vom 22. Dezember 2025 E. 4.1.2, zur Publikation vorgesehen; je mit Hinweisen; SILVIA HUNZIKER/MORITZ SEILER, in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar StHG, 4. Aufl. 2022, N. 72 ff. zu Art. 12 StHG).

3.2. Der Kanton Schwyz erhebt die Grundstückgewinnsteuer im monistischen System als Objektsteuer. Nach § 104 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz vom 9. Februar 2000 (StG/SZ; SRSZ 172.200) unterliegen ihr die Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken des Privat- und Geschäftsvermögens. Der Grundstückgewinn entspricht dabei nach § 113 Abs. 1 StG/SZ dem Betrag, um den der Veräusserungserlös die Anlagekosten übersteigt. Als Veräusserungserlös gilt nach § 114 Abs. 1 StG/SZ der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers (wobei Sachleistungen zum Verkehrswert, wiederkehrende Leistungen zum Barwert angerechnet werden). Die Gewinnermittlung erfolgt objektbezogen und getrennt vom übrigen Einkommen (BGE 145 II 206 E. 2.2.2; 143 II 382 E. 2.3).

3.3. Wie in vielen anderen Kantonen gilt auch im Kanton Schwyz im Bereich der Grundstückgewinnsteuer der Zinsvorteil auf Vorauszahlungen des Grundstückpreises (oder eines Teils davon) vor der Eigentumsübertragung, den der Veräusserer dem leistenden (künftigen) Erwerber nicht verzinsen muss, als weitere Leistung, wenn dem Veräusserer die volle Nutzungsbefugnis am Grundstück einstweilen noch verbleibt (zur entsprechenden zürcherischen Praxis siehe RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, K ommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Aufl. 2021, N. 48 zu § 220 StG/ZH [mit weiteren Hinweisen]; vgl. auch Urteil 2C_603/2010 vom 15. November 2011 E. 3.1). Die Vorauszahlung des Kaufpreises vor der Eigentumsübertragung (ohne gleichzeitige Nutzungseinräumung) bewirkt damit wirtschaftlich betrachtet einen gewissen Mehrwert bzw. eine Erhöhung des Kaufpreises (RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, a.a.O., N. 49 zu § 220 StG/ZH).

Umgekehrt führt das Hinausschieben der Zahlungspflicht über den Zeitpunkt der Übertragung von Eigentumsrecht und Nutzung hinaus zu einer Erwerbspreisminderung, sofern der Erwerber das Eigentum (bzw. die Nutzung) über das Grundstück mit der Handänderung erhält, ohne dass er gleichzeitig zur Leistung des Kaufpreises (bzw. einer allfälligen marktkonformen Verzinsung) verpflichtet ist (RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, a.a.O., N. 88 zu § 220 StG/ZH; vgl. zum Ganzen auch XAVER METTLER, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Schwyz, Diss. Zürich 1990, S. 151 mit Hinweisen).

Weil der Erlös die (wertmässige) Gegenleistung des Erwerbers für die Übertragung des Grundeigentums durch den Veräusserer darstellt, ist er aufgrund der Verhältnisse am Tag der Handänderung festzusetzen (Urteil 2C_598/2018 vom 27. September 2019 E. 2.2; ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 10 N. 72).

3.4. In der schwyzerischen Wegleitung zur Steuererklärung Grundstückgewinnsteuer, Ausgabe 10.2018, wird zum Veräusserungserlös Folgendes festgehalten (unter Ziff. II "Deklaration/Gewinnbemessung" > Bst. B "Gewinnberechnung" > Ziff. 1 "Veräusserungserlös") :

1.2 Erlös erhöhende Leistungen

-..)

