BVGer A-3959/2022

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral Entscheid angefochten beim BGer
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal

Abteilung I
A-3959/2022

Urteil vom 23. Juli 2026

Besetzung Richter Alexander Misic (Vorsitz),
Richter Jürg Marcel Tiefenthal,
Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot,
Gerichtsschreiberin Flurina Peerdeman.

Parteien 1. A._______,
2. B._______,
beide vertreten durch
lic. iur. Silvia Eggenschwiler Suppan, Rechtsanwältin,
Beschwerdeführende,

gegen

Swissgrid AG,
vertreten durch
lic. iur. Alexander Rey, Rechtsanwalt,
Beschwerdegegnerin,

Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 8,
Vorinstanz.

Gegenstand Enteignung; Entschädigung betreffend 220-kV-Freileitung
Niederwil - Obfelden.
A-3959/2022

Sachverhalt:

A.
A._______ und B._______ sind Eigentümer des im Jahr 1989 erbauten
Einfamilienhauses (…). Über das Grundstück führt die 1953 von der Nord-
ostschweizerischen Kraftwerke AG (NOK) erstellte 220-kV-Hochspan-
nungs-Freileitung Beznau-Birr-Niederwil-Obfelden-Mettlen. Parallel zu die-
ser Leitung verlief bis zu deren Verlegung ins Erdreich im Jahr 2017 eine
50-kV-Freileitung der Axpo. Die Dienstbarkeit, welche die Grundeigentü-
mer zur Duldung der 220-kV-Freileitung verpflichtete, war bis zum Jahr
2001 befristet. Seit 1985 plante die NOK den Ausbau ihrer Leitung auf
380 kV. 1995 wurde durch das Eidgenössische Starkstrominspektorat
(ESTI) ein Variantenentscheid gefällt, wonach das bestehende Trassee un-
ter kleinräumigen Umfahrungen der Bauzone beizubehalten sei. Da sich
die Projektierung weiter verzögerte, bemühte sich die NOK Grid AG ab
2010 um den freihändigen Erwerb der seit 1. Januar 2001 ausgelaufenen
Überleitungsrechte.

Erster Rechtsgang

B.

B.a Ende 2012 übernahm die Swissgrid AG die 220-kV-Freileitung. Sie er-
suchte im Jahr 2014 die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 8
(nachfolgend: ESchK) um die Einleitung des Enteignungsverfahrens und
beantragte, es sei ihr befristet bis 2030 das erforderliche Überleitungsrecht
einzuräumen. Anlässlich der Einigungsverhandlung vom 23. Oktober 2015
zogen A._______ und B._______ ihre Einsprache gegen die Enteignung
zurück. Mangels Einigung über die Höhe der Enteignungsentschädigung
leitete die ESchK das Schätzungsverfahren ein.

Mit Urteil vom 29. März 2016 sprach die ESchK A._______ und B._______
(nachfolgend: Enteignete) für die Einräumung des bis 2030 befristeten
Überleitungsrechts eine Entschädigung von Fr. 2'800.-- zzgl. Zins ab dem
1. Januar 2001 zu.

B.b Auf Beschwerde der Swissgrid AG (nachfolgend: Enteignerin) hin re-
duzierte das Bundesverwaltungsgericht die auszurichtende Entschädigung
auf Fr. 423.35 zzgl. Zins ab 1. Januar 2001 sowie Fr. 130.-- ohne Zins; die
Beschwerde der Enteigneten wies es ab (Urteil des BVGer A-3273/2016
vom 7. Februar 2017).

Seite 2
A-3959/2022

In seiner Begründung hielt das Bundesverwaltungsgericht die Schutz-
schildfunktion der überspannten Teilfläche (Garten) für fraglich. Es liess die
Frage jedoch offen, weil die Enteignerin zwar für die Existenz der Freilei-
tung, nicht jedoch für die später erfolgte Umzonung einzustehen habe. Bei
der Entschädigungsbemessung sei daher von der ursprünglichen landwirt-
schaftlichen Nutzung auszugehen. Zugrunde zu legen seien somit die An-
sätze für Landwirtschaftsland gemäss den Empfehlungen «Entschädi-
gungsansätze für elektrische Freileitungen und Masten» (VSE/SBV-Emp-
fehlungen). Für die von der ESchK vorgenommene Erhöhung der Ansätze
um das 10-Fache bestehe kein Anlass.

B.c In Gutheissung der Beschwerde der Enteigneten hob das Bundesge-
richt den Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts auf und wies die Sa-
che zu neuem Entscheid an dieses zurück (Urteil des BGer 1C_163/2017
vom 18. Juli 2017).

Das Bundesgericht erkannte, dass nach Ablauf der Dienstbarkeit ein neues
Überleitungsrecht zu beurteilen sei. Die Entschädigung orientiere sich da-
her an den heute bestehenden Verhältnissen, entweder zum Zeitpunkt der
Einigungsverhandlung vom 23. Oktober 2015 oder dann zum Zeitpunkt der
rückwirkenden Begründung der Dienstbarkeit vom 1. Januar 2001. Es wies
die Sache an das Bundesverwaltungsgericht zurück, um das Bestehen ei-
nes adäquaten Kausalzusammenhangs bzw. der Schutzschildfunktion des
belasteten Grundstücksteils sowie Bestehen und Höhe eines allfälligen
Minderwerts zu prüfen.

B.d Das Bundesverwaltungsgericht wies die Sache an die ESchK weiter
(Urteil des BVGer A-4304/2017 vom 22. August 2017).

Zweiter Rechtsgang

C.

C.a Mit Urteil vom 14. Mai 2018 verpflichtete die ESchK die Enteignerin,
den Enteigneten eine Entschädigung für die an ihrer Liegenschaft verur-
sachte Wertminderung von Fr. 12'826.-- sowie eine Entschädigung für die
Durchleitung durch das Grundstück für die Dauer vom 1. Januar 2001 bis
zum 31. Dezember 2030 von Fr. 423.35 (jeweils zzgl. Zins ab 1. Januar
2001 bis zur Auszahlung) zu bezahlen. Die Kosten für die Parteigutachten
auferlegte die ESchK ebenfalls der Enteignerin.

Seite 3
A-3959/2022

C.b In Gutheissung der Beschwerde der Enteigneten hob das Bundesver-
waltungsgericht den Entscheid der ESchK teilweise auf. Es verpflichtete
die Enteignerin, den Enteigneten für den Minderwert des Grundstücks
Nr. (…) Fr. 340'000.-- zzgl. Zinsen seit 1. Januar 2001 zu zahlen. Die An-
schlussbeschwerde der Enteignerin hiess es teilweise gut und wies sie im
Übrigen ab (Urteil des BVGer A-4864/2018 vom 1. November 2019).

Das Bundesverwaltungsgericht erwog, dass eine hypothetische Leitungs-
führung in 41-43 m bzw. mit Grenzabstand 57-59 m Entfernung (äussers-
tes Leiterseil) zwar immer noch als deutlich störend wahrgenommen
würde, aber nicht mehr in demselben Masse wie die bestehende Leitung,
die einen Abstand von nur 5-7 m zum Wohnhaus aufweise. Ob dies ge-
nüge, um den adäquaten Kausalzusammenhang zu bejahen, könne letzt-
lich offengelassen werden, weil anstelle einer anderen (Frei-)Leitungsfüh-
rung auch die Verlegung der Leitung in den Boden als Alternative in Frage
komme. Mit einer erdverlegten Leitungsführung könnten sämtliche ge-
nannten Immissionen vermieden oder jedenfalls grösstenteils eliminiert
werden. Demzufolge sei der adäquate Kausalzusammenhang und die
Schutzschildfunktion des überspannten Grundstückteils gegeben.

Als Bewertungsstichtag sei der Tag der Einigungsverhandlung vom 23. Ok-
tober 2015 festzulegen. Gemäss dem bundesgerichtlichen Rückweisungs-
entscheid gelte die betreffende Parzelle nach Ablauf eines befristeten
Überleitungsrechts als unbelastet. Das Grundstück müsse daher so beur-
teilt werden, wie es ohne jegliche Präsenz einer Freileitung und der
dadurch verursachten Immissionen Bestand hätte. Das Vorgehen der
ESchK sei vorliegend bereits im Ansatz als falsch zu erachten. Die geringe
Höhe des angenommenen psychologischen Minderwerts sei als stossend
zu kritisieren, wenn bedacht werde, dass die Liegenschaft über 30 Jahre
hinweg durch die Freileitung massiv belastet werde. Demgegenüber erwie-
sen sich die Parteigutachten der Enteigneten mit einer Minderwertschät-
zung von Fr. 340'000.-- als überzeugend. Eine Zinspflicht sei ab dem Zeit-
punkt der Beeinträchtigung des Schutzschildes, d.h. ab dem 1. Januar
2001, vorzusehen.

C.c Mit Urteil 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020 (teilweise publ. in BGE
147 II 201) hiess das Bundesgericht die Beschwerde der Enteignerin teil-
weise gut und hob den Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts auf. Die
Sache wurde zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an dieses
zurückgewiesen.

Seite 4
A-3959/2022

Das Bundesgericht erkannte, dass für die Beurteilung des adäquaten Kau-
salzusammenhangs ein Vergleich mit einer anderen Ausführungsart, wie
der Erdverlegung, grundsätzlich nicht statthaft sei. Es sei die heutige Lei-
tungsführung (Freileitung mit einem Abstand des äussersten Leiterseils
zum Wohnhaus von 5-7 m) mit einer hypothetischen Freileitungsführung
unter Beachtung des Grenzabstandes von 16.2 m (Abstand von insgesamt
57-59 m zum Wohnhaus) zu vergleichen. Würde die Leitung knapp 60 m
vom Wohnhaus entfernt verlaufen, wären die immateriellen und materiellen
Immissionen geringer als heute, was sich positiv auf den Verkehrswert des
Grundstücks auswirken würde. Dies genüge grundsätzlich für die Beja-
hung der Schutzschildfunktion.

Der genannte Vergleich müsse auch für die Ermittlung der zu entschädi-
genden Wertdifferenz massgeblich sein. Ergebe der Vergleich einen Min-
derwert, so rechtfertige es sich, nur (aber immerhin) in diesem Umfang eine
Schutzschildfunktion anzuerkennen und ihren Verlust zu entschädigen.
Zwar könne eine derartige Berechnung, die eine doppelte Verkehrswert-
schätzung mit unterschiedlicher Immissionsbelastung verlange, sehr auf-
wendig und mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden sein.
Es stehe den Fachgerichten und Experten jedoch frei, die Wertminderung
mit Vereinfachungen direkt zu erfassen, sofern das Gebot einer vollen Ent-
schädigung nicht ausgehöhlt werde. Vorliegend könne nicht ausgeschlos-
sen werden, dass das Bundesverwaltungsgericht – auch unter Berücksich-
tigung der verbleibenden Wertminderung bei einem Verlauf der Freileitung
in knapp 60 m Entfernung – eine höhere Entschädigung zugesprochen
hätte als die ESchK. Die Sache sei daher zu neuer Festsetzung der Ent-
schädigungshöhe an das Bundesverwaltungsgericht zurückzuweisen.

Aus prozessökonomischen Gründen prüfte das Bundesgericht gewisse
weitere Rügen der Enteignerin. Es erwog, dass grundsätzlich der 1. Januar
2001 als Bewertungsstichtag und als Beginn der Verzinsungspflicht zu
wählen sei. Ein Abweichen könne sich allerdings rechtfertigen, wenn die
NOK als Rechtsvorgängerin der Enteignerin eine entsprechende Zusiche-
rung gemacht hätte, was vom Bundesverwaltungsgericht zu prüfen sei.
Werde der Bewertungsstichtag auf den 1. Januar 2001 vorverlegt, wäre
auch die von 2001 bis 2017 noch bestehende Leitung der Axpo bei der
Berechnung der enteignungsbedingten Wertminderung zu berücksichti-
gen.

Seite 5
A-3959/2022

C.d Das Bundesverwaltungsgericht wies die Sache zu neuem Entscheid
an die ESchK zurück (Urteil des BVGer A-5380/2020 vom 30. September
2021).

Das Bundesverwaltungsgericht erwog, dass der Bewertungsstichtag sowie
der Beginn der Verzinsungspflicht auf den 1. Januar 2001 festzulegen
seien, da keine abweichenden vertrauensbegründenden Zusicherungen
seitens der NOK bestanden hätten. Betreffend die Höhe der Entschädi-
gung seien neue Abklärungen und Bewertungen erforderlich, die durch die
Vorinstanz als Fachbehörde unter Berücksichtigung der gerichtlichen Vor-
gaben vorzunehmen seien.

Dritter Rechtsgang

D.
Am 5. August 2022 erliess die ESchK folgendes Urteil:

1. Die Enteignerin wird verpflichtet, den Enteigneten für die durch das Werk
verursachte Wertminderung ihrer Liegenschaft (…) den Betrag von
CHF 30'806.75 zu bezahlen. Dieser Betrag ist ab dem 1. Januar 2001 bis
zur Auszahlung zum üblichen durch das Bundesverwaltungsgericht fest-
gelegten Zinsfuss zu verzinsen.

2. Die Enteignerin wird darüber hinaus verpflichtet, den Enteigneten für die
Durchleitung durch das Grundstücke (…) – total 28 Meter – für die Dauer
vom 1. Januar 2001 bis zum 31. Dezember 2030 eine Entschädigung von
CHF 423.35 zu bezahlen. Dieser Betrag ist ebenfalls ab dem 1. Januar
2001 bis zur Auszahlung zum üblichen durch das Bundesverwaltungsge-
richt festgelegten Zinsfuss zu verzinsen.

3. Die Enteignerin hat den Enteigneten eine Parteientschädigung von
CHF 907.30 inkl. Auslagen und MwSt. zu bezahlen.

4. Die Kosten des Verfahrens hat in Anwendung von Art. 114 Abs. 1 EntG
die Enteignerin zu bezahlen. Diese werden gesondert in Rechnung ge-
stellt.

