Baubewilligung

Bundesgericht

Tribunal fédéral

Tribunale federale

Tribunal federal

1C_131/2025

Urteil vom 15. September 2026

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung

Bundesrichter Haag, Präsident,

Bundesrichter Müller, Merz,

Gerichtsschreiber Gelzer.

Verfahrensbeteiligte

1. A.A.________,

2. B.A.________,

Beschwerdeführende,

gegen

1. C.________,

2. D.________ GmbH,

Beschwerdegegnerschaft,

Politische Gemeinde Bottighofen,

Schulstrasse 4, 8598 Bottighofen,

Departement für Bau und Umwelt

des Kantons Thurgau,

Generalsekretariat, Verwaltungsgebäude,

Promenade, 8510 Frauenfeld.

Gegenstand

Baubewilligung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau

vom 15. Januar 2025 (VG.2024.44/E).

Sachverhalt:

A.

Das im Eigentum von C.________ stehende Grundstück Nr. 294 des Grundbuchs (GB) Bottighofen (nachfolgend: Baugrundstück) wurde in den Zonenplänen der Gemeinde Bottighofen bis zum 30. Juni 2021 der zweigeschossigen Wohnzone (W2) und ab dem 1. Juli 2021 der Wohn- und Arbeitszone 1.8 (WA 1.8) zugewiesen. Es grenzt gegen Norden an die Hauptstrasse und gegen Westen an das Grundstück Nr. 522 GB Bottighofen. Das Eigentum daran ging mit dem Tod von E.A.________ am 2. November 2022 von diesem auf seine Erben, A.A.________ und B.A.________, über.

Mit Baugesuch vom 27. Januar 2016 ersuchte C.________ (nachfolgend: Bauherr) die Gemeinde Bottighofen, auf dem Baugrundstück westlich eines vorbestehenden Wohnhauses die Errichtung eines Mehrfamilienhauses zu bewilligen. Dieses sollte gemäss den Bauplänen eine Tiefgarage mit zwei gegen Norden befensterten Räumen (Geräte- und Abstellraum), ein Erd-, ein Ober- und zwei Dachgeschosse aufweisen. Das Ober- und Dachgeschoss sollten gegen Süden je einen Balkon aufweisen. Im zweiten Dachgeschoss sind zwei Estrichräume, eine Waschküche und ein Trockenraum vorgesehen. Zwischen dem Mehrfamilienhaus und dem bestehenden Wohnhaus sollte eine Mauer errichtet werden, die einen überdeckten gemeinschaftlichen Gartensitzplatz gegen Norden bzw. Hauptstrasse abschliesst.

Mit Entscheid vom 15. Juni 2016 bewilligte die Gemeinde Bottighofen auf dem Baugrundstück den vom Bauherrn geplanten Bau des Mehrfamilienhauses samt Tiefgarage, nicht jedoch die ebenfalls vorgesehenen Terrainaufschüttungen und Werbetafeln.

E.A.________ (sel.) erhob gegen diesen Baubewilligungsentscheid Rekurs, den das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) mit Entscheid vom 15. März 2017 abwies. Dieser Entscheid blieb unangefochten.

Am 4. Juni 2018 reichte die F.________ GmbH, deren Geschäftsführer der Bauherr war, bei der Gemeinde Bottighofen das Gesuch ein, auf dem Baugrundstück gegenüber dem Baugesuch vom 27. Januar 2016 abweichende Terrainveränderungen sowie Werbetafeln zu bewilligen. Dagegen erhob B.A.________ namens der Familie A.________ Einsprache.

In der Folge wurde auf dem Baugrundstück das bewilligte Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage bis 2019 erstellt, wobei die Linienführung und Höhe der Mauer nördlich des gemeinschaftlichen Gartensitzplatzes von der Baubewilligung vom 15. Juni 2016 abwich.

B.