- Bezahlt die erwerbende Partei den Kaufpreis (oder einen Teil desselben) vor der Eigentumsübertragung, führt dies zu einer Erlöserhöhung, sofern die veräussernde Partei die Nutzung des Grundstücks behält, ohne dass sie gleichzeitig zur marktkonformen Verzinsung der Zahlungen verpflichtet ist. Der anwendbare Zinssatz bestimmt sich nach dem durchschnittlich üblichen Zinsniveau; in der Praxis werden die Vorauszahlungszinssätze der direkten Bundessteuer angewandt, da sie sowohl aus der Sicht der veräussernden wie auch aus der Sicht der erwerbenden Person praktikabel sind.

-..)

1.3 Erlös mindernde Leistungen

1.3.1 Allgemein

(...)

Bezahlt die erwerbende Partei den Kaufpreis (oder einen Teil desselben) nach der Eigentumsübertragung, führt dies zu einer Erlösminderung, sofern die erwerbende Partei die Nutzung des Grundstücks mit der Eigentumsübertragung erhalten hat und den Kaufpreis (oder den restlichen Teil desselben) nicht marktkonform verzinsen muss.

-..)

3.5. In ihrer Praxis wendet die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz sowohl bei Vorauszahlung als auch bei Hinausschieben der Zahlung den Vergütungszinssatz für freiwillige Vorauszahlungen bei der direkten Bundessteuer an. Dieser wird anhand einer regelgebundenen Methode jährlich festgelegt und basiert auf dem arithmetischen Mittel der Renditen der Bundesobligationen mit 1-, 2- und 3-jähriger Laufzeit gemäss Stand von Ende Juni des Vorjahres, wobei der Durchschnitt auf einen Viertelprozentpunkt gerundet wird (vgl. dazu auch Art. 1a Abs. 3 der bis 31. Dezember 2025 in Kraft gewesenen Verordnung des Eidg. Finanzdepartements [EFD] vom 25. Juni 2021 über die Verzugs- und Vergütungszinssätze auf Abgaben und Steuern bzw. Art. 2 Abs. 2 der auf 1. Januar 2026 in Kraft getretenen Verordnung des EFD vom 10. September 2025 über die Verzugs- und Vergütungszinssätze auf Abgaben, Steuern und Sanktionen [Zinssatzverordnung EFD]; SR 631.014). Er beträgt für die Jahre 2017-2023 0 %, für 2024 1.25 %, für 2025 0.75 % sowie ab 2026 0 % (vgl. Anhang 2 der aktuell in Kraft stehenden Zinssatzverordnung EFD Ziff. 1 und 2.3).

4.

Es steht fest und ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin das Grundstück am 31. März 2021 zu einem Preis von Fr. 70'000'000.- veräusserte und an diesem Tag Eigentum und Nutzen auf die Käuferin übergingen, während ein Teilbetrag von Fr. 20'000'000.- erst später, spätestens am 30. Juni 2026, ohne Zinsvergütung fällig wurde. Der unter den Vertragsparteien vereinbarte Zahlungsaufschub ist nach der in E. 3.3 f. dargestellten Rechtslage bei der Bemessung des Erlöses grundsätzlich zu berücksichtigen. Streitig ist nicht die Erlösminderung als solche, sondern ob der im Kanton Schwyz angewandte, im Zeitpunkt der Handänderung gültig gewesene Zinssatz von 0.0 % (vgl. E. 3.5) bundesrechtskonform ist.

4.1. Die Beschwerdeführerin rügt vorab, das kantonale Gericht habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (im Sinne der Begründungspflicht) und den Untersuchungsgrundsatz verletzt sowie seine Kognition nicht ausgeschöpft. Es habe die Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalles (hoher Anteil des aufgeschobenen Zahlungsbetrages, lange Aufschubdauer und bescheidene Sicherheiten) zu wenig gewürdigt und die frühere Diskontierung, das Risiko der Käuferschaft und die einschlägigen Zinssätze nicht hinreichend abgeklärt.