E.
Gegen diesen Schätzungsentscheid erhoben die Enteigneten (nachfol-
gend auch: Beschwerdeführende) am 9. September 2022 Beschwerde
beim Bundesverwaltungsgericht mit folgenden Rechtsbegehren:

1. Es seien Dispositiv-Ziff. 1 und 3 des Urteils der Eidgenössischen Schät-
zungskommission 8. Kreis vom 5. August 2022 (…) aufzuheben;

Seite 6
A-3959/2022

2. Die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, den Beschwerdeführern für
die Überleitung der Hochspannungs-Freileitung 220-kV Niederwil-Obfel-
den auf ihrem Grundstück (…), für die Dauer vom 1. Januar 2001 bis zum
31. Dezember 2030 eine Minderwertentschädigung von CHF 230'000.--
zuzüglich Zinsen zum üblichen durch das Bundesverwaltungsgericht fest-
gelegten Zinsfuss seit 1. Januar 2001 zu bezahlen. Eventualiter sei die
Sache zur neuen Bemessung der Minderwertentschädigung an die Vo-
rinstanz zurückzuweisen;

3. Die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, den Beschwerdeführern eine
Parteientschädigung von CHF 1'241.20 inkl. Auslagen und MWST für das
vorinstanzliche Verfahren zu bezahlen. Eventualiter sei die Sache zur Be-
messung der vorinstanzlichen Parteientschädigung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen;

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. privater Gutachterkos-
ten) zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Zur Begründung bringen die Enteigneten zusammengefasst vor, dass die
im angefochtenen Schätzungsentscheid errechnete Minderwertentschädi-
gung sich als viel zu tief erweise und gegen das Prinzip der vollen Entschä-
digung verstosse. Indem die ESchK an ihrem bisherigen Lösungsansatz
festhalte, widerspreche sie den Rückweisungsentscheiden. Ausserdem
seien Rechen- und Rundungsfehler zu verzeichnen. Die Entschädigungs-
höhe sei deshalb gestützt auf die beiliegenden Parteigutachten festzule-
gen, in denen die gerichtlichen Vorgaben korrekt umgesetzt seien.

F.

F.a Die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) schloss in der Vernehmlassung
vom 7. Oktober 2022 auf Abweisung der Beschwerde.

F.b Die Enteignerin (nachfolgend auch: Beschwerdegegnerin) schloss in
der Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2022 ebenfalls auf Abweisung
der Beschwerde. Die nicht bezifferten Kosten der Privatgutachter seien
nicht zu ersetzen, soweit auf den Antrag einzutreten sei. Die Kosten seien
den Enteigneten aufzuerlegen.

F.c Die Enteigneten reichten am 10. Januar 2023 Schlussbemerkungen
ein.

F.d Die Enteignerin sowie die Enteigneten äusserten sich am 30. Januar
resp. 7. Februar 2023 nochmals unaufgefordert zu einzelnen Streitpunk-
ten.

Seite 7
A-3959/2022

F.e Auf Aufforderung des Instruktionsrichters reichte die Vorinstanz am
30. Juli 2024 eine ergänzende Vernehmlassung ein.

F.f Die Enteigneten sowie die Enteignerin nahmen mit Eingaben vom
6. resp. 25. September 2024 zur ergänzenden Vernehmlassung Stellung.

G.

G.a Das Bundesverwaltungsgericht teilte den Parteien am 8. Januar 2025
seine Absicht mit, ein Sachverständigengutachten einzuholen (Art. 12
Bst. e und Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 57 ff. BZP). Als Gutachter werde Stefan
Fahrländer vorgeschlagen. Den Parteien wurde die Gelegenheit gegeben,
allfällige Einwände gegen die vorgeschlagene Person zu erheben sowie
Abänderungs- und Ergänzungsanträge zum gerichtlich ausgearbeiteten
Fragekatalog zu stellen (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 57 Abs. 2 und Art. 58
Abs. 2 BZP).

G.b Die Enteigneten erklärten sich in der Eingabe vom 16. Januar 2025 mit
dem vorgeschlagenen Vorgehen einverstanden.

G.c Die Enteignerin reichte mit Eingabe vom 26. Februar 2025 Ergän-
zungsfragen ein.

G.d Mit Verfügung vom 12. März 2025 beauftragte das Gericht Stefan
Fahrländer (nachfolgend: Gutachter), ein Sachverständigengutachten
(nachfolgend auch: Gutachten) zu erstellen. Der Gutachtensauftrag um-
fasse den gerichtlichen Fragekatalog sowie die Ergänzungsfragen der Ent-
eignerin. Der Gutachter wurde über seine Pflichten belehrt (Art. 19 VwVG
i.V.m. Art. 59 Abs. 1 BZP).

G.e Der Gutachter nahm am 15. April 2025 im Beisein der Enteigneten und
der Enteignerin einen Augenschein vor Ort vor.

G.f Am 15. Juli 2025 legte der Gutachter das Sachverständigengutachten
vor.

G.g Mit Verfügung vom 18. Juli 2025 gab das Gericht den Parteien die Ge-
legenheit, allfällige Erläuterungs- oder Ergänzungsanträge zum Gutachten
vom 15. Juli 2025 zu stellen (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 59 Abs. 1 BZP). Der
Gutachter sei für seinen bisherigen Aufwand von Fr. 35'673.-- vorab aus
der Gerichtskasse zu entschädigen. Über eine Kostenverlegung an die
Parteien werde im Endurteil entschieden.

Seite 8
A-3959/2022

G.h Die Enteignerin und die Enteigneten reichten am 8. August resp.
12. September 2025 je einen Fragekatalog sowie weitere Beweismittel zu-
handen des Gutachters ein.

G.i Mit Verfügung vom 23. September resp. 6. Oktober 2025 wurde der
Gutachter beauftragt, die Erläuterungs- und Ergänzungsfragen des Ge-
richts, der Enteigneten und der Enteignerin zu behandeln sowie in Umset-
zung seiner Antworten eine konsolidierte Fassung des Gutachtens zu er-
stellen.

H.

H.a Der Gutachter legte am 11. November 2025 die konsolidierte Fassung
seines Gutachtens vor. Er schätzt den enteignungsbedingten Minderwert
der Immobilie auf Fr. 19'419.--.

H.b Mit Verfügung vom 18. November 2025 gab das Gericht den Parteien
die Gelegenheit, zum Inhalt des Gutachtens Stellung zu nehmen. Der Gut-
achter sei für den zusätzlichen Aufwand von Fr. 6'486.-- vorab aus der Ge-
richtskasse zu entschädigen. Über eine Kostenverlegung an die Parteien
werde im Endurteil entschieden.

H.c Auf Ersuchen des Gerichts reichte der Gutachter am 27. November
2025 die vorbereitete Excel-Datei ein.

H.d Die Enteignerin äusserte sich am 18. Dezember 2025 zum Gutachten.

H.e Die Vorinstanz liess sich am 19. Januar 2026 zum Gutachten verneh-
men.

H.f Die Enteigneten reichten am 30. Januar 2026 ihre Stellungnahme zum
Gutachten mit folgenden Anträgen ein:

1. Es sei bei der Bemessung der von der Beschwerdegegnerin an die Be-
schwerdeführer zu bezahlenden Minderwertentschädigung auf das Gut-
achten Zumsteg/Pergher vom 17. März 2016 und deren Anpassung per
Stichtag 1. Januar 2001 sowie auf das Gutachten von Barbara Weber vom
21. Juni 2016 und deren Anpassung per Stichtag 1. Januar 2001 abzustel-
len;

2. Eventualiter sei ein Obergutachten von einer Immobilienschätzungsexper-
tin/einem Immobilienschätzungsexperten einzuholen, welche/welcher in
einem kleineren Büro als Stefan Fahrländer tätig ist und vorzugsweise
über juristische Grundkenntnisse verfügt;

Seite 9
A-3959/2022

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. sämtlicher Gutachterkos-
ten) zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

H.g Auf Ersuchen des Gerichts bestätigte der Gutachter mit Eingabe vom
12. März 2026, dass er den unbelasteten Marktwert (Neuwert) der Immo-
bilie auf Fr. 1'300'000.-- geschätzt und diesen Betrag auch für die an-
schliessende Minderwertberechnung verwendet habe.

H.h Die Enteignerin und die Enteigneten nahmen am 13. resp. 16. April
2026 abschliessend zum Verfahren Stellung.

H.i Am 30. April 2026 reichten die Enteigneten eine aktualisierte Kosten-
note ein.

I.
Auf die weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten und die sich bei den
Akten befindlichen Schriftstücke wird, soweit entscheidrelevant, in den
nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung:

1.

1.1 Auf den vorliegenden Fall ist unbestrittenermassen noch das Bundes-
gesetz über die Enteignung vom 20. Juni 1930 (EntG, SR 711) in seiner
bis zum 31. Dezember 2020 geltenden Fassung anwendbar (nachfolgend
als aEntG bezeichnet). Auf die neuen Bestimmungen, die am 1. Januar
2021 in Kraft getreten sind, kommt es noch nicht an (vgl. die Übergangs-
bestimmungen des Enteignungsgesetzes zur Änderung vom 19. Juni
2020; AS 2020 4085; Urteil des BGer 1C_301/2020 vom 12. Mai 2021
E. 5.1).

1.2 Entscheide der Eidgenössischen Schätzungskommissionen unterlie-
gen der Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht (Art. 77 Abs. 1 a-
EntG). Dieses ist demnach zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde
sachlich zuständig. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach dem VGG,
soweit das Enteignungsgesetz nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2
aEntG). Das VGG verweist in Art. 37 ergänzend auf das VwVG.

Seite 10
A-3959/2022

1.3 Die Enteigneten nahmen als Hauptparteien am vorinstanzlichen Ver-
fahren teil, drangen mit ihren Forderungen jedoch nicht durch. Sie sind da-
her ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (Art. 78 Abs. 1 aEntG und
Art. 48 Abs. 1 VwVG).

1.4 Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten
(Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VwVG).

2.

2.1 Das Bundesverwaltungsgericht entscheidet grundsätzlich mit uneinge-
schränkter Kognition. Es überprüft die angefochtene Verfügung auf
Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger und unvollständiger Fest-
stellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehlern bei der
Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit (Art. 49 VwVG).
Soweit es um die Beurteilung von ausgesprochenen Spezialfragen geht, in
denen die Vorinstanz über ein besonderes Fachwissen verfügt, weicht das
Bundesverwaltungsgericht nicht ohne Not von deren Auffassung ab (statt
vieler Urteil des BVGer A-1000/2021 vom 8. Juli 2022 E. 2 und eingehend
Urteil des BVGer A-2696/2021 vom 18. Oktober 2022 E. 2).

2.2 Hebt die Beschwerdeinstanz einen angefochtenen Entscheid auf und
weist die Sache (mit verbindlichen Weisungen) zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurück, so ist diese grundsätzlich bei ihrem neuen Entscheid an
den Rückweisungsentscheid gebunden. Die mit der Neubeurteilung be-
fasste Instanz hat entsprechend die rechtliche Beurteilung, mit welcher die
Rückweisung begründet worden ist, ihrer neuen Entscheidung zu Grunde
zu legen; bereits entschiedene Fragen sind nicht mehr zu prüfen. Wie weit
die Vorinstanz an die Entscheidung gebunden ist, ergibt sich aus der Be-
gründung der Rückweisung, die sowohl den Rahmen für die neue Tatsa-
chenfeststellung als auch jenen für die neue rechtliche Begründung vor-
gibt. Wird der neue Entscheid der unteren Instanz wiederum bei der Be-
schwerdeinstanz angefochten, so ist diese selbst an ihre früheren Erwä-
gungen gebunden. Eine freie Überprüfung des angefochtenen Entscheids
ist der Beschwerdeinstanz nur betreffend jene Punkte möglich, die im
Rückweisungsentscheid nicht entschieden wurden, oder bei Vorliegen
neuer Sachumstände (vgl. zum Ganzen BGE 135 III 334 E. 2; Urteil des
BGer 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 3.2 f.; Urteil des BVGer
A-2601/2020 vom 2. März 2022 E. 1.4.3; ASTRID HIRZEL, in: Wald-
mann/Krauskopf [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 3. Aufl. 2023, Art. 61
Rz. 28 [nachfolgend: Praxiskommentar]).

Seite 11
A-3959/2022

2.3 Das Bundesverwaltungsgericht stellt den Sachverhalt unter Vorbehalt
der Mitwirkungspflicht der Parteien von Amtes wegen fest (Art. 12 f. VwVG)
und bedient sich nötigenfalls verschiedener Beweismittel. In der Bundes-
verwaltungsrechtspflege gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung
(Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 40 BZP).

Zur Feststellung des Sachverhalts kann das Bundesverwaltungsgericht
Gutachten von Sachverständigen einholen (Art. 12 Bst. e VwVG), wobei
die Verfahrensregeln von Art. 19 VwVG in Verbindung mit Art. 57 ff. BZP
zu beachten sind. Mit dem Gutachten wird gestützt auf besondere Fach-
kenntnisse Bericht über die Sachverhaltsprüfung und -würdigung erstattet.
Dem Sachverständigen sind bloss Sach- und keine Rechtsfragen zu unter-
breiten; die Beantwortung Letzterer obliegt zwingend dem Gericht. Nach
ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf das Gericht in Fachfra-
gen nicht ohne triftige Gründe von Sachverständigengutachten abweichen.
Es hat zu prüfen, ob sich aufgrund der übrigen Beweismittel und der Vor-
bringen der Parteien ernsthafte Einwände gegen die Schlüssigkeit eines
Gutachtens aufdrängen. Erscheint dem Gericht die Schlüssigkeit eines
Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft, hat es nötigenfalls ergän-
zende Beweise zur Klärung dieser Zweifel zu erheben (vgl. BGE 145 II 70
E. 5.5, 136 II 539 E. 3.2, 132 II 257 E. 4.4.1; MOSER et al., Prozessieren
vor dem Bundesverwaltungsgericht, 3. Aufl. 2022, Rz. 3.137a und
Rz. 3.146; je mit Hinweisen).

Expertisen, die von einer Partei eingeholt und in das Verfahren als Beweis-
mittel eingebracht werden (sog. Partei- oder Privatgutachten), darf der Be-
weiswert nicht schon deshalb abgesprochen werden, weil sie von einer
Partei stammen (vgl. BGE 137 II 266 E. 3.2, 125 V 351 E. 3). Der Beweis-
wert eines Parteigutachtens ist jedoch verglichen mit einem behördlich an-
geordneten Gutachten regelmässig herabgesetzt und es gilt zum Vornhe-
rein nicht als Sachverständigengutachten im Sinne von Art. 12 Bst. e
VwVG, da es nicht nach den Vorgaben von Art. 19 VwVG in Verbindung
mit Art. 57 ff. BZP erstellt worden ist (vgl. BVGE 2013/9 E. 3.8.1; Urteile
des BVGer A-2871/2024 vom 20. Januar 2026 E. 4.5 und A-3788/2021
vom 19. Dezember 2022 E. 5.2.4; je mit Hinweisen).