Zur nachträglichen Bewilligung dieser Abweichungen reichte der Bauherr am 10. April 2019 die "Projektänderung Lärmschutz Nordfassade" ein. Mit undatiertem Gesuch, das bei der Gemeinde Bottighofen am 29. April 2019 einging, beantragte der Bauherr die Bewilligung der Umnutzung des zweiten Dachgeschosses (Estrich) zu Wohnzwecken. Gegen diese beiden Baugesuche erhob B.A.________ im Namen der "Familie A.________ " Einsprache. Gemäss den Angaben des Bauherrn baute er im Jahr 2020 das zweite Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses zu Wohnzwecken aus, indem er darin eine Küche und ein Badezimmer installierte.

Die Gemeinde Bottighofen bewilligte am 19. August 2020 das Baugesuch "Terrainveränderung/Werbetafel" mit verschiedenen Auflagen und am 11. August 2020 (versandt am 24. August 2020) das Gesuch "Projektänderung Lärmschutz Nordfassade". Gegen diese beiden Entscheide erhob B.A.________ im Namen der "Familie A.________ " Rekurs beim DBU.

Am 30. Juni 2021 reichte die D.________ GmbH, deren Geschäftsführer der Bauherr ist, bei der Gemeinde Bottighofen das mit "Ausbau Estrichwohnung mit Balkon, Verglasung Gemeinschaftssitzplatz, neue Aussentreppe" bezeichnete Baugesuch ein. Die entsprechenden Baupläne sahen namentlich vor, dass das zweite Dachgeschoss um einen gegen Süden ausgerichteten Balkon ergänzt und (wie bereits erfolgt) durch den Einbau einer Küche und eines Badezimmers zu Wohnzwecken ausgebaut wird. Zudem sollte der überdachte und gegen Norden durch eine Mauer abgeschlossene Gemeinschaftssitzplatz gegen Süden verglast werden. Am 10. Januar 2022 wies die Gemeinde Bottighofen eine gegen dieses Baugesuch von E.A.________ (sel.) eingereichte Einsprache ab und erteilte der D.________ GmbH die von ihr verlangte Baubewilligung (Nr. 2021-0023), die am 18. Januar 2022 versandt wurde. E.A.________ (sel.) rekurrierte dagegen an das DBU, das am 26. Juni 2023 einen Augenschein durchführte. An diesem wurde festgestellt, dass im Untergeschoss des Mehrfamilienhauses der Geräteraum von der F.________ GmbH als Büroraum und die Hälfte des Abstellraums durch die D.________ GmbH genutzt wurde, ohne dass für diese gewerbliche Nutzung eine Bewilligung beantragt oder erteilt worden war. Das DBU vereinigte mit Entscheid vom 27. März 2024 die Verfahren 728/2020, 742/2020 und 110/2022 betreffend die Bewilligungen der Baugesuche "Werbetafel/Terrainveränderung"; "Projektänderung Lärmschutz Nordfassade" und "Ausbau Estrichwohnung mit Balkon, Verglasung Gemeinschaftssitzplatz, neue Aussentreppe" (Ziff. 1 des Dispositivs) und hob den Entscheid der Gemeinde vom 19. August 2020 betreffend das Baugesuch "Werbetafel/Terrainveränderung" in Gutheissung des dagegen gerichteten Rekurses auf und wies die Sache (diesbezüglich) zur nochmaligen Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens an die Gemeinde Bottighofen zurück (Ziff. 3 des Dispositivs). Die Rekurse gegen die Baubewilligungen der Gemeinde vom 11. August 2020 bzw. vom 10. Januar 2022 (Nr. 2021-0023) wies das DBU ab (Ziff. 4 und 5 des Dispositivs).

Diesen Entscheid des DBU fochten A.A.________ und B.A.________ mit Beschwerde an, die das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau mit Entscheid vom 15. Januar 2025 insoweit teilweise guthiess, als es Ziff. 4 des Dispositivs des Entscheids des DBU vom 27. März 2024 und den Baubewilligungsentscheid der Gemeinde vom 11. August 2020 betreffend das Baugesuch "Projektänderung Lärmschutz Nordfassade" aufhob (Ziff. 1.1 des Dispositivs) und in Aufhebung von Ziff. 5 des Dispositivs des Entscheids des DBU vom 27. März 2024 die Baubewilligung Nr. 2021-0023 vom 10. Januar 2022 um die Auflage ergänzte, dass eine Veloparkierung für zwei Fahrräder zu erstellen sei (Ziff. 1.2 des Dispositivs). Zudem verlegte das Verwaltungsgericht die Kosten des Rekursverfahrens vor dem DBU neu (Ziff. 1.3 des Dispositivs). Im Übrigen wies es die Beschwerde ab, soweit darauf eingetreten wurde (Ziff. 2 des Dispositivs).