4.1.1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verlangt, dass das Gericht die entscheidwesentlichen Vorbringen prüft und seinen Entscheid so begründet, dass er sachgerecht angefochten werden kann. Hingegen erfordert die Begründungspflicht nicht, dass das Gericht zu jedem einzelnen Vorbringen Stellung nimmt; vielmehr genügt es, wenn es sich auf eine Befassung mit den wesentlichen Rügen beschränkt (vgl. dazu BGE 150 III 1 E. 4.5; 149 V 156 E. 6.1). Diese Anforderungen erfüllen die Erwägungen im angefochtenen Entscheid ohne Weiteres: Die Vorinstanz setzte sich ausführlich auseinander mit den massgeblichen Vertragsbestimmungen, der Praxis der Steuerverwaltung (einschliesslich der diesbezüglichen Wegleitung) sowie den von der Beschwerdeführerin für anwendbar gehaltenen Zinssätzen und legte gestützt darauf den tragenden Grund für die Beschwerdeabweisung dar. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist damit nicht ersichtlich.

4.1.2. Ebenso wenig verstiess die Vorinstanz gegen den Untersuchungsgrundsatz. Es trifft zu, dass die (an eine einzelne Handänderung anknüpfende) Grundstückgewinnsteuer nicht im Massenverfahren periodisch von sämtlichen Steuerpflichtigen nach demselben Prüfmuster erhoben wird und deshalb eine genauere Untersuchung unter Berücksichtigung der Verhältnisse des konkreten Einzelfalles geboten sein kann (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O., § 13 N. 22). Daraus lässt sich jedoch keine bundesrechtliche Pflicht ableiten, bei jeder gestundeten Kaufpreisforderung ein individuelles Rating des Erwerbers, eine Bonitätsanalyse und eine separate Risikoprämie zu ermitteln, wie dies die Beschwerdeführerin für angezeigt hält, denn eine objektbezogene Steuer wie die Grundstückgewinnsteuer muss rechtsgleich, vorhersehbar und mit vertretbarem Verwaltungsaufwand vollzogen werden können; eine "pauschalierende" Festsetzung des Zinssatzes ist nicht per se bundesrechtswidrig. Im Übrigen sind die für die Beurteilung wesentlichen Tatsachen (Handänderung am 31. März 2021; Aufschub eines Kaufpreisanteils von Fr. 20'000'000.- ohne Zinsvergütung und mit Fälligkeit spätestens am 30. Juni 2026) unbestritten. Was die Forderungen der Beschwerdeführerin nach einer Offenlegung der beim Erwerb im Jahr 1996 verwendeten Diskontierung sowie nach einer Berücksichtigung und Ermittlung künftiger Zinssätze anbelangt, handelt es sich um nicht entscheidwesentliche Elemente (vgl. E. 3.3 in fine und E. 4.3). Die Vorinstanz durfte daher auf weitere Sachverhaltsabklärungen verzichten.

4.1.3. Ins Leere geht auch der Vorwurf, die Vorinstanz habe ihre Kognition unzulässigerweise eingeschränkt und damit eine formelle Rechtsverweigerung begangen (vgl. dazu BGE 151 II 289 E. 3.3.1; 141 II 103 E. 4.2; 131 II 271 E. 11.7.1). Zum einen rügt die Beschwerdeführerin unter diesem Titel eine fehlende Befassung mit der nicht Verfahrensgegenstand bildenden und deshalb im angefochtenen Entscheid zu Recht nicht näher erörterten Frage, ob der Kanton Schwyz im Rahmen des StHG auch andere Lösungen hätte treffen können. Zum andern kritisiert sie unbehelflicherweise, dass die Vorinstanz sich mit der "Unangemessenheit des Ergebnisses" nicht auseinandergesetzt habe. Wie nachfolgend dargelegt, verfängt diese Kritik schon deshalb nicht, weil die angewandte Methode zu keinem unbilligen Resultat führt.