Rechtsgrundlagen

3.
Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (Art. 26
Abs. 2 BV und Art. 16 aEntG). Gemäss Art. 19 aEntG sind bei der

Seite 12
A-3959/2022

Festsetzung der Entschädigung alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem
Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte er-
wachsen. Dazu gehört auch der Betrag, um den der Verkehrswert des ver-
bleibenden Teils sich vermindert, wenn von einem Grundstück oder von
mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken nur ein Teil in
Anspruch genommen wird (Bst. b). Art. 22 Abs. 2 aEntG präzisiert, dass
bei einer Teilenteignung auch derjenige Schaden zu berücksichtigen ist,
der aus dem Entzug oder der Beeinträchtigung solcher den Verkehrswert
beeinflussender Eigenschaften entsteht, die ohne die Enteignung aller Vo-
raussicht nach dem verbleibenden Teil erhalten geblieben wären. Die zu
entschädigende Wertminderung berechnet sich nach der Differenzme-
thode, d.h. massgeblich ist die Differenz zwischen der Verkehrswertschät-
zung mit und ohne die Enteignung (hier: die Inanspruchnahme eines Über-
leitungsrechts auf der Parzelle Nr. […]; vgl. Urteil des BGer 1C_647/2019
vom 8. Oktober 2020 E. 6.3 mit Hinweisen).

Ausgangslage im dritten Rechtsgang

4.
Strittig ist weiterhin die Höhe der Enteignungsentschädigung, die den Ent-
eigneten für die Einräumung des von 1. Januar 2001 bis 31. Dezember
2030 befristeten Überleitungsrechts der 220-kV-Freileitung zuzusprechen
ist. Die Beschwerde der Enteigneten richtet sich gegen die Bemessung der
Entschädigung für die Wertminderung ihrer Liegenschaft von Fr. 30'806.75
(Disp. Ziff. 1 des Schätzungsentscheids). Unstrittig geblieben ist die Ent-
schädigung für die Durchleitung von Fr. 423.35 (Disp. Ziff. 2 des Schät-
zungsentscheids).

5.

5.1 Im zweiten Rechtsgang wurden vom Bundesgericht und vom Bundes-
verwaltungsgericht folgende Punkte entschieden (vgl. zur Bindungswir-
kung von Rückweisungsentscheiden vorstehend E. 2.2): Um die zu ent-
schädigende Wertdifferenz der Liegenschaft der Enteigneten zu ermitteln,
ist der Ist-Zustand (Freileitung mit einem Abstand des äussersten Leiter-
seils zum Wohnhaus von 5-7 m) mit einer hypothetischen Freileitungsfüh-
rung unter Beachtung des Grenzabstandes von 16.2 m (Abstand von ins-
gesamt 57-59 m zum Wohnhaus) zu vergleichen (Urteil des BGer
1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020 E. 6.3 i.V.m. E. 4 f.). Der Zeitpunkt der
Erneuerung der Dienstbarkeit am 1. Januar 2001 gilt als

Seite 13
A-3959/2022

Bewertungsstichtag sowie als Zeitpunkt für den Beginn der Verzinsung (Ur-
teil des BVGer A-5380/2020 vom 30. September 2021 E. 3).

5.2 Im angefochtenen Schätzungsentscheid erwog die Vorinstanz zusam-
mengefasst, dass der Schätzung weiterhin einen hypothetischen Minder-
ertrag pro Monat bei einer Vermietung zu Grunde zu legen sei, der sich aus
den Einschränkungen durch die Freileitung ergebe. Im früheren Entscheid
habe sie die Ertragseinbusse mit Fr. 100.-- pro Monat bewertet, dies bei
einem Vergleich der tatsächlichen Leitungsführung (Abstand zum Haus
7 m) mit der hypothetischen Leitungsführung entlang der Grundstücks-
grenze (Abstand zum Haus 41-43 m) und bezogen auf den Bewertungs-
stichtag 2015. Aufgrund des nun zu berücksichtigen Grenzabstandes von
16.2 m sei der ermittelte Minderwert angemessen zu erhöhen. Es sei von
der Abnahme der störenden Faktoren im Quadrat auszugehen und der Be-
trag mit dem Faktor 1.7 zu multiplizieren. Zurückbezogen auf das Jahr
2001 ergebe sich – in Anwendung des vom Bundesamt für Statistik veröf-
fentlichen Indexes für die Höhe von Wohnungsmieten – eine monatliche
Ertragsminderung von rund Fr. 137.--, womit sämtliche Beeinträchtigungen
der Freileitung angemessen berücksichtigt seien. Ausgehend vom Ge-
samtbetrag von Fr. 49'320.-- (Fr. 137.-- x 12 Monate x 30 Jahre) und einem
praxisgemässen Zinssatz von 3.5 % resultiere ein diskontierter Betrag von
Fr. 30'806.75. Im Rahmen einer Gesamtbeurteilung falle eine Minderung
der Entschädigung wegen der mittlerweile entfernten Axpo-Leitung ausser
Betracht, zumal diese bezüglich der Dominanz der Swissgrid-Leitung eine
sehr untergeordnete Beeinträchtigung darstelle.

Während die Enteignerin diese vorinstanzliche Schätzung von
Fr. 30'806.75 stützt, fordern die Enteigneten in ihrer Beschwerde die Auf-
hebung des angefochtenen Schätzungsentscheids. Im Wesentlichen rü-
gen sie die Entschädigung als viel zu tief angesetzt. Sie kritisieren die ge-
wählte Methode und machen verschiedene Rechen- und Rundungsfehler
geltend. Infolgedessen beantragen sie, es sei auf ihre Parteigutachten ab-
zustellen und die Entschädigung auf Fr. 230'000.-- zu erhöhen.

5.3 Die Enteigneten reichten in den Beschwerdebeilagen die folgenden ak-
tualisierten Fassungen ihrer ursprünglichen Parteigutachten vom 17. Mai
resp. 21. Juni 2016 ein, die sie mit Blick auf das bisher Entschiedene an-
passen liessen (insbesondere Bewertungsstichtag 1. Januar 2001 statt
23. Oktober 2015):

- Kurt Zumsteg/Diego Pergher, Immobilienbewertung, 31. August 2022
(act. 1 Beilage 3; nachfolgend: Parteigutachten Zumsteg/Pergher);

Seite 14
A-3959/2022

- Barbara Weber, Immobilienbewertung, 2. September 2022 (act. 1 Bei-
lage 4; nachfolgend: Parteigutachten Weber).

Im Laufe des Verfahrens legte die Enteignerin ihrerseits folgendes Partei-
gutachten vor:

- Stephan Grylka/Ralf Seidel, Marktwertschätzung, 4. Dezember 2017
(Vorakten act. 27a; nachfolgend: Parteigutachten Grylka/Seidel).

Im Schriftenwechsel sind sämtliche Parteigutachten im Grundsatz sowie in
zahlreichen Detailfragen umstritten geblieben.

5.4 Vor diesem Hintergrund sah sich das Bundesverwaltungsgericht ver-
anlasst, ein Sachverständigengutachten einzuholen (Art. 12 Bst. e und
Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 57 ff. BZP). Es beauftragte, den Gutachter Stefan
Fahrländer, den enteignungsbedingten Minderwert der Liegenschaft der
Enteigneten in Berücksichtigung der bisherigen gerichtlichen Vorgaben zu
schätzen. Es sollte eine geeignete Schätzungsmethode gefunden werden,
die möglichst auch in weiteren vergleichbaren Enteignungsfällen ange-
wandt werden könnte. Der Gutachter legte am 11. November 2025 die kon-
solidierte Fassung des Sachverständigengutachtens vor.

Sachverständigengutachten

Übersicht

6.

6.1 Zum besseren Verständnis ist zunächst eine Übersicht über den we-
sentlichen Inhalt des Sachverständigengutachtens vom 11. November
2025 zu geben:

Einleitend stellt der Gutachter die unterschiedlichen Methoden zur Immo-
bilienschätzung des unbelasteten Marktwerts dar. In primärer Anwendung
der hedonischen Methode schätzt er den unbelasteten Marktwert (Neu-
wert) der Immobilie der Enteigneten auf Fr. 1'300'000.-- per 1. Januar 2001
(Gutachten, S. 4 ff.).

Im Rahmen einer grundsätzlichen Annäherung an die Fragestellung des
Einflusses von Freileitungen auf Immobilienwerte unterscheidet der Gut-
achter vier Gruppen von möglichen Einflussfaktoren: «Genereller Makel»,
«Angst/Unbehagen», «Geräusche/Störungen» und «Beeinträchtigung der

Seite 15
A-3959/2022

Aussicht». Er weist insbesondere darauf hin, dass Kaufinteressenten einer
Liegenschaft nutzungsbezogen entscheiden würden, wobei sie eine Ge-
samterwägung unter Berücksichtigung der Marktsituation machen müss-
ten. Die vier Makel seien im jeweiligen Kontext zu sehen (z.B. urbane oder
ländliche Umgebung) und in unterschiedlicher Weise von der Distanz ab-
hängig. Die Marktsituation und auch die Wahrnehmung der Menschen
könnten sich im Zeitverlauf ändern. Die vier Störfaktoren würden sich über-
lagern, so dass ein Gesamteffekt entstehe und eine exakte Zuweisung
schon aufgrund von Kollinearitäten nicht gelinge (Gutachten, S. 10 ff.).

In Berücksichtigung der nationalen und internationalen empirischen Litera-
tur kommt der Gutachter zum Ergebnis, dass für den vorliegenden Bewer-
tungsstichtag 1. Januar 2001 keine ausreichende Datengrundlage zum
Werteinfluss von Freileitungen auf Immobilien erhoben werden könne. Eine
analytisch-statistische Schätzung falle damit ausser Betracht (Gutachten,
S. 17 ff.).

In der Folge entwickelt der Gutachter ein eigenes Modell zur Einschätzung
des Werteinflusses von Freileitungen auf Immobilien. Hierzu wertet er ver-
schiedene Datenquellen aus der Schweiz aus. Seine Auswertung umfasst
mehrere Studien, die Lageklassen, die eigene Datenbank sowie zwei Ein-
zelfälle. Nach seiner Beurteilung ergeben diese Eckwerte ein nützliches
Bild zum Werteinfluss von Freileitungen für die Distanz ab 35 m. Aus jenen
Eckwerten und gestützt auf weitere Erkenntnisse sowie eigenen Einschät-
zungen leitet er eine Gesamtfunktion des Wertabschlags mit vier Distanz-
segmenten her (Gutachten, S. 42 ff. i.V.m. S. 17 ff.):

Um die Annahmen der Gesamtfunktion diskutieren zu können, nimmt der
Gutachter eine anschliessende prozentuale Aufteilung auf die vier Makel –

Seite 16
A-3959/2022

insbesondere unter dem Vorbehalt des Kollinearitätsproblems – vor (Gut-
achten, S. 44 ff.):

Idee einer Aufteilung des Modells Wertabschlag auf die einzelnen Makel
Segment 1 Segment 2 Segment 3 Segment 4
Trasseemitte – 0 - 35 m 36 - 60 m 61 - 100 m ab 101 m
Gebäudemitte 7.5 % - 7 % 7%-5% 5 % - 3.25 % 3.25 % - 0 %
Genereller 3.5 % - 2.75 % 2.75 % - 0 % - -
Makel
Angst/ 2%-0% - - -
Unbehagen
Geräusche/ 2%-0% - - -
Störungen
Beeinträchtigung 0 % - 4.25 % 4.25 % - 5 % 5 % - 3.25 % 3.25 % - 0 %
Aussicht

Für Anwendungsfälle im Zeitraum von 2001 schlägt der Gutachter die fol-
gende allgemeine Anleitung vor (Gutachten, S. 46 i.V.m. S. 43 ff.):

1. Die Anwendbarkeit des Modells anhand folgender Voraussetzungen prüfen
bzw. je nach Situation sind Anpassungen notwendig:
- Die Zonierung wäre auch ohne Freileitung so, wie sie ist;
- Es bestehen keine wesentlichen Bauverbote;
- Es bestehen keine wesentlichen Ausnützungsreserven, die realisiert
würden;
- Das realisierte Gebäude ist kein Schreckprojekt, sondern städtebaulich
adäquat und die Nutzung ist «highest and best use»;
- Weil die Freileitung auf den Landwert wirkt, ist der Marktwert zum Neu-
wert zu verwenden;
- Liegt im unbelasteten Fall keine ansprechende Aussicht vor, dann re-
duziert sich der Abschlag deutlich;
- Steht ein Mast dominant in der Aussicht, dann beträgt der Abschlag für
die Aussicht bei kleinen Distanzen Faktor 2. Dieser Abschlagszuschlag
nimmt aber rasch ab und dürfte bei 300 m bei Null liegen.
2. Bestimmung des Marktwerts (Neuwert) der Immobilie zum Stichtag;
3. Ermittlung des massgeblichen Abstands äusserstes Leiterseil – Gebäude;
4. Addition der Distanzen Trasseemitte – äusserstes Leiterseil sowie Rand des
Gebäudes – Gebäudemitte (Distanz «x»)
5. Einordnung der Distanz x in die Funktion gemäss nachfolgender Tabelle
und Auswahl des Segments:

Einschätzung des Gesamteffekts nach Distanzsegment
Segment 1 Segment 2 Segment 3 Segment 4
Trasseemitte – 0 - 35 m 36 - 60 m 61 - 100 m ab 101 m
Gebäudemitte
Wertwirkung auf 7.5 % - 7 % 7%-5% 5 % - 3.25 % 3.25 % - 0 %
Immobilie

Seite 17
A-3959/2022

6. Berechnung des Abschlags mit der Formel:

Abschlag = Steigung a * Distanz x + Startwert im Segment (z.B. im Seg-
ment 1 -7.5 %)

Segment Steigungen a
1 0.000142857
2 0.00080
3 0.00043750
4 0.00013750

7. Gegebenenfalls Korrektur des Abschlags, z.B. bei Mast in der Aussicht;
8. Multiplikation des Abschlags mit dem Marktwert (Neuwert).