C.

A.A.________ und B.A.________ erheben beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit den sinngemässen Anträgen, den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 15. Januar 2025 in Bezug auf die Bewilligung des Baugesuchs "Ausbau Estrichwohnung mit Balkon, Verglasung Gemeinschaftssitzplatz, neue Aussentreppe" aufzuheben und diese Bewilligung nicht zu erteilen. Die Gemeinde Bottighofen sei anzuweisen, für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands im Bereich der Estrichwohnung und des Gemeinschaftssitzplatzes die notwendigen Schritte einzuleiten. Zudem sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

Das Verwaltungsgericht, die Gemeinde Bottighofen, der Bauherr und die D.________ GmbH (Beschwerdegegnerschaft) beantragen, die Beschwerde abzuweisen. Das DBU verzichtet auf eine Vernehmlassung zur Beschwerde. Die Beschwerdeführenden erneuern in ihrer Replik die bereits in der Beschwerde gestellten Anträge.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid im Bereich des öffentlichen Baurechts, gegen den die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich zulässig ist (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdeführenden sind gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde berechtigt, da sie am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen haben und sie vom streitbetroffenen Bauvorhaben besonders betroffen sind.

Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde - unter Vorbehalt der nachstehenden Erwägungen - einzutreten.

1.2. Im bundesgerichtlichen Rechtsmittelverfahren kann der Streitgegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens nicht ausgeweitet werden (BGE 136 V 362 E. 3.4.2; Urteil 9C_533/2025 vom 8. Juli 2026 E. 1.2 mit weiteren Hinweisen).

Im Verfahren vor der Vorinstanz beschränkte sich der Streitgegenstand auf die mit dem angefochtenen Entscheid (teilweise) bestätigten Baubewilligungen, die Abweichungen von der am 15. Juni 2016 erteilten Stammbewilligung betreffen. Da diese in Rechtskraft erwachsene Bewilligung im vorinstanzlichen Verfahren nicht mehr Streitgegenstand bildete, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, soweit die Beschwerdeführenden an dieser Bewilligung Kritik üben und sie geltend machen, im entsprechenden Verfahren sei ihr rechtliches Gehörs verletzt worden. Ihr Einwand, die Stammbewilligung vom 15. Juni 2016 sei nichtig, ist unbegründet, weil die von ihnen monierte falsche Rechtsanwendung nicht zur Nichtigkeit, sondern zur Anfechtbarkeit einer Verfügung führt (vgl. BGE 147 IV 93 E. 1.4.4 mit Hinweisen). Dies wird dadurch bestätigt, dass die Stammbewilligung beim DBU angefochten und von diesem bestätigt wurde. Der Antrag der Beschwerdeführenden, die Gemeinde Bottighofen anzuweisen, Verfahren betreffend die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands einzuleiten, ist unzulässig, weil er gemäss der zutreffenden Annahme der Vorinstanz ausserhalb des Streitgegenstands liegt.

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann namentlich die Verletzung von Bundesrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechten geltend gemacht werden (Art. 95 lit. a und c BGG). Bezüglich des übrigen kantonalen Rechts kann, abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen gemäss Art. 95 lit. d BGG, nur gerügt werden, dessen Anwendung führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des Willkürverbots gemäss Art. 9 BV (BGE 138 I 143 E. 2; 149 I 291 E. 3.1; je mit Hinweisen).

2.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), prüft jedoch unter Berücksichtigung der allgemeinen Begründungsanforderungen (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern rechtliche Mängel des angefochtenen Entscheids nicht geradezu offensichtlich sind (BGE 148 V 366 E. 3.1; 143 V 19 E. 2.3). Es prüft die Verletzung von Grundrechten nur, soweit eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Insoweit gilt eine qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit (BGE 150 II 346 E. 1.5.3 mit Hinweis).