4.2. In materieller Hinsicht macht die Beschwerdeführerin geltend, der angewandte Vorauszahlungszinssatz von 0.0 % sei sachfremd. Der Zahlungsaufschub sei kein freiwilliges Kapitalanlagegeschäft, sondern ein wirtschaftlich notwendiges Entgegenkommen gegenüber einer risikobehafteten Käuferschaft gewesen. Aus diesem Grund müsse mindestens ein Zinssatz von 5 % gelten, analog dem bei ungedeckten Privatkrediten anwendbaren Zins oder der Bestimmung über den Schuldnerverzug (Art. 104 Abs. 1 OR). Daneben beruft sie sich auf eine (analoge) Anwendung des im Zusammenhang mit Massnahmen gemäss Art. 32c des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01; Urteil 1C_524/2014 und 1C_526/2014 vom 24. Februar 2016 E. 10) zugesprochenen Zinses, der im Luzerner Steuerbuch getroffenen Regelung sowie der von der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) veröffentlichten Zinssätze für Vorschüsse und Darlehen in Schweizerfranken. Weiter rügt sie eine Verletzung des Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV). Und schliesslich hält sie dafür, dass die im angefochtenen Entscheid ebenso berücksichtigte buchhalterische Behandlung der ausstehenden Forderung (d.h. dass sie den aufgeschobenen Kaufpreisanteil in der Bilanz vollständig als Forderung [ohne Diskont] aktivierte und lediglich ein Delkredere von 0.325 % auswies) keine Rolle spielen könne.

4.2.1. Art. 12 StHG schreibt den Kantonen keinen bestimmten Diskontierungssatz vor. Diese haben eine sachbezogene, objektiv nachvollziehbare und allgemeingültige Methode anzuwenden, welche den Wert der Gegenleistung am Stichtag hinreichend abbildet. Die im Kanton Schwyz praktizierte Lösung, auf den Vorauszahlungszinssatz der direkten Bundessteuer abzustellen, soll nicht die individuelle Bonität der Käuferin, die Kosten eines ungedeckten Privatkredits oder eine vertraglich vereinbarte Risikoprämie nachbilden. Vielmehr dient der entsprechende Zinssatz als objektiver, einheitlich anwendbarer Näherungswert für die entgangene Anlagemöglichkeit und die durchschnittliche Marktrendite im Zeitpunkt der Handänderung, indem er auf einer regelgebundenen Methode basiert, jährlich ermittelt sowie publiziert wird und an die Renditen von Bundesobligationen mit ein- bis dreijähriger Laufzeit anknüpft (vgl. E. 3.5 hiervor). Die Verwendung des Vorauszahlungszinssatzes ist damit grundsätzlich sachbezogen und praktikabel.

4.2.2. Die Anwendung eines davon abweichenden Zinssatzes im hier zu beurteilenden Sachverhalt vermag auch nicht zu rechtfertigen, dass die Beschwerdeführerin behauptet, sich bei Vertragsabschluss in einer wirtschaftlichen Zwangslage befunden zu haben. Selbst wenn der Zahlungsaufschub aus Sicht der Beschwerdeführerin wirtschaftlich geboten gewesen sein sollte, so ändert dies nichts daran, dass die Parteien die Zahlungsmodalitäten im Rahmen der Vertragsfreiheit (Art. 19 Abs. 1 und Art. 213 OR) grundsätzlich frei vereinbaren, d.h. beispielsweise eine Verzinsung, Sicherheiten oder eine ausdrückliche Aufteilung in eine Kaufpreis- und eine Finanzierungskomponente vorsehen konnten. Die Steuerbehörde ist jedoch nicht gehalten, die gewählte vertragliche Vereinbarung durch eine individuelle risikoadjustierte Barwertrechnung zu ersetzen, solange die von ihr angewandte Methode (wie hier der Fall) sachlich vertretbar ist. Da im Übrigen der nicht verzinste Restkaufpreis bei Eintritt der Handänderung nicht fällig war, lag auch kein Schuldnerverzug vor. Der Verzugszins nach Art. 104 Abs. 1 OR bezweckt, den Zinsverlust des Gläubigers und den Zinsgewinn des Schuldners, zu welchen es - im Unterschied zum hier zu beurteilenden Sachverhalt - vertragswidrig bzw. unvorhersehbar kommt, in pauschalierter Form auszugleichen (BGE 149 V 106 E. 7.2; Urteil 2C_473/2022 vom 17. November 2022 E. 3.2.2). Analoge Verhältnisse liegen mithin nicht vor; der Verzugszins stellt kein Mittel für die Bemessung des Wertes einer vertraglich teilweise aufgeschobenen Kaufpreisforderung dar.