Um die Befristung der Dienstbarkeit zu berücksichtigen, sei sodann die ge-
schätzte Minderwertdifferenz mittels Barwertmethode zu diskontieren. Für
Anwendungsfälle im Zeitraum von 2001 schlägt der Gutachter die folgende
allgemeine Anleitung vor (Gutachten, S. 47 f.):

1. Anhand der Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB) – damals war
der variable Hypothekarzinssatz noch der Standardfall – ist der Fremdkapi-
talzinssatz zu berechnen und daraus der Zinssatz der Rechnung. Die Be-
rechnung lautet wie folgt (vgl. FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewer-
tung, 2009):

Zinssatz der Rechnung r = 65 % * variabler Hypothekarzinssatz

2. Durch Multiplikation des Abschlags mit dem Zinssatz der Rechnung resul-
tiert der jährliche Mindernettonutzwert (Zukunftswert);
3. Durch Einsetzen des Zukunftswerts in folgende Formel wird für jedes künf-
tige Jahr der Dienstbarkeit der Barwert berechnet (vgl. STEFAN S. FAHRLÄN-
DER/STEPHAN G. KLOESS, Angewandte Immobilienökonomie, Band 2,
2. Aufl. 2024, S. 358):

4. Die Barwerte werden addiert.

Im Weiteren äussert sich der Gutachter zu den Fragen, wie sich die 50-kV-
Freileitung der Axpo sowie eine allfällige Überschreitung des Anlagegrenz-
wertes der 220-kV-Freileitung auf den Minderwert der streitbetroffenen Im-
mobilie auswirkt (Gutachten, S. 49 ff.).

Der Gutachter schätzt den enteignungsbedingten Minderwert im konkreten
Fall auf Fr. 19'419.-- (Gutachten, S. 58 i.V.m. S. 7 f., 45 f. und 47 f.). Um
das Modell für zukünftige Fälle weiter zu fundieren, legt der Gutachter

Seite 18
A-3959/2022

abschliessend dar, dass die verbesserte Datenlage ab dem Jahr 2026 na-
mentlich unter Beizug des Swiss Real Estate Datapool (SRED) genutzt
oder eine Umfrage zur Wertwirkung von Freileitungen in Immobilienfach-
kreisen durchgeführt werden könnte. Er erklärt sich bereit, entsprechende
Folgeaufträge entgegenzunehmen (Gutachten, S. 58 f.).

6.2 Wie eingangs dargelegt, darf das Gericht in Fachfragen nicht ohne trif-
tige Gründe vom Sachverständigengutachten abweichen (vgl. vorstehend
E. 2.3).

Die Enteigneten halten in ihren Stellungnahmen an den Rechtsbegehren
der Beschwerde fest. Sie rügen im Wesentlichen, dass der Gutachtensauf-
trag nur ungenügend erfüllt sei. Es bestünden erhebliche Zweifel an der
gebotenen Objektivität und Unabhängigkeit der Begutachtung. Das Gut-
achten missachte die gerichtlichen Vorgaben und sei in verschiedener Hin-
sicht nicht nachvollziehbar, widersprüchlich und fehlerhaft. Ihre Ergän-
zungs- und Erläuterungsfragen seien nur unzureichend beantwortet. Die
Schätzung stütze sich auf keine tragfähige Datengrundlage und der Grund-
satz der vollen Entschädigung bei Enteignungen gemäss Art. 26 Abs. 2 BV
werde verletzt. Es lägen damit triftige Gründe vor, um davon abzuweichen.
Stattdessen sei auf ihre Parteigutachten abzustellen, eventualiter sei ein
Obergutachten einzuholen. Ihre Rügen sind anschliessend im Einzelnen
zu prüfen.

Die Enteignerin und die Vorinstanz erachten das Sachverständigengutach-
ten grundsätzlich als vollständig, nachvollziehbar und schlüssig.

Fachliche Qualifikation

7.

7.1 Die Enteigneten rügen in ihren Stellungnahmen, dass der Gutachter
nicht über die für die Begutachtung erforderlichen juristischen Grundkennt-
nisse verfüge, was sich an der fehlerhaften juristischen Terminologie und
der mangelhaften Umsetzung der Rückweisungsentscheide manifestiere.

7.2 Die Enteignerin entgegnet, dass die Enteigneten der Wahl des Gutach-
ters zugestimmt hätten. Weshalb ihm die juristischen Grundkenntnisse ab-
zuerkennen wären, erschliesse sich ihr nicht.

7.3 Die Vorinstanz äussert sich nicht zu diesem Streitpunkt.

Seite 19
A-3959/2022

7.4

7.4.1 Die Expertise des Gutachters im Bereich der Immobilienökonomie ist
unbestritten, weshalb darauf nicht näher einzugehen ist.

7.4.2 Sofern für ein immobilienökonomisches Gutachten juristische Grund-
kenntnisse überhaupt vorauszusetzen sind, wie dies von den Enteigneten
eingefordert wird, ist Folgendes festzuhalten: In der ersten Fassung des
Gutachtens wurde zwar eine juristisch unzutreffende Terminologie im Zu-
sammenhang mit der Dienstbarkeit verwendet, was sich jedoch inhaltlich
nicht auf die Schätzung auswirkte und in der konsolidierten Fassung be-
richtigt wurde. Wie in E. 9 gesondert aufzuzeigen sein wird, wurde das Gut-
achten in richtigem Verständnis der bisher ergangenen Rechtsprechung
erstellt. Dem Gutachter kann somit kein Mangel an juristischen Grund-
kenntnissen vorgehalten werden. Diese Rüge der Enteigneten erweist sich
als unbegründet.

Unparteilichkeit

8.

8.1 Die Enteigneten machen in ihren Stellungnahmen geltend, es bestün-
den erhebliche Zweifel an der gebotenen Objektivität und Unabhängigkeit
der Begutachtung. Der Gutachter habe durchwegs zu ihren Lasten die ge-
richtlichen Vorgaben missachtet, unrichtige Annahmen getroffen und Feh-
ler begangen. Ihre Ergänzungsfragen habe er nur ausweichend oder un-
richtig und ihre Frage 6 gar nicht beantwortet. Aus den Ausführungen zum
weiteren Vorgehen sei zu schliessen, dass der Gutachter einen zusätzli-
chen lukrativen Auftrag für sich und sein Büro anstrebe. Einen solchen
dürfte er wohl am ehesten von einem Netzbetreiber erhalten. Es sei daher
davon auszugehen, dass er ein aus Sicht der Enteignerin und der anderen
Netzbetreiber äusserst günstiges Gutachten erstattet habe.

8.2 Die Enteignerin entgegnet, dass der anlasslose Vorwurf eines Gefällig-
keitsgutachtens die roten Linien des prozessualen Anstands überschreite.
Sie und der Gutachter seien vor solchen ungehörigen Angriffen in Schutz
zu nehmen.

8.3 Die Vorinstanz äussert sich nicht zu diesem Streitpunkt.

Seite 20
A-3959/2022

8.4

8.4.1 Auf Sachverständige kommen die für das Gericht geltenden und im
Lichte von Art. 30 BV zu interpretierenden Ausstandsgründe nach Art. 34
BGG sinngemäss zur Anwendung (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 58 Abs. 1 BZP;
vgl. BERNHARD WALDMANN, Praxiskommentar, Art. 19 Rz. 64 mit Hinwei-
sen). Die Parteien erhalten Gelegenheit, vor der Ernennung von Sachver-
ständigen Einwendungen vorzubringen (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 58 BZP).
Der Sachverständige hat nach bestem Wissen und Gewissen zu amten
und sich der strengsten Unparteilichkeit zu befleissen. Auf diese Pflicht ist
er bei der Ernennung aufmerksam zu machen (Art. 19 VwVG i.V.m. Art. 59
Abs. 1 BZP).

Nach Art. 34 Abs. 1 Bst. a BGG treten Gerichtspersonen in den Ausstand,
wenn sie in der Sache ein persönliches Interesse haben. Zu den persönli-
chen Interessen gemäss Bst. a gehören alle Interessen, welche die Ge-
richtsperson direkt oder indirekt betreffen. Bei der indirekten Betroffenheit
ist vorausgesetzt, dass die Person eine spürbare persönliche Beziehungs-
nähe zum Streitgegenstand aufweist. Im Sinne der Auffangklausel von
Art. 34 Abs.1 Bst. e BGG können sodann Verfahrensfehler oder ein fal-
scher Entscheid in der Sache ausnahmsweise die Unabhängigkeit bzw.
Unparteilichkeit in Frage stellen. Es muss sich um besonders krasse Fehler
oder wiederholte Irrtümer handeln, die eine schwere Pflichtverletzung dar-
stellen (vgl. ISABELLE HÄNER, in: Niggli et al. [Hrsg.], Basler Kommentar
zum BGG, 3. Aufl. 2018, Art. 34 Rz. 8 und 16 ff. mit Hinweisen).

Befangenheit ist anzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die geeignet
sind, Misstrauen in die Unparteilichkeit zu erwecken. Bei der Befangenheit
handelt es sich allerdings um einen inneren Zustand, der nur schwer be-
wiesen werden kann. Es braucht daher für die Ablehnung nicht nachgewie-
sen zu werden, dass die Person tatsächlich befangen ist. Es genügt viel-
mehr, wenn Umstände vorliegen, die den Anschein der Befangenheit und
die Gefahr der Voreingenommenheit zu begründen vermögen. Bei der Be-
urteilung des Anscheins der Befangenheit und der Gewichtung solcher
Umstände kann jedoch nicht auf das subjektive Empfinden einer Partei ab-
gestellt werden. Das Misstrauen muss vielmehr in objektiver Weise als be-
gründet erscheinen (vgl. BGE 132 V 93, 120 V 357 E. 3a; Urteil des BVGer
A-2871/2024 vom 20. Januar 2026 E. 3.6.6; je mit Hinweisen).

8.4.2 Aus dem Inhalt des Gutachtens schliessen die Enteigneten sinnge-
mäss auf Ausstandsgründe im Sinne von Art. 34 Abs. 1 Bst. a und e BGG.

Seite 21
A-3959/2022

Die erklärte Bereitschaft des Gutachters, Aufträge zur Weiterentwicklung
des Modells anzunehmen (Gutachten, S. 58 f.), was von den Enteigneten
als Zeichen fehlender Objektivität und Unabhängigkeit angesehen wird,
steht in unmittelbarem sachlichem Zusammenhang mit dem Gutach-
tensauftrag. Er wurde beauftragt, eine geeignete Schätzungsmethode zu
ermitteln, die möglichst auch in weiteren vergleichbaren Enteignungsfällen
angewandt werden könnte. Die Vorschläge des Gutachters zum zukünfti-
gen Vorgehen erwecken damit nicht den Anschein eines persönlichen In-
teresses an der zu beurteilenden Sache im Sinne von Art. 34 Abs. 1 Bst. a
BGG. Auch das Schätzungsergebnis selbst lässt nicht auf einen solchen
Ausstandsgrund schliessen, wie dies von den Enteigneten vertreten wird.
Einerseits würde es dem Grundsatz der gutachterlichen Unparteilichkeit
gerade widersprechen, wenn im Schätzungsergebnis selbst ein Aus-
standsgrund begründet wäre. Der Ausgang des Gutachtens wäre diesfalls
nicht mehr offen. Anderseits handelt es hier um unberechtigte Mutmassun-
gen der Enteigneten. Der Gutachter hat keine Gespräche mit den Netzbe-
treibern über Folgeaufträge geführt.

Des Weiteren können dem Gutachter keine gravierenden Fehler vorgehal-
ten werden, die einen Ausstandsgrund im Sinne von Art. 34 Abs. 1 Bst. e
BGG zu begründen vermögen. Er wurde mit einem inhaltlich komplexen
Gutachtensauftrag betraut, dem schon ein langjähriger Rechtsstreit zu
Grunde lag. Soweit in der Excel-Datei ein Fehler bei der Umrechnung der
Distanzangaben zu verzeichnen ist, stellt dies lediglich ein Versehen dar,
welches ohne grösseren Aufwand korrigiert werden kann (vgl. nachste-
hend E. 14). Die etwaigen Fehler bei der Minderwertschätzung der 50-kV-
Freileitung der Axpo (Gutachten, S. 49 ff.) betreffen nur einen untergeord-
neten Punkt und wirken sich nicht auf das Ergebnis aus (vgl. nachstehend
E. 17). Der Gutachter hat sich mit dem umfangreichen Fragekatalog der
Enteigneten eingehend befasst (Gutachten Fragenbeantwortung, S. 7-23).
Die Antwort auf die Frage 6 der Enteigneten («Inwieweit wird der Einfluss-
faktor «Genereller Makel» durch die übrigen Faktoren beeinflusst?») lässt
sich dem Gutachten selbst entnehmen, wo auf das Kollinearitätsproblem
hingewiesen wird (Gutachten, S. 16). Dass die Enteigneten das Gutachten
bzw. die Antworten des Gutachters als ungenügend und ausweichend
wahrnehmen, ist auf unterschiedliche materielle Standpunkte zurückzufüh-
ren. Namentlich leiten die Enteigneten weitergehende Vorgaben aus den
Rückweisungsentscheiden ab, die so nicht entschieden wurden (vgl. nach-
stehend E. 9). Auch messen sie der prozentualen Aufteilung der Gesamt-
funktion auf die vier Makel eine andere Bedeutung bei als vom Gutachter
selbst angedacht (vgl. nachstehend E. 11.7.2). Der Gutachter hat jene

Seite 22
A-3959/2022

materiellen Auffassungen der Enteigneten zu Recht nicht übernommen
und es kann deswegen nicht auf gravierende Fehler im Sinne von Art. 34
Abs. 1 Bst. e BGG geschlossen werden.

8.4.3 Das Gutachten entspricht somit dem Erfordernis der Unparteilichkeit,
weshalb sich die anders lautenden Vorbringen der Enteigneten als unbe-
gründet erweisen.

Anzufügen bleibt, dass diese Rügen der Enteigneten sich noch innerhalb
einer sachlichen verfahrensbezogenen Auseinandersetzung bewegen.
Entgegen der Ansicht der Enteignerin verletzen die Ausführungen in den
Rechtsschriften daher noch nicht den prozessualen Anstand im Sinne von
Art. 60 Abs. 1 VwVG (vgl. allgemein zum prozessualen Anstand HIRZEL,
Praxiskommentar, Art. 30 Rz. 26 ff. mit Hinweisen). Bei diesem Ergebnis
bedarf es denn auch keiner weiteren Massnahmen zum Schutz der berech-
tigten Interessen der Enteignerin oder des Gutachters.