2.3. Nach der Rechtsprechung verstösst ein Entscheid gegen das Willkürverbot gemäss Art. 9 BV, wenn er im Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist, weil er zum Beispiel eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar erscheint, genügt nicht (BGE 148 II 106 E. 4.6.1; 144 I 170 E. 7.3; 144 I 113 E. 7.1; je mit Hinweisen). Wird eine Verletzung des Willkürverbots gerügt, ist daher anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar sein soll (Urteil 1C_205/2025 3. Juli 2026 E. 2.2 mit Hinweis). Auf ungenügend begründete Rügen oder bloss allgemein gehaltene appellatorische Kritik am angefochtenen Urteil geht das Bundesgericht nicht ein (BGE 148 V 366 E. 3.3; Urteil 1C_468/2024 vom 27. Mai 2025 E. 1.4; je mit Hinweisen).

2.4. Die Begründung muss in der Beschwerde selber enthalten sein, weshalb es nicht genügt, zur Ergänzung der Begründung auf andere Rechtsschriften oder die Akten zu verweisen (BGE 144 V 173 E. 3.2.2; 143 II 283 E. 1.2.3).

2.5. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), den es gestützt auf die Akten ergänzen kann (Art. 105 Abs. 2 BGG; BGE 143 V 177 E. 4.3 mit Hinweisen). Die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung kann gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig, d.h. willkürlich, ist und die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend ist (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Eine entsprechende Sachverhaltsrüge ist substanziiert vorzubringen (vgl. Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 147 I 1 E. 3.5).

3.

3.1. Die Beschwerdeführenden rügen, die Vorinstanz habe ihre Begründungspflicht nicht erfüllt, weil sie bei ihrer Einschätzung vorgebrachte Umstände nicht einbezogen habe.

3.2. Diese Rüge ist unbegründet, da der angefochtene Entscheid erkennen lässt, von welchen tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Überlegungen die Vorinstanz ausging und er daher sachgerecht angefochten werden konnte. Damit hat die Vorinstanz ihre aus dem rechtlichen Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV abgeleitete Begründungspflicht erfüllt. Diese verlangt nicht, dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 150 III 1 E. 4.5 mit Hinweisen).

4.

4.1. Die Vorinstanz erwog, das DBU habe das rechtliche Gehör bzw. die Begründungspflicht verletzt, indem es sich nicht zu den Rügen der Beschwerdeführenden bezüglich der Verglasung des Sitzplatzes geäussert habe. Dieser Verfahrensfehler wiege zwar nicht leicht, aber auch nicht so schwer, dass er im vorinstanzlichen Verfahren nicht geheilt werden könne.

4.2. Die Beschwerdeführenden wenden ein, wenn die Vorinstanz bezüglich der Verglasung des Gartensitzplatzes einen nicht leicht wiegenden Verfahrensfehler des DBU bejahe, müsse dies um so mehr für sämtliche Verfahrensfehler in Kombination gelten. Die Vorinstanz hätte sämtliche für das gesamte Verfahren gerügten Gehörsverletzungen in ihrer Gesamtheit beurteilen müssen.

4.3. Diese Rüge der Verletzung von Grundrechten ist ungenügend substanziiert, weshalb darauf nicht näher einzugehen ist (vgl. E. 3.3 hiervor).

5.

5.1. Die Vorinstanz verneinte eine Verletzung des Gebots der Einheit der Baubewilligung bzw. des Gebots der Koordination, weil das Baugesuch "Ausbau Estrichwohnung mit Balkon, Verglasung Gemeinschaftssitzplatz, neue Aussentreppe" unabhängig vom künftigen Ausgang des nicht Streitgegenstand bildenden Bewilligungsverfahrens betreffend Zweckänderung des Geräteraums und Absturzsicherung Spielplatz beurteilt werden könne. Bei der Ermittlung der erforderlichen Parkfelder sei der Parkplatzbedarf bei der möglichen Bewilligung der gewerblichen Nutzung von Räumen mitberücksichtigt worden. Dass das Baugesuch "Terrainveränderung/beleuchtete Werbetafel" mit dem Baugesuch "Ausbau Estrichwohnung mit Balkon, Verglasung Gemeinschaftssitzplatz, neue Aussentreppe" koordiniert werden müsse, werde nicht geltend gemacht und sei auch nicht ersichtlich.