4.2.3. Ein höherer Satz ergibt sich auch nicht aus dem Luzerner Steuerbuch (Weisungen GGStG: Grundstückgewinnsteuer, § 18 Veräusserungspreis, Rz. 7), weil dieses - anders als die Beschwerdeführerin dies aus harmonisierungsrechtlichen Grundsätzen abzuleiten versucht - auf den Kanton Schwyz schlechthin keine Anwendung findet. Dass andere Kantonen abweichende Lösungen kennen, stellt entgegen der Beschwerdeführerin keinen Verstoss gegen die in Art. 129 BV verankerten Harmonisierungsgrundsätze dar, sondern bestätigt vielmehr die kantonale Gestaltungsfreiheit innerhalb des harmonisierungsrechtlichen Rahmens (vgl. E. 3.1). Aus diesem Grunde ist auch hinzunehmen, dass dasselbe Rechtsgeschäft in Luzern durch die Anwendung eines Diskontes von 5 % zu einer wesentlich tieferen Besteuerung führen würde. Nichts abzuleiten vermag die Beschwerdeführerin sodann auch aus der zu Art. 32c und 32d USG ergangenen Rechtsprechung. Dem diesbezüglichen Urteil 1C_524/2014 und 1C_526/2014 vom 24. Februar 2016 lag ein völlig anders gelagerter Sachverhalt zugrunde, indem eine Partei damals aufgrund eines behördlichen Entscheids verschiedene Kosten für umweltschutzrechtliche Massnahmen der Untersuchung und Überwachung vorausbezahlt hatte und diese später mit 5 % Zins ("intérêts rémunératoires", dortige E. 10.2) zurückfordern konnte. Im Unterschied dazu kam es durch den hier zur Diskussion stehenden Zahlungsaufschub nicht zu einem effektiven Mittelabfluss, womit bereits aus diesem Grund hinreichend vergleichbare Verhältnisse fehlen. Gleiches gilt auch für die von der ESTV veröffentlichten Sätze für Vorschüsse oder Darlehen in Schweizerfranken. Diese dienen einer angemessenen Verzinsung von Darlehen und sind nicht als allgemeiner Diskontsatz für die objektbezogene Grundstückgewinnsteuer konzipiert.

4.2.4. Ebenso wenig ist der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gemäss Art. 127 Abs. 2 BV verletzt. Die Grundstückgewinnststeuer erfasst im monistischen System den objektbezogenen realisierten Mehrwert, ohne Rücksicht auf die gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit oder die übrige Situation der steuerpflichtigen Person (BGE 152 II 437 E. 4.1.1, 145 II 206 E. 3.1). Dem Grundsatz wird innerhalb der objektbezogenen Gewinnermittlung Rechnung getragen; er erfordert nicht etwa die Berücksichtigung einer individuellen Kreditrisikomarge. Der Satz von 0.0 % mag für die Beschwerdeführerin wirtschaftlich unvorteilhaft sein, doch lässt ihn dies nicht bereits als sachfremd erscheinen. Abgesehen davon hätten die Parteien die Verzinsung des Zahlungsaufschubs vertraglich regeln können.