Bindungswirkung der Rückweisungsentscheide

9.

9.1 Die Enteigneten kritisieren, dass im Gutachten die verbindlichen Vor-
gaben der Rückweisungsentscheide zu den Distanzangaben, zum degres-
siven Einfluss einer Freileitung und zu den einzelnen Einflussfaktoren nicht
umgesetzt seien. Die Minderwertschätzung des Gutachters widerspreche
dem Privatgutachten Weber, auf das sich das Bundesverwaltungsgericht
gestützt habe und das vom Bundesgericht implizit bestätigt worden sei.
Das gutachterliche Schätzungsergebnis liege in dem Bereich, den die Ge-
richte als unangemessen tief beurteilt hätten.

9.2 Die Enteignerin bestreitet die Rügen der Enteigneten. Sie stellt insbe-
sondere in Abrede, dass all jene Punkte in den Rückweisungsentscheiden
verbindlich entschieden worden seien. Ausserdem erachtet sie die Vorbrin-
gen als verspätet, da sie nicht als Anträge bei der Erteilung des Gutach-
tensauftrags eingebracht worden seien.

9.3 Die Vorinstanz äussert sich nicht zu diesem Streitpunkt.

9.4

9.4.1 Bei der Erteilung des Auftrags wurde der Gutachter auf den zentralen
Inhalt der Rückweisungsentscheide hingewiesen (vgl. vorstehend 5.1).

Seite 23
A-3959/2022

9.4.2 Im Rückweisungsentscheid 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020 hat
das Bundesgericht über die massgebenden Distanzen der Freileitung zum
Wohnhaus der Enteigneten entschieden. Die gerichtlichen Distanzanga-
ben beziehen sich jeweils auf den Abstand des äussersten Leiterseils zum
Gebäude. Der Gutachter leitet sein Modell demgegenüber auf der Grund-
lage von Daten mit Distanzangaben Trasseemitte – Gebäudemitte her. Sei-
nen Erläuterungen zufolge sind im Geographischen Informationssystem
(GIS) nur der Verlauf der Freileitung, nicht aber das einzelne Leiterseil ab-
rufbar. Die gerichtlichen Distanzangaben seien daher entsprechend umzu-
rechnen (Gutachten, S. 17, 35 f. und 46).

Mit dem Gutachter ist einig zu gehen, dass es im konkreten Fall einer Um-
rechnung der gerichtlichen Distanzangaben (äusserstes Leiterseil – Ge-
bäude) bedarf, damit sie mit den Datengrundlagen des Modells (Tras-
seemitte – Gebäudemitte) übereinstimmen. Mit der blossen Umrechnung
geht keine Abweichung von den gerichtlichen Distanzangaben einher. Im
konkreten Fall sind jeweils 16 m hinzuzurechnen (8 m Trasseemitte – äus-
serstes Leiterseil und 8 m Gebäudemitte – Gebäude). Da auch der Um-
rechnungsfehler bei den Distanzangaben in der Excel-Datei korrigiert wer-
den kann (vgl. nachstehend E. 14), ist im Gutachten kein Widerspruch zum
bisher Entschiedenen zu verzeichnen.

9.4.3 Im Urteil A-4864/2018 vom 1. November 2019 erwog das Bundesver-
waltungsgericht, dass die Störungen der Freileitung mit zunehmender Dis-
tanz degressiv abnähmen (E. 5.4.5). Im Rahmen der damaligen Rechts-
auffassung erachtete es die geringe Höhe der vorinstanzlichen Minderwert-
schätzung von Fr. 12'826.-- als stossend und sprach den Enteigneten eine
Entschädigung entsprechend dem Parteigutachten Weber von
Fr. 340'000.-- zu (E. 6.5 f.). Mit der Aufhebung durch das Bundesgericht
vermag dieses Urteil selbst jedoch keine Bindungswirkung mehr zu entfal-
ten.

Im Rückweisungsentscheid 1C_647/2019 vom 8. Oktober 2020 differen-
zierte das Bundesgericht bei den materiellen und immateriellen Immissio-
nen von Freileitungen zwischen dem optischen Eindruck, dem Koronalärm,
der Gefahr herabfallender Leiterseile und der elektrischen und magneti-
schen Strahlung (E. 4.2). Aus dieser generellen Erwägung lassen sich in-
des noch keine unmittelbaren Rückschlüsse auf die Minderwertberech-
nung ableiten. Das Bundesgericht liess es vielmehr offen, wie der zu ent-
schädigende Minderwert bei der doppelten Verkehrswertschätzung zu be-
rechnen sei und wies die Angelegenheit zu neuem Entscheid an das

Seite 24
A-3959/2022

Bundesverwaltungsgericht zurück (E. 6). Das Bundesgericht zitierte hier-
bei lediglich die vorgenannten Erwägungen des Bundesverwaltungsge-
richts, ohne diese in seine eigene Beurteilung zu übernehmen (E. 5.3, 6.1
und 6.5).

Das Bundesverwaltungsgericht wies bei der anschliessenden Rückwei-
sung an die Vorinstanz schliesslich nur der Klarheit halber darauf hin, dass
die zu entschädigende Wertminderung – nebst den Vorgaben des Bundes-
gerichts – nach der praxisgemäss angewandten Differenzmethode zu be-
rechnen und auch einem psychologischen Minderwert angemessen Rech-
nung zu tragen sei (Urteil des BVGer A-5380/2020 vom 30. September
2021 E. 4).

Der Verfahrensausgang ist im genannten Umfang demnach nach wie vor
im Wesentlichen offen. Entgegen der Auffassung der Enteigneten beste-
hen keine verbindlichen gerichtlichen Vorgaben zu einer gewissen Min-
desthöhe der Entschädigung oder zum Parteigutachten Weber. Es wurde
nicht entschieden, dass die Einschätzung zum Werteinfluss von Freileitun-
gen auf einer degressiven Kurve beruhen muss oder wie bei der Minder-
wertberechnung die Einflussfaktoren einer Freileitung zu gruppieren sind.
Diese Vorbringen der Enteigneten vermögen das Gutachten folglich nicht
in Frage zu stellen.

9.4.4 Es ist somit festzuhalten, dass das Gutachten mit den Rückweisungs-
entscheiden übereinstimmt.

Bei diesem Ergebnis braucht nicht geklärt zu werden, ob die Enteigneten
ihr abweichendes Verständnis der Rückweisungsentscheide schon bei der
Erteilung des Gutachtensauftrags hätten einbringen müssen, wie dies von
der Enteignerin vertreten wird.

Schätzung des unbelasteten Marktwerts

10.

10.1 Die Enteigneten rügen, dass die gutachterliche Schätzung des unbe-
lasteten Marktwerts der Liegenschaft nicht nachvollziehbar sei. Der Gut-
achter habe den Betrag willkürlich von Fr. 1'350'000.-- auf Fr. 1'300'000.--
gesenkt. Entgegen seiner eigenen Empfehlung verwende er nur eine ein-
zige Schätzungsmethode. Seine Ausführungen zur Plausibilisierung an-
hand von Einzeltransaktionen seien widersprüchlich, da nach seinen An-
gaben für das Jahr 2001 keine Daten vorlägen. Zudem seien die

Seite 25
A-3959/2022

Renovationen unberücksichtigt geblieben. Es sei daher auf ihr Parteigut-
achten Zumsteg/Pergher mit einer Verkehrswertschätzung von
Fr. 1'380'000.-- abzustellen.

10.2 Die Enteignerin sowie die Vorinstanz stufen die gutachterliche Schät-
zung des unbelasteten Marktwerts von Fr. 1'300'000.-- als sachgerecht ein.

10.3

10.3.1 Im Rahmen seiner einleitenden Darstellung der Schätzungsmetho-
den empfiehlt der Gutachter, für die Schätzung des unbelasteten Markt-
werts neben einer primären Methode eine zweite oder dritte Methode zu
Vergleichszwecken anzuwenden sowie eine Beurteilung anhand von
Kennzahlen vorzunehmen. Der Gutachter schätzt den unbelasteten Markt-
wert (Neuwert) der Immobilie der Enteigneten auf Fr. 1'300'000.-- per 1. Ja-
nuar 2001. Seine Schätzung stützt er primär auf die hedonische Methode
ab, wobei er diese insbesondere anhand von einigen Einzeltransaktionen
am Standort aus dieser Zeit plausibilisiert. Auch nahm er einen Augen-
schein der Liegenschaft vor (Gutachten, S. 3 ff.).

10.3.2 Die hedonische Methode, welche anhand von Datenbanken ein
Bündel von Eigenschaften berücksichtigt, gilt in den schweizerischen Im-
mobilienkreisen als weit verbreitet (vgl. BGE 134 II 49 E. 16 mit weiteren
Hinweisen). Der Gutachter wendet folglich eine gängige Methode an. In
konsistenter Umsetzung seiner allgemeinen Ausführungen plausibilisiert er
seine konkrete Schätzung zusätzlich insbesondere anhand von entspre-
chenden Einzeltransaktionen. Der durchgeführte Augenschein stellt sicher,
dass die Schätzung mit den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort überein-
stimmt. Es besteht daher kein Anlass für die Forderung der Enteigneten,
es seien weitere Schätzungsmethoden beizuziehen.

Wie der Gutachter mit Eingabe vom 12. März 2026 ausdrücklich bestätigte,
schätzt er den unbelasteten Marktwert (Neuwert) der Immobilie auf
Fr. 1'300'000.--. Der Gutachter hat dementsprechend seine eigene Schät-
zung nicht willkürlich von Fr. 1'350'000.-- auf Fr. 1'300'000.-- reduziert, wie
dies die Enteigneten aus dem Gutachten schliessen. Entgegen der Ansicht
der Enteigneten beziehen sich sodann die Ausführungen des Gutachters
zur fehlenden Datenlage im Jahr 2001 spezifisch auf den Werteinfluss von
Freileitungen. Er behauptet nicht, dass die damalige Datenlage es nicht
erlaube, den unbelasteten Marktwert einer Immobilie zu schätzen. Viel-
mehr führt er aus, dass ab dem Jahr 2000 viele Transaktionen vorlägen

Seite 26
A-3959/2022

und auch einige für […] (Gutachten, S. 7). Damit war es ihm möglich, seine
Schätzung anhand von Einzeltransaktionen am Standort aus dieser Zeit zu
plausibilisieren. Das Gutachten kann auch insofern nicht als widersprüch-
lich bezeichnet werden.

Soweit die Enteigneten rügen, dass die Renovationen unberücksichtigt ge-
blieben seien, ist in erster Linie zu beachten, dass sich die gutachterliche
Schätzung auf den Neuwert sowie auf den Bewertungsstichtag 1. Januar
2001 bezieht. Wie sich der Auflistung im Parteigutachten Zumsteg/Pergher
entnehmen lässt, wurden die grösseren Aus-, Um- und Erneuerungsbauten
zwischen 2002 und 2010 getätigt, so beispielsweise der Ausbau des
Dachstocks mit einem Badezimmer. Diese Investitionen liegen nach dem
Bewertungsstichtag und sind daher nicht relevant. Vor dem Bewertungs-
stichtag wurde im Jahr 1994 in den Kellerausbau (Partyraum, Arbeitsraum,
Waschküche) sowie im Jahr 1999 in den Einbau eines Weinkellers inves-
tiert. Nach eigenen Angaben der Enteigneten wurde hierzu hauptsächlich
eine Heizung und einen Plattenboden eingebaut. Es ist nicht anzunehmen,
dass diese baulichen Massnahmen im Kellergeschoss zu einer wesentli-
chen Wertsteigerung der Liegenschaft beitrugen, die im Gutachten unge-
nügend berücksichtigt worden wäre. Die gutachterliche Schätzung erweist
sich demnach insgesamt als schlüssig.

10.3.3 Im Parteigutachten Zumsteg/Pergher, wird der unbelastete Ver-
kehrswert der Liegenschaft per 1. Januar 2001 auf Fr. 1'380'000.-- ge-
schätzt. Diese Schätzung beruht auf dem Ertragswert, der mit dem Real-,
Substanz- und Barwert plausibilisiert wird.

Hinsichtlich dieses Parteigutachtens ist darauf hinzuweisen, dass die
Schätzung nur rund 6 % höher ausfällt. Dem Parteigutachten, welches die
Enteigneten vorgängig in Auftrag gaben und das strittig geblieben ist, sind
sodann keine Gründe zu entnehmen, die die Schlüssigkeit der nun vorlie-
genden Schätzung wesentlich in Zweifel ziehen könnten. Allein der Um-
stand, dass allenfalls auch andere Schätzungsmethoden und -annahmen
aus fachlicher Sicht vertretbar wären, stellt noch keinen triftigen Grund dar,
um von Sachverständigengutachten abzuweichen.

10.3.4 Aus dem Gesagten ergibt sich somit, dass die gutachterliche Schät-
zung des unbelasteten Marktwerts (Neuwert) der Immobilie von
Fr. 1'300'000.-- per 1. Januar 2001 nicht zu beanstanden ist.

Seite 27
A-3959/2022

Modell zur Einschätzung des Werteinflusses von Freileitungen auf
Immobilien

11.

11.1 Die Enteigneten rügen in ihren Stellungnahmen, dass das Modell zum
Werteinfluss von Freileitungen auf Immobilien auf der alleinigen subjekti-
ven Einschätzung des Gutachters beruhe. Die Gruppierung der Einfluss-
faktoren weiche von der Rechtsprechung ab, sei nicht nachvollziehbar und
könne sich nicht auf Daten abstützen. Zur Herleitung der Gesamtfunktion
seien sodann nur wenige Daten aus verschiedenen Quellen verwendet
worden, bei denen eine Differenzierung nach Abständen, Spannungsni-
veau und Immissionen fehlten. Vor allem beim hier relevanten Extrem-Nah-
bereich der Freileitung ziehe der Gutachter keine belastbare Datengrund-
lage, sondern nur Erkenntnisse der Lärmforschung bei. Die Gesamtfunk-
tion zum Wertabschlag sei als realitätsfremd zu rügen. Aufgrund der Im-
missionen der Freileitung und übereinstimmend mit der Rechtsprechung
müsse die Gesamtfunktion degressiv statt konkav verlaufen. Der Wertab-
schlag werde besonders im Extrem-Nahbereich systematisch unterschätzt,
denn dort falle jeder zusätzliche Meter ins Gewicht. Auch seien die Ausfüh-
rungen des Gutachters widersprüchlich, wonach die Wertminderung einer-
seits nach einem Schema und anderseits im Einzelfall zu beurteilen sei.
Des Weiteren bestreiten die Enteigneten im Einzelnen die prozentuale Auf-
teilung der Gesamtfunktion auf die vier Makel. Als zentraler Kritikpunkt brin-
gen sie vor, dass der Gutachter den Makel «Angst/Unbehagen» zu tief und
den Makel «Beeinträchtigung der Aussicht» zu hoch gewichte.