5.2. Die Beschwerdeführenden gehen auf diese vorinstanzliche Erwägung nicht ein und zeigen nicht auf, inwiefern diese Bundesrecht verletzen soll. Dazu genügt die blosse Wiederholung der in der kantonalen Beschwerde vorgebrachten Rüge, das DBU habe den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung verletzt, nicht.

6.

6.1. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV; SR 101) und dem Grundsatz des Vertrauensschutzes (vgl. Art. 9 BV) werde die baurechtliche Bestandes- bzw. Besitzstandsgarantie abgeleitet. Diese schütze die gemäss der bisherigen Ordnung getätigten Investitionen bzw. das Vertrauen darauf, dass rechtmässig geschaffene Bauten und Anlagen trotz möglicher künftig abweichender Vorschriften fortdauern und weiter genutzt werden könnten. Ausgehend von der bundesrechtlichen Besitzstandsgarantie halte § 94 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 21. Dezember 2011 des Kantons Thurgau (PBG) fest, dass bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen in Bauzonen, die den geltenden Vorschriften oder Plänen nicht entsprechen, zeitgemäss erneuert, umgebaut, erweitert oder in ihrem Zweck geändert werden dürfen, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstärkt wird.

Bei der Auslegung dieser Regelung könnte behelfsweise die zum erweiterten Besitzstandsschutz gemäss Art. 24c Abs. 2 RPG für altrechtliche Bauten ausserhalb der Bauzone ergangene Rechtsprechung beigezogen werden. Diese gehe von den Grundsätzen aus, dass eine zulässige Änderung sowohl in der Vergrösserung oder inneren Umgestaltung als auch in einer Zweckänderung bestehen könne. Die Änderung müsse hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung die Wesensgleichheit der Baute wahren. Sie dürfe keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt haben und nicht zu einer wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit führen.

Im Zeitpunkt des ohne Baubewilligung erfolgten Ausbaus des Estrichs zu Wohnzwecken habe noch das alte Baureglement (aBR) der Gemeinde Bottighofen vom 4. Januar 1983 in Kraft gestanden, das in der Zone W2 eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0,45 zugelassen habe. Diese Ziffer wäre mit der neuen Estrichwohnung mit einer Bruttogeschossfläche von 93,40 m 2 überschritten worden, weshalb diese Wohnung nach altem Recht nicht hätte bewilligt werden dürfen. Bei der Anwendung des aktuellen (ab dem 1. Juli 2021 in Kraft stehenden) Baureglements (BR) sei in der Wohn- und Arbeitszone 1.8 grundsätzlich eine Baumassziffer (BMZ) von 1.8 zulässig. Diese Ziffer bestimme das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain (BVm) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Das damit massgebliche Bauvolumen werde durch das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen bestimmt. Die auf dem Baugrundstück grundsätzlich zulässige BMZ von 1.8 würde bei der heutigen Überbauung mit einer BMZ von 1.98 klar überschritten. Würden in der Wohn- und Arbeitszone Bauten ohne gewerbliche Nutzung erstellt, betrage gemäss Art. 7 Abs. 3 BR die zulässige BMZ 1.6, was die Übernutzung der Liegenschaft noch verstärken würde. Das auf dem Baugrundstück erstellte Mehrfamilienhaus würde zudem die gemäss Baureglement zugelassene Gesamthöhe und die Differenz zwischen Gesamthöhe und Fassadenhöhe verletzen. Daher sei zu prüfen, ob die Besitzstandsgarantie gemäss § 94 Abs. 1 PBG anwendbar sei.