4.2.5. Nicht gefolgt werden kann der Beschwerdeführerin auch, soweit sie dafürhält, es sei unerheblich, dass sie den aufgeschobenen Kaufpreisanteil von Fr. 20'000'000.- in ihrer Bilanz vollständig aktiviert und lediglich ein Delkredere von 0.325 % (Fr. 65'000.-) berücksichtigt hat. Diesen Umständen kommt insofern Bedeutung zu, als die Zinskomponente, soweit sie steuerlich ausgeschieden wird, bezogen auf Erlös und Anschaffungskosten für das gleiche Grundstück grundsätzlich kongruent zur Anwendung gelangen soll (vgl. BGE 152 II 116 E. 4.4.2 mit weiteren Hinweisen). Zudem ist den steuersystematischen Auswirkungen Rechnung zu tragen, um die doppelte Nichtberücksichtigung von Steuersubstrat bei der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer (als allgemeine Steuer) und der Grundstückgewinnsteuer (als Spezialeinkommens- bzw. Spezialgewinnsteuer) oder die doppelte Belastung desselben Vermögenszugangs mit der Einkommens- bzw. Gewinn- und der Grundstückgewinnsteuer zu vermeiden (vgl. BGE 151 II 794 E. 3.1; 148 II 378 E. 4.3; HUNZIKER/SEILER, a.a.O., N. 73 zu Art. 12 StHG; zum Verhältnis der beiden Steuern zueinander: BGE 145 II 206 E. 2.2.2; 131 II 722 E. 2.2). Es trifft zwar zu, dass die vorgenommene Verbuchung die grundstückgewinnsteuerliche Bemessung nicht unmittelbar präjudiziert. Allerdings argumentiert die Beschwerdeführerin widersprüchlich, wenn sie das Ergebnis der angewandten Zinsregelung für die Grundstückgewinnsteuer als sachwidrig rügt, für die Gewinnsteuer bzw. ihre eigene Rechnungslegung aber gerade von einer nahezu vollständigen Werthaltigkeit der Forderung ausgeht. Die Vorinstanz durfte daraus willkürfrei schliessen, dass ein erheblicher individueller Risikoabschlag nicht hinreichend ausgewiesen ist und die angewandte Zinsregelung bei der Beschwerdeführerin nicht zu einem stossenden Ergebnis führt.

4.3. Schliesslich stellt sich die Beschwerdeführerin auf den Standpunkt, dass selbst bei Anwendbarkeit des Bundessteuerzinssatzes gemäss der schwyzerischen Regelung wenigstens ab 1. Januar 2024 der Satz von 1.25 % und ab 2025 ein solcher von 0.75 % berücksichtigt werden müsse, denn nur so werde die gesamte Dauer des Zahlungsaufschubes erfasst. Andernfalls resultiere eine Benachteiligung gegenüber der Berechnung bei Vorauszahlungen.

Auch dieser Einwand überzeugt nicht. Der Veräusserungserlös ist aufgrund der Verhältnisse am Tag der Handänderung (hier: 31. März 2021) festzusetzen (vgl. E. 3.3 in fine). Massgeblich ist daher der für das Jahr 2021 geltende Vorauszahlungszinssatz von 0.0 %. Die Zinssätze für 2024 und 2025 waren bei der Handänderung weder anwendbar noch Bestandteil der damals zu bewertenden Gegenleistung. Ihre rückwirkende Berücksichtigung würde die im Realisationszeitpunkt vorzunehmende objektbezogene Gewinnermittlung nachträglich von damals noch unbekannten Zinssätzen abhängig machen. Im Übrigen wäre eine laufende Neuberechnung bis zur endgültigen Zahlung mit der stichtagsbezogenen Veranlagung nicht vereinbar.

5.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die vom Kanton Schwyz angewandte Methode im hier zu beurteilenden Sachverhalt zu einem sachgerechten Ergebnis führt. Das angefochtene Urteil erweist sich als bundesrechtskonform. Die Beschwerde ist abzuweisen.

6.

Die Gerichtskosten werden der unterliegenden Beschwerdeführerin auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 9'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz, Kammer II, schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 28. September 2026

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Moser-Szeless

Die Gerichtsschreiberin: Keel Baumann