11.2 Die Enteignerin betrachtet das Gutachten als fundiert und den Stand
des Wissens repräsentierend. Es gebe keinen Grund, davon abzuweichen.
Hingegen würden die Enteigneten den Werteinfluss von Freileitungen deut-
lich überschätzen. Auch bestehe kein mechanischer Zusammenhang zwi-
schen den Immissionen einer Freileitung und dem Wert einer Liegenschaft,
wie dies die Enteigneten wiederholt vorbrächten.

11.3 Die Vorinstanz erachtet das Gutachten insgesamt als schlüssig. Sie
teile die Auffassung des Gutachters, dass für den Bewertungsstichtag
1. Januar 2001 keine gesicherte Datengrundlage zum Werteinfluss von
Freileitungen erhoben werden könne, weshalb auf empirische Evidenz und
Expertenwissen zurückzugreifen sei. Bei der Entwicklung des Modells
sehe sie aber gewisse Schwächen, da nicht alle Annahmen hinreichend
nachvollziehbar aufgezeigt oder zwingend seien. Soweit der Gutachter von

Seite 28
A-3959/2022

einer Durchschnittsbetrachtung ausgehe, sei anzumerken, dass beim Wer-
teinfluss auch die jeweilige Marktlage und die Umgebung der Liegenschaft
eine gewichtige Rolle spiele. Auch wenn gewisse Annahmen des Modells
in der Einzelbetrachtung kaum belastbar seien, seien sie in der Gesamtbe-
trachtung als sachgerecht und vertretbar zu erachten.

11.4

11.4.1 Der Gutachter unterscheidet im Rahmen einer grundsätzlichen An-
näherung an die Fragestellung des Werteinflusses von Freileitungen auf
Immobilien vier Gruppen von möglichen Einflussfaktoren. Der erste «Ge-
nerelle Makel» könne darin bestehen, dass Kaufinteressenten nicht oder
nur ungern in der Nähe einer Freileitung wohnen möchten. Auch könnten
sie ablehnende Reaktionen aus dem persönlichen Umfeld befürchten. Un-
ter dem 2. Makel «Angst/Unbehagen» sei die Angst vor gesundheitlichen
Folgen aufgrund elektromagnetischer Felder bzw. Strahlung sowie das ge-
nerelle Unbehagen aufgrund der Allgegenwärtigkeit einer Freileitung zu
subsumieren. Es gehe um die Wahrnehmung der Menschen und es sei
unerheblich, ob die Nähe zu Freileitungen effektiv gesundheitsschädigend
sei oder nicht. Diesem Makel sei auch die Gefahr von herabfallenden Lei-
terseilen, anderen Teilen oder Vereisungen zuzuordnen. Der 3. Makel «Ge-
räusche/Störungen» erfasse u.a. die Koronageräusche der Freileitung,
welche unter gewissen Wetterbedingungen wie Nebel, Regen oder Schnee
entstünden. Der 4. Makel «Beeinträchtigung der Aussicht» erfasse die
Sichtbarkeit der Freileitung in den primären Aufenthalts-, Erholungs- und
Repräsentationsbereichen. Der Gutachter weist insbesondere darauf hin,
dass Kaufinteressenten einer Liegenschaft nutzungsbezogen entscheiden
würden, wobei sie eine Gesamterwägung unter Berücksichtigung der
Marktsituation machen müssten. Die vier Makel seien im jeweiligen Kon-
text zu sehen (z.B. urbane oder ländliche Umgebung) und in unterschied-
licher Weise von der Distanz abhängig. Die Marktsituation und auch die
Wahrnehmung der Menschen könnten sich im Zeitverlauf ändern. Die vier
Störfaktoren würden sich überlagern, so dass ein Gesamteffekt entstehe
und eine exakte Zuweisung schon aufgrund von Kollinearitäten nicht ge-
linge (Gutachten, S. 10 ff.).

11.4.2 In den vier Makeln, die der Gutachter in nachvollziehbarer Weise
unterscheidet, finden sich sämtliche Einflussfaktoren einer Freileitung wie-
der, die von der Rechtsprechung genannt werden, so der optische Eindruck
(im Gutachten: 4. Makel), der Koronalärm (im Gutachten: 3. Makel), die
Gefahr herabfallender Leiterseile sowie die elektrische und magnetische

Seite 29
A-3959/2022

Strahlung (im Gutachten: 2. Makel). Wie bereits aufgezeigt, lassen die
Rückweisungsentscheide es zu, dass der Gutachter eine eigene Gruppie-
rung der Einflussfaktoren wählt (vgl. vorstehend E. 9). Die Schlussfolge-
rung im Gutachten, dass der Werteinfluss einer Freileitung aus einem Ge-
samteffekt von vier sich überlagernden Makeln erwächst, beruht auf einer
eingehenden Begründung und einer in sich schlüssigen fachlichen Ein-
schätzung. Es handelt sich hier um eine erste allgemeine Betrachtung der
Thematik, worauf der Gutachter auch hinweist, weshalb die Kritik der Ent-
eigneten an der fehlenden Datengrundlage nicht greift.

11.5

11.5.1 In Berücksichtigung der nationalen und internationalen empirischen
Literatur kommt der Gutachter zum Ergebnis, dass für den vorliegenden
Bewertungsstichtag 1. Januar 2001 keine ausreichende Datengrundlage
zum Werteinfluss von Freileitungen erhoben werden könne. Nach Ein-
schätzung des Gutachters fällt damit eine analytisch-statistische Schät-
zung ausser Betracht. In der Folge entwickelt er ein eigenes Modell zur
Einschätzung des Werteinflusses von Freileitungen auf Immobilien. Hierzu
wertet er verschiedene Datenquellen aus der Schweiz aus. Seine Auswer-
tung umfasst mehrere Studien, die Lageklassen, die eigene Datenbank so-
wie zwei Einzelfälle. Nach seiner Beurteilung ergeben diese Eckwerte ein
nützliches Bild zum Werteinfluss von Freileitungen für die Distanz ab 35 m.
Aus jenen Eckwerten und gestützt auf weitere Erkenntnisse sowie eigenen
Einschätzungen leitet er eine Gesamtfunktion des Wertabschlags mit vier
Distanzsegmenten her (Gutachten, S. 42 ff. i.V.m. S. 17 ff.; vgl. zur Grafik
der Gesamtfunktion und zur allgemeinen Anleitung vorstehend E. 6.1).

11.5.2 Der Gutachter macht die verfügbare Datenlage aus der Schweiz
zum Bewertungsstichtag 1. Januar 2001 für sein Modell bestmöglich nutz-
bar, indem er aus den Eckwerten eine Gesamtfunktion herleitet. Die Eck-
werte sind das Ergebnis umfangreicher Untersuchungen, die sorgfältig
ausgewertet werden. Es besteht kein Anlass von seiner Fachmeinung ab-
zuweichen, dass diese Daten zwar klarerweise nicht für eine analytisch-
statistische Schätzung ausreichen, aber zumindest als objektive und reali-
tätsnahe Eckwerte dienen können, um den Werteinfluss von Freileitungen
ab einer Distanz von 35 m zu schätzen. Mit Blick auf die detaillierten Aus-
führungen des Gutachters zur fehlenden Belastbarkeit der Daten ist es
nicht erforderlich, diese Kritik der Enteigneten nochmals eigens aufzugrei-
fen. Da unbestrittenermassen keine qualitativ hochwertige Datenlage vor-
liegt, stützt sich der Gutachter bei der Herleitung der Gesamtfunktion

Seite 30
A-3959/2022

ergänzend auf weitere fachliche Erkenntnisse und nimmt eigene schlüs-
sige Einschätzungen vor. Entgegen der Rüge der Enteigneten beruht das
Modell somit nicht auf der alleinigen subjektiven Einschätzung des Gutach-
ters, sondern er leitet aus den ermittelten Eckwerten und in Ausübung sei-
ner immobilienökonomischen Expertise die Gesamtfunktion schlüssig her.
Dass der Gutachter innerhalb der einzelnen vier Segmente eine lineare
Funktion verwendet, stellt dabei eine vertretbare Vereinfachung des Mo-
dells dar.

Demgegenüber ist der Annahme der Enteigneten nicht zuzustimmen, dass
der Werteinfluss – entsprechend den Immissionen – zwingend degressiv
zur Distanz einer Freileitung verlaufen müsse. Wie an anderer Stelle be-
reits dargelegt, geben die Rückweisungsentscheide nicht vor, dass die Ge-
samtfunktion zum Wertabschlag einer Freileitung degressiv auszugestal-
ten ist (vgl. vorstehend E. 9). Im Gutachten wird der Verlauf der Gesamt-
funktion – in Anknüpfung an die Eckwerte – schlüssig hergeleitet. Die im-
mobilienökonomische Einschätzung des Gutachters ist einsichtig, dass
Kaufinteressenten den Wert einer Immobilie nutzungsbezogen beurteilen,
wobei sie eine Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung der Marktsitua-
tion vornehmen müssen. Die Immissionsbelastung einer Freileitung bezo-
gen auf die Distanz schlägt sich daher nicht zwingend eins zu eins im Im-
mobilienwert nieder.

Des Weiteren ist die fachliche Einschätzung des Gutachters als plausibel
zu erachten, dass bei der Gesamtfunktion sich der Wertabschlag in der
unmittelbaren Nähe der Freileitung von 0 bis 35 m nochmals verstärkt, aber
nicht in immenser Weise. Denn es ist u.a. zu beachten, dass sich die Wir-
kung eines Makels auf einem Maximum einpendeln kann. Dass der Gut-
achter für seine Einschätzung insbesondere auf Erkenntnisse aus der
Lärmforschung zurückgreift, ist zu akzeptieren, da für dieses Segment ge-
rade keine Eckwerte erhoben werden können. Die im Gutachten hergelei-
tete Gesamtfunktion zum Wertabschlag bei Freileitungen erweist sich da-
her auch für die Distanz bis 35 m als schlüssig. Die Enteigneten vermögen
somit mit ihren Rügen nicht durchzudringen.

11.6

11.6.1 Gemäss der allgemeinen Anleitung ist beim Wertabschlag des Mo-
dells gegebenenfalls eine Korrektur vorzunehmen, wenn z.B. ein Mast in
der Aussicht steht (Gutachten, S. 46; vgl. zur allgemeinen Anleitung vor-
stehend E. 6.1).

Seite 31
A-3959/2022

11.6.2 Mit diesem Schritt stellt der Gutachter sicher, dass im Rahmen des
schematischen Ansatzes im Modell den speziellen Umständen des Einzel-
falls Rechnung getragen werden kann. Darin ist kein innerer Widerspruch
zu sehen, wie von den Enteigneten gerügt. Da das Modell selbst eine Kor-
rekturmöglichkeit für den Einzelfall eröffnet, wird auch den kritischen An-
merkungen der Vorinstanz Genüge getan, wonach gewisse Annahmen des
Modells in der Einzelbetrachtung nicht belastbar seien.

11.7

11.7.1 Um die Annahmen der Gesamtfunktion diskutieren zu können,
nimmt der Gutachter eine anschliessende prozentuale Aufteilung auf die
vier Makel – insbesondere unter dem Vorbehalt des Kollinearitätsproblems
– vor (Gutachten, S. 44 ff.; vgl. zur Tabelle über die prozentuale Aufteilung
vorstehend E. 6.1).

11.7.2 Die prozentuale Aufteilung nimmt der Gutachter nachträglich vor,
d.h. sie bildet weder die eigentliche Datengrundlage der Gesamtfunktion
noch hat sie einen unmittelbaren Einfluss auf das Schätzungsergebnis
selbst. Zudem steht sie unter dem ausdrücklichen Vorbehalt des Kollinea-
ritätsproblems. Der Aussagewert ist dementsprechend deutlich einge-
schränkt. Wie sich aus den Stellungnahmen der Enteigneten erschliesst,
sehen sie die prozentuale Aufteilung in die vier Makel jedoch als die vor-
herrschende Grundlage der Minderwertschätzung an. Sie messen dem Teil
des Gutachtens damit eine grössere Bedeutung bei, als vom Gutachter
selbst angedacht. Infolgedessen erweisen sich verschiedene Rügen der
Enteigneten als nicht entscheidrelevant. Das gilt namentlich für ihren zent-
ralen Einwand, dass der Gutachter bei seiner prozentualen Aufteilung den
Makel «Angst/Unbehagen» generell zu tief und den Makel «Beeinträchti-
gung der Aussicht» generell zu hoch gewichtet habe. In Berücksichtigung
des eigentlichen Sinns und Zwecks der prozentualen Aufteilung sind nur
diejenigen Rügen der Enteigneten als entscheidrelevant zu erachten, die
die Minderwertschätzung im konkreten Fall betreffen (vgl. nachstehend
E. 13 ff.).

Internationale Studien zum Werteinfluss von Freileitungen

12.

12.1 Des Weiteren rügen die Enteigneten, dass der Gutachter verschie-
dene internationale Studien zum Werteinfluss von Freileitungen nicht oder

Seite 32
A-3959/2022

nur ungenügend berücksichtige. Nach der von DANIELA UNGLAUBE durch-
geführten Befragung liege die generelle Basis des Minderwerts infolge ei-
ner Freileitung bei mindestens 20 %. Die im Internet abrufbare Verkaufsa-
nalyse von JUDITH CALLANAN zeige auf, dass der Preisabschlag sich stark
nichtlinear mit der Distanz zur Freileitung verändere und rund 20 % bei un-
ter 10 m betrage. Die Studie von WADU MESTHRIGE JAYANTHA lege nahe,
dass der Wertabschlag hauptsächlich auf die physische Nähe zur Freilei-
tung und nicht auf deren visuellen Auswirkungen zurückzuführen sei.