Gemäss dem Abnahmeprotokoll vom 21. März 2019 seien beim Mehrfamilienhaus auf dem Baugrundstück zumindest in Bezug auf den Baukörper keine Abweichungen von den bewilligten Pläne festgestellt worden. Diesbezüglich sei das Mehrfamilienhauses nach dem massgeblichen alten Recht rechtmässig erstellt worden und infolge der neuen Bauvorschriften namentlich bezüglich der BMZ rechtswidrig geworden. Der Ausbau des Estrichs zu Wohnzwecken verstärke diese Rechtswidrigkeit nicht wesentlich, zumal die Nutzung der vorhandenen Kubatur in Bauzonen zu Wohnzwecken weder nachbarliche noch öffentliche Interessen beeinträchtige. So liege es im öffentlichen Interesse, diese Kubatur zu nutzen, anstatt (für diese Nutzung) andernorts neue Bauten zu erstellen. Daher könne der Ausbau des Estrichs zu Wohnzwecken nicht als Verstärkung der mit der Änderung des Baureglements eingetretenen Überschreitung der zulässigen BMZ bzw. der Gesamthöhe betrachtet werden. Gleiches gelte für die Erstellung des beim zweiten Dachgeschoss geplanten zusätzlichen Balkons. Dieser stelle bezüglich der Dimensionierung des bereits erstellten Mehrfamilienhauses ein untergeordnetes Element dar, das die Gesamtwirkung des Bauvorhabens nicht beeinflusse und somit keinen Einordnungsmangel bzw. keinen störenden Widerspruch zur Bebauungsumgebung schaffe. Daher sei in den entsprechenden Ermessensentscheid der Gemeinde Bottighofen nicht einzugreifen.

6.2. Die Beschwerdeführenden rügen sinngemäss, die Vorinstanz habe bezüglich des streitbetroffenen Ausbaus des Estrichs die Besitzstandsgarantie gemäss § 94 PBG willkürlich angewandt. Sie habe verkannt, dass die Beschwerdegegnerschaft sich nicht auf diese Garantie berufen dürfe, weil sie den Ausbau des Estrichs bösgläubig in Kenntnis der Abweichung von der ursprünglichen Baubewilligung und der fehlenden Baubewilligung vorgenommen habe.

Diese Rüge ist unbegründet, da der Besitzstandsschutz gemäss § 94 PBG die Bewilligungsfähigkeit von Bauten und Anlagen betrifft, welche unabhängig davon zu beurteilen ist, ob diese bereits erstellt wurden und die erstellende Person sich bei der Erstellung der Baubewilligungspflicht bewusst war oder nicht.

6.3. Sodann bestreiten die Beschwerdeführenden, dass das Mehrfamilienhaus gemäss den ursprünglich bewilligten Bauplänen erstellt und nicht nachträglich abgeändert worden sei, da um das Haus ca. 60 cm des natürlich gewachsenen Terrains abgetragen worden sei und das Haus daher gemäss den am 10. Januar 2022 bewilligten Bauplänen nicht wie am 15. Juni 2016 bewilligt auf der Nordseite 15,32 m, sondern 16,54 m hoch sei.

Diese Sachverhaltsrüge ist - soweit sie rechtsgenüglich substanziiert wird - unbegründet, zumal in den am 15. Juni 2016 (Stammbewilligung) und am 10. Januar 2022 bewilligten Bauplänen die Gebäudehöhe des Mehrfamilienhauses und dessen Dach ausgehend vom gewachsenen Terrain gleich hoch eingezeichnet sind, weshalb aus diesen Plänen nicht darauf geschlossen werden kann, das Mehrfamilienhaus sei höher gebaut worden als in den ursprünglichen Plänen bewilligt. Ob nördlich der Tiefgarage Terrainabgrabungen vorgenommen wurden, die in diesen Plänen nicht vorgesehen waren, bildet nicht Streitgegenstand und kann daher offenbleiben.

6.4. Sodann machen die Beschwerdeführenden sinngemäss geltend, selbst wenn der Beschwerdegegner 1 sich auf den (erweiterten) Besitzstandsschutz gemäss § 94 PBG berufen dürfte, seien die Voraussetzungen dieses Schutzes nicht gegeben, weil die Rechtswidrigkeit durch die Umnutzung des Estrichs zu Wohnzwecken wesentlich verstärkt werde. Dies ergebe sich daraus, dass der Gewerbebonus für Wohn- und Arbeitszonen gemäss Art. 7 Abs. 3 BR ein dauerndes Erfordernis sei und die Sicherstellung dieses Erfordernisses weder aus den Baugesuchsunterlagen noch aus der Baubewilligung hervorgehe.