12.2 Die Enteignerin bestreitet die Rügen der Enteigneten. Sie weist ins-
besondere darauf hin, dass sich die Studie von JUDITH CALLANAN nicht auf
die Schweiz übertragen lasse, zumal Neuseeland für Freileitungen keinen
vorsorglichen Anlagegrenzwert von 1 µT, sondern nur eine Grenzwert-
Empfehlung von 200 µT kenne.

12.3 Die Vorinstanz äussert sich nicht zur internationalen Studienlage.

12.4

12.4.1 Im Gutachten werden verschiedene internationale Studien zum
Werteinfluss von Freileitungen auf Immobilien ausgewertet. Nach dem Fa-
zit des Gutachters erweisen sie sich als wenig erkenntnisreich für die vor-
liegende Fragestellung (Gutachten, S. 26 ff.).

12.4.2 Im Gutachten wird eine Studie aus dem Jahr 2022 aufgeführt, wo-
nach bei einer Befragung von 200 Teilnehmenden im Deutschland 48 %
der Befragten den Kauf bei einer Freileitung auf dem Grundstück nicht tä-
tigen, 43 % mit einem Abschlag kaufen und 9 % den vollen Kaufpreis be-
zahlen würden (Gutachten, S. 26 mit Verweis auf DANIELA UNGLAUBE, Der
merkantile Minderwert, in: Immobilien & bewerten 1/2022, S. 15 ff.).

Es ist nicht ersichtlich, dass aus dieser Umfrage unmittelbar ein genereller
Wertabschlag von mindestens 20 % abgeleitet werden könnte, der zudem
auf den Schweizer Immobilienmarkt übertragbar wäre, wie dies die Enteig-
neten geltend machen. Daher ist nicht zu monieren, dass der Gutachter
der Studie keine zentrale Bedeutung beimisst.

12.4.3 Ferner behandelt der Gutachter eine Studie aus Neuseeland von
2013. Er entnimmt dieser Studie, dass die Nähe zu einer Freileitung letzt-
lich zu einer gewissen Selektion bei der Käuferschaft führe (Gutachten,
S. 28 mit Verweis auf JUDITH CALLANAN, The Effect of High Voltage

Seite 33
A-3959/2022

Transmission Lines on Property Values, in: Pacific Rim Property Research
Journal 2/2013 [act. 60 Beilage 1]).

In Bezug auf diese Studie ist ebenfalls nicht zu beanstanden, dass der Gut-
achter keine weitergehenden Schlussfolgerungen daraus zieht. Es ist ein-
sichtig und wird auch von der Enteignerin in ihrer Stellungnahme aufge-
zeigt, dass in Neuseeland andere örtliche und rechtliche Gegebenheiten
im Hinblick auf den Werteinfluss von Freileitungen herrschen. Es ist nicht
davon auszugehen, dass sich aus dieser Studie verlässliche Rückschlüsse
auf den Schweizer Immobilienmarkt ziehen lassen, sei es, was den von
den Enteigneten vertretenen degressiven Kurvenverlauf oder den Minder-
wert bei unmittelbarer Nähe zur Freileitung von rund 20 % betrifft.

12.4.4 Schliesslich reichen die Enteigneten eine internationale Studie ein,
die im Gutachten nicht erwähnt wird (WADU MESTHRIGE JAYANTHA, Effects
of High-Voltage Overhead Power Lines [HVOPLs] on Residential Property
Prices, in: Asian Journal of Economics and Empirical Research, 9/2020
[act. 60 Beilage 3]).

Der Gutachter geht vorliegend von der Annahme aus, dass die vier Makel
einer Freileitung grundsätzlich einen Gesamteffekt auf den Immobilienwert
ausüben. Die prozentuale Aufteilung der Gesamtfunktion auf die vier Makel
bildet weder die eigentliche Datengrundlage noch wirkt sie sich unmittelbar
auf das Schätzergebnis aus (vgl. vorstehend E. 11.7.2). Es ist demgemäss
nicht ersichtlich, dass der Gutachter in seinem Modell dem Einflussfaktor
der Aussicht – entgegen der von den Enteigneten genannten Studie – ge-
nerell ein zu grosses Gewicht im Rahmen seiner fachlichen Beurteilung
beimisst.

12.4.5 Mit Blick auf die internationale Studienlage bestehen somit keine
triftigen Gründe, um vom Gutachten abzuweichen.

Minderwertschätzung im konkreten Fall

13.

13.1 Die Enteigneten machen geltend, dass der Gutachter der Minderwert
ihrer Liegenschaft mit Fr. 19'419.-- viel zu tief schätze. Es könne nicht sein,
dass die Entschädigung für eine 30-jährige Dienstbarkeitsdauer einer
5-7 m von ihrem Wohnhaus entfernten 220-kV-Freileitung lediglich 1.5 %
des unbelasteten Grundstückwerts betrage. Der Grundsatz der vollen

Seite 34
A-3959/2022

Entschädigung bei Enteignungen nach Art. 26 Abs. 2 BV werde verletzt,
weshalb vom Gutachten zwingend abzuweichen sei.

Im Einzelnen rügen die Enteigneten, dass in der Excel-Datei des Gutach-
tens ein Umrechnungsfehler bei den Distanzangaben zu verzeichnen sei,
der sich zu ihren Ungunsten auswirke. Zur Minderwertschätzung selbst rü-
gen sie, dass der Gutachter die elektromagnetische Strahlung der 220-kV-
Freileitung als Hauptimmissionsquelle nicht berücksichtige. Es sei eine ra-
tionale Reaktion, dass die potenzielle Käuferschaft mit Zurückhaltung rea-
giere, wenn ihre Liegenschaft einer Immission ausgesetzt sei, die von der
Internationalen Agentur für Krebsforschung (IARC) als «möglicherweise
krebserregend» eingestuft werde (lARC-Klassifikation, Gruppe 2B). Be-
sonders Familien mit Kindern, d.h. die für ihre Liegenschaft massgebliche
Käufergruppe, seien für Belastungen der elektromagnetischen Strahlung
sensibilisiert. Entgegen der Ansicht des Gutachters würden Immobilienkäu-
fer gezielt nach der Einhaltung von Grenzwerten und nach Berechnungs-
und Messprotokollen fragen. Auch gehe der Gutachter selbst davon aus,
dass eine Überschreitung des Anlagegrenzwertes bei einer Transaktion
nicht verschwiegen werden dürfe. Laut Messbericht sei der Anlagegrenz-
wert von 1 µT bei ihrer Liegenschaft bei einer Messung von 1 m über dem
Boden nur knapp eingehalten. Daraus sei zu schliessen, dass er insbeson-
dere in den oberen Stockwerken um ein Vielfaches überschritten sei. Die
Überschreitung des Anlagegrenzwerts zeige sich auch anhand der Grafik
zur Immissionsbelastung, die auf der Homepage der Enteignerin publiziert
sei. Der Gutachter habe die Frage nicht beurteilt, wie sich die Überschrei-
tung des Anlagegrenzwertes auf den Minderwert auswirke.

Die Minderwertschätzung des Gutachters bilde sodann die Gefahr von her-
abfallenden Leiterseilen bei der tatsächlichen Leitungsführung nicht genü-
gend ab. Der Gutachter erwähne lediglich die fehlende Studienlage, ohne
dabei zu beachten, dass solche Fälle im In- und Ausland dokumentiert
seien. Er lasse aussen vor, dass Leiterseile oder Masten bei extremen Wet-
terverhältnissen auf das Hausdach stürzen könnten, womit die Menschen
auch im Innern des Gebäudes einer Gefahr ausgesetzt seien. Des Weite-
ren trage der Gutachter dem Koronalärm als gewichtige Immission nur un-
zureichend Rechnung, indem er die Ansicht vertrete, dass der Lärmbelas-
tung durch Verwendung von Lüftungsfenstern auf der lärmabgewandten
Seite recht gut begegnet werden könne. Schliesslich sei zu rügen, dass
der Gutachter die Beeinträchtigung der Aussicht bei der tatsächlichen Lei-
tungsführung mit «Null» bewerte. Der Gutachter habe das Wohnhaus nur
aus der Ferne fotografiert. Wie ihre eigene Fotodokumentation zeige,

Seite 35
A-3959/2022

dränge sich die Freileitung bei einem leicht gehobenen und seitlichen Blick
äusserst dominant ins Sichtfeld. In Richtung Westen sei ein Mast sehr gut
sichtbar. Von den oberen Räumen seien die Leiterseile und mehrere Mas-
ten bereits mit geradem Blick sichtbar. Bei der hypothetischen Leitungsfüh-
rung hingegen seien die Leiterseile nur noch schwach und keine Masten
mehr sichtbar.

Es lägen somit mehrere triftige Gründe vor, um vom Sachverständigengut-
achten abzuweichen. Der enteignungsbedingte Minderwert sei daher rich-
tigerweise auf Fr. 230'000.-- entsprechend dem überzeugenden Parteigut-
achten Weber zu schätzen.

13.2 Die Enteignerin bestreitet, dass triftige Gründe vorlägen, um vom
Sachverständigengutachten abzuweichen.

Im Einzelnen legt die Enteignerin dar, dass der Anlagegrenzwert von 1 µT
beim Wohnhaus der Enteigneten eingehalten sei, wie im Messbericht
nachgewiesen sei. Beim Anlagegrenzwert, der um den Faktor 100 unter
dem Immissionsgrenzwert liege, handle es sich um einen Vorsorgewert
und nicht um einen Wert, bei dessen Überschreiten gesundheitliche Risi-
ken einträten. Selbst im Falle einer Überschreitung des Anlagegrenzwerts
sei daher kein sprunghafter Anstieg der Wertminderung einzukalkulieren.
Der Gutachter stufe die Makel «Angst/Unbehagen» und «Geräusche/Stö-
rungen» bei der tatsächlichen Leitungsführung als «gross» und bei der hy-
pothetischen Leitungsführung als «nicht vorhanden» ein, was eine sach-
gerechte Differenzierung sei. Damit sei sehr wohl auch die Bedeutung der
elektromagnetischen Belastung berücksichtigt. Was die Beeinträchtigung
der Aussicht betreffe, so zeige die Fotodokumentation der Enteigneten,
dass eine direkte Sicht auf die Freileitung nur über die Seitenfenster, direkt
am Fenster stehend oder aus ungewöhnlichen Perspektiven möglich sei.
Die gutachterliche Wertung sei daher auch in diesem Punkt schlüssig. Das
Privatgutachten Weber hingegen würden den Einfluss der Freileitung auf
den Verkehrswert eines Wohngebäudes überhöhen.

13.3 Die Vorinstanz vertritt die Ansicht, dass das Sachverständigengutach-
ten die Frage des Minderwerts im konkreten Fall mit hinreichender Güte
und Qualität beantworte. Bei der vorliegenden Schätzung sei aufgrund der
schwachen Datenlage auf empirische Evidenz sowie Expertenwissen zu-
rückzugreifen. Die Schätzung liege in der Grössenordnung des angefoch-
tenen Entscheids.

Seite 36
A-3959/2022

14.
Vorab erweist sich die Rüge der Enteigneten als begründet, dass in der
Excel-Datei des Gutachtens ein Fehler bei der Umrechnung der gerichtli-
chen Distanzangaben zu verzeichnen ist. Wie in E. 8 f. bereits erwähnt,
bedarf es im konkreten Fall einer Umrechnung der Distanzangaben, da das
Modell des Gutachters auf Daten mit der Distanz Trasseemitte – Gebäu-
demitte aufgebaut ist, während die Rückweisungsentscheide die Distanz
äusseres Leiterseil – Gebäude meinen. Im konkreten Fall sind den gericht-
lichen Distanzen jeweils 16 m hinzuzurechnen, da laut den unstrittigen An-
gaben des Gutachters die Distanz Gebäudemitte – Gebäude im konkreten
Fall rund 8 m und die Distanz Trasseemitte – äusseres Leiterseil ebenfalls
rund 8 m beträgt (Gutachten, S. 36 und 46). Wie sich aus der Excel-Datei
des Gutachtens erschliesst, werden versehentlich jedoch nur 7 m hinzuge-
rechnet, was sich auf die gesamte gutachterliche Berechnung auswirkt.

Da das Gericht über alle erforderlichen Angaben des Modells verfügt und
sich das Schätzungsergebnis deswegen nicht wesentlich ändert, kann das
Versehen berichtigt werden. Die für die Anwendung des Modells massge-
bende Distanz Trasseemitte – Gebäudemitte beträgt im konkreten Fall bei
der tatsächlichen Leitungsführung richtigerweise 22 m (6 m + 16 m). Die
massgebende Distanz der hypothetischen Leitungsführung lautet richtiger-
weise 76 m (60 m + 16 m). Die geschätzte Minderwertdifferenz beträgt in-
folgedessen Fr. 37'514.-- statt Fr. 34'067.--. Bezogen auf die 30-jährige
Dienstbarkeitsdauer erhöht sich die gutachterliche Schätzung des enteig-
nungsbedingten Minderwerts im Ergebnis von Fr. 19'419.-- auf
Fr. 21'384.--. Die nachfolgenden Angaben enthalten jeweils die korrigierten
Zahlen.

15.