Dieser Einwand ist unbegründet, weil das auf dem Baugrundstück erstellte Mehrfamilienhaus die gemäss neuem Baureglement zulässige BMZ unabhängig davon überschreitet, ob diese mit gewerblicher Nutzung 1.8 oder ohne gewerbliche Nutzung 1.6 beträgt. Die Vorinstanz war daher nicht verpflichtet, bezüglich der von ihr angenommenen gewerblichen Nutzung von Räumen im Untergeschoss weitere Abklärungen vorzunehmen, wie dies die Beschwerdeführenden vor Bundesgericht verlangen. Dies wird dadurch bestätigt, dass diese im Verfahren vor dem DBU selbst gelten machten, der Geräteraum im Untergeschoss werde gewerblich genutzt. Demnach ist ihr Antrag abzuweisen, diese Nutzung sei mit Belegen von Mietzinszahlungen der Beschwerdegegnerin 2 zu beweisen. Damit kann offenbleiben, ob dieser Antrag gemäss Art. 99 Abs. 1 BGG zulässig wäre.

6.5. Weiter bringen die Beschwerdeführenden vor, die aus der Anwendung des geltenden Baureglements resultierende Überschreitung der BMZ stehe mit der Überschreitung der Gesamthöhe und der Differenz zwischen Gesamthöhe und Fassadenhöhe in direktem Zusammenhang. Die Umnutzung des Estrichs zu Wohnzwecken habe die Rechtswidrigkeit wesentlich verstärkt, da mit dem Wohnen eine intensivere raumwirksame Tätigkeit stattfinde und der geplante Balkon das Gebäude markanter in Erscheinung treten lasse.

Mit diesen Angaben vermögen die Beschwerdeführenden eine willkürliche Verneinung der Verstärkung der Rechtswidrigkeit in Bezug auf die nach neuem Recht überschrittene BMZ nicht nachzuweisen, zumal sich diese Ziffer auf das Bauvolumen über dem massgebenden Terrain (BVm) und nicht auf die Art der Nutzung dieses Volumens bezieht, wie dies bei der vormaligen Ausnützungsziffer der Fall war. Auch der für das zweite Dachgeschoss geplante offene Balkon schafft kein zusätzliches Bauvolumen und auch keine zusätzliche Fassade, weshalb insoweit eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit in Bezug auf die BMZ und die Differenz zwischen Gesamt- und Fassadenhöhe willkürfrei verneint werden konnte.

6.6. Die Beschwerdeführenden wenden sodann sinngemäss ein, die Vorinstanz habe verkannt, dass die Errichtung eines zusätzlichen Balkons dazu führe, dass das Mehrfamilienhaus viergeschossig und nicht, wie in der zweigeschossigen Wohnzone (W2) erlaubt, zweigeschossig in Erscheinung trete, zumal das Untergeschoss mit Tiefgarage gegen Süden (recte: Norden) in Abweichung von den bewilligten Plänen das natürliche Terrain massgeblich überschreite und es daher nicht mehr als Untergeschoss gewertet werden dürfe.

Diese Rüge ist unbegründet, da das Baugrundstück heute nicht mehr der zweigeschossigen Wohnzone, sondern der Zone WA 1.8 zugeordnet ist und die Beschwerdeführenden nicht substanziiert darlegen, welche für diese Zone geltende Regelung der Beschränkung von Geschossen durch die Errichtung eines zusätzlichen Balkons in verstärktem Mass verletzt werden sollte. Dies ist auch nicht ersichtlich, da dieser auf der Südseite des Mehrfamilienhauses bewilligte Balkon zum gegen Norden teilweise überirdisch erstellen Untergeschoss dieses Hauses optisch keinen Zusammenhang aufweist.

6.7. Da das Baugrundstück in einer Bauzone liegt, ist die Regelung in Art. 24a RPG bezüglich Zweckänderungen ohne bauliche Massnahmen ausserhalb der Bauzonen nicht anwendbar. Aus dieser Regelung können daher die Beschwerdeführenden bezüglich der vorliegend streitbetroffenen Umnutzung eines Estrichs zu Wohnzwecken keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit ableiten, zumal die Wohnnutzung in der Wohnzone zonenkonform ist. Ob der Beschwerdegegner 1 im zweiten Dachgeschoss vor der Bewilligung des Mehrfamilienhauses eine Wohnung mit Balkon geplant hat, welche unter altem Recht nicht bewilligt werden konnte, ist bezüglich der Zulässigkeit nach heutigem Recht nicht entscheiderheblich.

7.

7.1. Die Vorinstanz kam mit den unteren Instanzen zum Ergebnis, die auf dem Baugrundstück bewilligten 16 Parkfelder für Motorfahrzeuge genügten auch dann, wenn der vormalige Estrich im Mehrfamilienhaus zu Wohnzwecken genutzt werde und die Beschwerdegegnerin 2 im Untergeschoss des Mehrfamilienhauses und ein Kaminfeger im Altbau mit je einer Fläche von unter 100 m 2eingemietet seien, zumal die in den Wohnungen des Mehrfamilienhauses als "Studios" bezeichneten Zimmer mit WC und Dusche über keine Kocheinrichtung verfügten und daher nicht als eigene Wohnungen zu qualifizieren seien.

Die Beschwerdeführenden rügen, diese Anwendung kantonalen Rechts sei willkürlich, ohne diese Rüge jedoch rechtsgenüglich zu begründen. Auf die in diesem Zusammenhang vorgebrachte appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid braucht nicht eingegangen zu werden.

7.2. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz nicht in Willkür verfiel, wenn sie davon ausging, die Umnutzung der vormaligen Estrichräume zu Wohnzwecken und die Errichtung des geplanten zusätzlichen Balkons führe bei Anwendung des neuen Baureglements nicht zu einer wesentlichen Verstärkung der durch das nachträgliche Recht bewirkten Rechtswidrigkeit des vorbestehenden Hauses. Damit erweist sich die Rüge der willkürlichen Anwendung § 94 PBG als unbegründet.

8.

Weiter führen die Beschwerdeführenden sinngemäss aus, die Vorinstanz hätte bei der Bewilligung der Umnutzung der Estrichräume eine Interessenabwägung vornehmen müssen, wie sie von der Rechtsprechung bei der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt werde.

Diese Rüge stösst ins Leere, weil das vorliegende Verfahren die Erteilung von Baubewilligungen und nicht die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands durch die Beseitigung einer widerrechtlichen Baute oder Anlage betrifft.

9.

Schliesslich bringen die Beschwerdeführenden vor, dürfte das Baugrundstück mit einer BMZ von 1.98 überbaut werden, würde sein Eigentümer in Verletzung des Gleichbehandlungsgebots gemäss Art. 8 BV ungerechtfertigt gegenüber Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken in der Zone WA 1.8 privilegiert, die bei Überbauungen die BMZ von 1.8 einzuhalten hätten.

Diese Rüge ist unbegründet, weil alle Grundstücke, die - wie das Baugrundstück - vormals der zweigeschossigen Wohnzone zugewiesen waren, so lange gemäss den entsprechenden baurechtlichen Regelungen überbaut werden durften, bis diese Grundstücke einer anderen Zone zugewiesen wurden. Dass das Baugrundstück zur Sicherung der künftigen Nutzungsplanung vorübergehend einer Planungszone zugewiesen worden sei, machen die Beschwerdeführenden nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich (vgl. zur den Planungszonen: Urteil 1C_275/2021 vom 29. März 2022 E. 2 mit Hinweisen).

10.

Nach dem Gesagten erweisen sich die von den Beschwerdeführenden vor Bundesgericht erhobenen Rügen als unbegründet, soweit sie den Begründungsanforderungen genügen. Demnach ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft ist mangels eines aussergewöhnlichen Arbeitsaufwands keine Parteientschädigung zuzusprechen (Urteil 1C_533/2024 25. August 2025 E. 7 mit Hinweisen).

Mit dem Entscheid in der Sache wird das Gesuch der Beschwerdeführenden, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen, gegenstandslos.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführenden auferlegt.

3.

Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.

Dieses Urteil wird den Parteien, der Politischen Gemeinde Bottighofen, dem Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 15. September 2026

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung

des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Haag

Der Gerichtsschreiber: Gelzer