15.1 Wie bereits aufgezeigt, schätzt der Gutachter den unbelasteten
Marktwert (Neuwert) der Immobilie der Enteigneten auf Fr. 1'300'000.-- per
1. Januar 2001 (Gutachten, S. 3 ff.; vgl. vorstehend E. 10). Zum Wertein-
fluss der Freileitung im konkreten Fall führt der Gutachter aus, dass die
fragliche Immobilie die genannten Anforderungen für die Verwendung des
Modells erfülle (Gutachten, S. 45; vgl. zur allgemeinen Anleitung vorste-
hend E. 6.1). In Anwendung der Gesamtfunktion des Modells sei der Ab-
schlag bei der tatsächlichen Leitungsführung auf 7.2 % zu schätzen, womit
ein Minderwert von Fr. 93'414.-- resultiere. In gleicher Weise sei der Ab-
schlag bei der hypothetischen Leitungsführung auf 4.3 % zu schätzen, was
zu einem Minderwert von Fr. 55'900.-- führe. Die Minderwertdifferenz

Seite 37
A-3959/2022

betrage damit Fr. 37'514.--. Anschliessend nimmt er für den konkreten Fall
die folgende Aufteilung auf die vier Makel vor (Gutachten, S. 45 f.; vgl. zu
den korrigierten Zahlen vorstehend E. 14):

Segment 1 Segment 3
Gebäudemitte-Trasseemitte 22 m 76 m
Genereller Makel gross mittel-Null
Angst/Unbehagen gross -
Geräusche/Störungen gross -
Beeinträchtigung Aussicht Null mittel-gross
Abschlag gemäss Modell 7.2 % 4.3 %
Minderwert Fr. 93'414.-- Fr. 55'900.--

Strittig und nachfolgend zu prüfen ist, ob triftige Gründe bestehen, um von
der gutachterlich geschätzten Minderwertdifferenz von Fr. 37'514.-- abzu-
weichen. Hierbei stellt sich auch die Frage, ob spezielle Gründe im Einzel-
fall vorliegen, die eine Korrektur von seiner Schätzung gemäss Gesamt-
funktion notwendig machen könnten (vgl. vorstehend E. 11.6). Für diese
Diskussion sind die vier Makel beizuziehen (vgl. vorstehend E. 11.7). Auf
die Befristung der Dienstbarkeit ist in E. 16 separat einzugehen.

15.2

15.2.1 Der Gutachter schätzt den ersten «Generellen Makel» im konkreten
Fall bei der tatsächlichen Leitungsführung als «gross» und bei der hypo-
thetischen Leitung als «mittel bis Null» ein.

15.2.2 Mit seiner Schätzung trägt der Gutachter insbesondere dem Um-
stand angemessen Rechnung, dass bei der tatsächlichen Leitungsführung
der potenzielle Käuferkreis sich infolge der Freileitung einschränkt, was
sich wertmindernd auf die Immobilie der Enteigneten auswirkt. Dieser Ef-
fekt dürfte auch bei der hypothetischen Leitungsführung noch in einem ge-
wissen Umfange spürbar sein. Es sind in diesem Zusammenhang keine
speziellen einzelfallbezogenen Gegebenheiten ersichtlich, die die gut-
achterliche Schätzung gemäss Gesamtfunktion in Frage stellen könnten.

15.3

15.3.1 Der Gutachter schätzt sodann den 2. Makel «Angst/Unbehagen» im
konkreten Fall bei der tatsächlichen Leitungsführung als «gross» und bei
der hypothetischen Leitungsführung als nicht gegeben ein.

Seite 38
A-3959/2022

15.3.2 Die 220-kV-Freileitung führt unmittelbar am Wohnhaus der Enteig-
neten vorbei. Wie im Gutachten schlüssig dargelegt, könnte die potenzielle
Käuferschaft Angst vor strahlungsbedingten Gesundheitsrisiken hegen,
was sich wertmindernd auf die streitbetroffene Immobilie auswirkt, und dies
unabhängig davon, ob die elektromagnetische Strahlung effektiv gesund-
heitsschädigend ist oder nicht. Es ist einsichtig, dass der Gutachter ge-
stützt auf seine immobilienökonomische Expertise den Makel «Angst/Un-
behagen» bei der tatsächlichen Leitungsführung als «gross» einstuft. Die
von den Enteigneten geltend gemachte Einschränkung des Käuferkreises
wird zudem im Gutachten bereits unter dem «Generellen Makel» subsu-
miert. Die Rüge der Enteigneten erweist sich demnach als unbegründet,
dass der Gutachter die Bedeutung der elektromagnetischen Belastung
ausser Acht lasse.

Was die hypothetische Leitungsführung betrifft, so dürfte der Makel
«Angst/Unbehagen» nach der Einschätzung des Gutachters wegfallen,
was als schlüssig zu erachten ist. Bei dieser Entfernung der Freileitung
zum Wohnhaus dürfte der Makel «Angst/Unbehagen» nicht mehr bedeut-
sam sein.

15.3.3 Zwischen den Parteien ist sodann strittig geblieben, ob bei der tat-
sächlichen Leitungsführung der Anlagegrenzwert von 1 µT vor allem in den
oberen Stockwerken des Wohnhauses eingehalten ist. Die Parteien ziehen
jeweils gegensätzliche Schlussfolgerungen aus dem Bericht der Axpo zur
Magnetfeldmessung vom 9. Mai 2014 (Vorakten act. 1 Beilage 14). Um
ihren Standpunkt zu untermauern, berufen sich die Enteigneten zudem auf
Angaben auf der Homepage der Enteignerin. Unstrittig ist, dass der Immis-
sionsgrenzwert eingehalten ist.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es nicht Aufgabe des Gutachters ist,
die Einhaltung des Anlagegrenzwerts gemäss der Verordnung über den
Schutz vor nichtionisierender Strahlung vom 23. Dezember 1999 (NISV,
SR 814.710) abschliessend zu beurteilen, wie dies die Enteigneten einfor-
dern. Er wurde beauftragt, ein immobilienökonomisches Gutachten zu er-
stellen. Aus rechtlicher Sicht konkretisiert der Anlagegrenzwert das Vorsor-
geprinzip und er weist keinen direkten Bezug zu nachgewiesenen Gesund-
heitsgefährdungen auf (vgl. zum Ganzen BGE 151 II 593 E. 3.1, 126 II 399
E. 3b; Urteil des BVGer A-1213/2022 vom 13. Dezember 2023 E. 10.4; je
mit Hinweisen). Bei Überschreitung des Anlagegrenzwerts gilt für eine alte
(unveränderte) Anlage, dass eine Phasenoptimierung durchzuführen ist
(vgl. Ziff. 16 Anhang 1 NISV). Mit dem Gutachter ist einig zu gehen, dass

Seite 39
A-3959/2022

bei dieser tatsächlichen und rechtlichen Situation kein zusätzlicher Sonder-
effekt beim Immobilienwert zu erwarten ist, selbst wenn der Anlagegrenz-
wert bei der Liegenschaft der Enteigneten überschritten wäre. Vorliegend
sind keine speziellen Umstände im Einzelfall erkennbar, die ein Abweichen
von der gutachterlichen Schätzung gemäss Gesamtfunktion nahelegen
könnten.

15.3.4 Dem Makel «Angst/Unbehagen» wird im Gutachten auch die Gefahr
vor herabfallenden Leiterseilen, anderen Teilen oder Vereisungen zugeord-
net. Es ist notorisch, dass sich diese Gefahr auf aussergewöhnliche Ereig-
nisse bezieht, die vor allem bei extremen Wetterverhältnissen eintreten
können. Weiterführende Erkenntnisse für die vorliegende Schätzung las-
sen sich aus den Ereignissen im In- und Ausland nicht ableiten, die von
den Enteigneten erwähnt werden. Die Leiterseile führen am Wohnhaus der
Enteigneten vorbei und es stehen keine Masten in dessen Nähe, weshalb
sich der Gefahrenbereich vornehmlich auf den Aussenbereich beschränkt.
Die Annahme des Gutachters, dass sich Menschen bei extremen Wetter-
verhältnissen eher im schutzbietenden Gebäude aufhalten, trifft damit auch
auf die streitbetroffene Liegenschaft zu. Bei der hypothetischen Leitungs-
führung verschiebt sich der Gefahrenbereich sodann weiter weg vom
Grundstück. Die Einschätzung des Gutachters erscheint jeweils schlüssig,
dass der Makel «Angst/Unbehagen» bei der tatsächlichen Leitungsführung
bei «gross» und bei der hypothetischen Leitungsführung bei «Null» liegt.
Es sind keine speziellen Gründe im Einzelfall ersichtlich, die die gutachter-
liche Schätzung gemäss Gesamtfunktion in Frage stellen könnten.

15.4

15.4.1 Der Gutachter schätzt den 3. Makel «Geräusche/Störungen» im
konkreten Fall bei der tatsächlichen Leitungsführung mit «gross» und bei
der hypothetischen Leitungsführung mit «Null» ein.

15.4.2 Diese Einschätzung ist vorliegend ebenfalls nicht zu beanstanden.
Die allgemeinen Ausführungen des Gutachters, dass die Wirkung von Ko-
ronalärm reduziert werden könne, indem auf der lärmabgewandten Seite
gelüftet werde, dienen in erster Linie der thematischen Einordnung und der
Abgrenzung zu anderen Immissionsquellen. Angesichts seiner Einstufung
des Makels bei der tatsächlichen Leitungsführung als «gross» ist nicht er-
sichtlich, dass der Gutachter die Lärmimmissionen der streitbetroffenen Im-
mobilie unterschätzt. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass diese
einer aussergewöhnlich hohen Lärmbelastung ausgesetzt wäre, die eine

Seite 40
A-3959/2022

einzelfallbezogene Korrektur der gutachterlichen Schätzung gemäss Ge-
samtfunktion rechtfertigen könnte.

15.5

15.5.1 Beim 4. Makel «Beeinträchtigung der Aussicht» geht der Gutachter
grundsätzlich von der Annahme aus, dass eine sehr nahe Freileitung die
Aussicht in den primären Aufenthalts-, Erholungs- und Repräsentationsbe-
reichen weniger oder nicht beeinträchtigt, die optische Beeinträchtigung
dann ansteigt und mit zunehmender Entfernung abnimmt (Gutachten,
S. 12 f.). In Berücksichtigung dessen stuft er im konkreten Fall den Makel
bei der tatsächlichen Leitungsführung mit «Null» und bei der hypotheti-
schen Leitungsführung mit «mittel bis gross» ein.

15.5.2 Hinsichtlich der optischen Beeinträchtigung ist vorab darauf hinzu-
weisen, dass die Enteigneten im Rahmen der Ergänzungsfragen eine ei-
gene ausführliche Fotodokumentation zu den Akten gaben. Es erübrigt sich
damit auf ihre Rüge näher einzugehen, dass der Gutachter selbst eine sol-
che Fotodokumentation anlässlich des Augenscheins hätte erstellen müs-
sen.

Der Fotodokumentation der Enteigneten lässt sich entnehmen, dass die
Leiterseile vom Sitzplatz sowie von den Fenstern und Balkone der oberen
Stockwerke aus teilweise sichtbar sind. Was die Masten betrifft, so sind sie
von diesen Orten aus ebenfalls teilweise sichtbar, wenn auch nicht in do-
minanter Weise. Hierbei erscheint es nicht per se ausgeschlossen, dass
namentlich der Sitzplatz zu den primären Aufenthalts-, Erholungs- und Re-
präsentationsbereichen zu zählen ist. In Anbetracht dieser konkreten Ge-
gebenheiten vermag die Einschätzung des Gutachters nicht vollständig zu
überzeugen, dass bei der tatsächlichen Leitungsführung gar keine wertre-
levanten optischen Beeinträchtigungen zu verzeichnen seien. Da die Min-
derwertschätzung des Gutachters auf der Gesamtfunktion beruht, wirkt
sich jedoch dieser begründete Kritikpunkt der Enteigneten nicht unmittelbar
auf das Schätzungsergebnis aus. Vorliegend ist die Freileitung gemäss Fo-
todokumentation zwar sichtbar, aber nicht in aussergewöhnlich störender
Weise. Auch zeichnet sich die Umgebung nicht durch ein ausgeprägtes
Landschaftsbild, wie beispielsweise ein Seepanorama, aus. Die Aussicht
wird daher nicht in einem speziellen Ausmass durch die Freileitung beein-
trächtigt, dass deswegen eine einzelfallbezogene Korrektur der gutachter-
lichen Schätzung gemäss Gesamtfunktion in Betracht zu ziehen wäre. Im

Seite 41
A-3959/2022

Ergebnis liegen keine triftigen Gründe vor, um vom Gutachten abzuwei-
chen.

Den weiteren Ausführungen im Gutachten ist zuzustimmen. Bei der hypo-
thetischen Leitungsführung dürften die Leiterseile der Freileitung vermehrt
im zentralen Sichtfeld der primären Aufenthalts-, Erholungs- und Reprä-
sentationsbereiche liegen. Es ist schlüssig, diese optische Beeinträchti-
gung im konkreten Fall als «mittel bis gross» zu qualifizieren.

15.6 Im Parteigutachten Weber wird der entschädigungspflichtige Minder-
wert der Liegenschaft der Enteigneten indes wesentlich höher auf
Fr. 230'000.-- geschätzt, dies insbesondere unter Beizug der Mischwert-
methode und der Formel für die Berechnung der magnetischen Fluss-
dichte.

Vorliegend ist jedoch zu beachten, dass sich das Parteigutachten Weber,
welches die Enteigneten vorgängig eingeholt haben, im Wesentlichen auf
eine Minderwertschätzung der streitbetroffenen Immobilie beschränkt. Das
Sachverständigengutachten demgegenüber beinhaltet umfangreiche fach-
liche Abklärungen zum Werteinfluss von Freileitungen, was eine erheblich
fundiertere Schätzungsgrundlage bietet. Hinzu kommt, dass das Parteigut-
achten Weber zwischen den Verfahrensbeteiligten im Grundsatz sowie in
zahlreichen Detailfragen umstritten geblieben ist. Bei diesen Gegebenhei-
ten ist die abweichende Schätzung im Parteigutachten Weber nicht geeig-
net, die Schlüssigkeit des Sachverständigengutachtens in Frage zu stellen.

15.7 Soweit die Enteigneten die Minderwertschätzung im Sachverständi-
gengutachten insgesamt als unangemessen tief erachten, ist daran zu er-
innern, dass es sich hier um eine Differenzbetrachtung handelt. Entschä-
digungspflichtig ist nur die Wertdifferenz zwischen der tatsächlichen Lei-
tungsführung und der hypothetischen Leitungsführung. Wie sich aus den
vorstehenden Erwägungen ergibt, beruht die gutachterliche Schätzung der
Minderwertdifferenz auf umfangreichen Abklärungen zum Werteinfluss von
Freileitungen, die sich auch im konkreten Fall als schlüssig erweisen. Der
Grundsatz der vollen Entschädigung nach Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 16
aEntG bleibt damit gewahrt.

15.8 Es ist somit zusammenfassend festzuhalten, dass keine triftigen
Gründe ersichtlich sind, um von der Fachmeinung des Gutachters abzu-
weichen. In Anwendung des Modells und unter Berücksichtigung der

Seite 42
A-3959/2022

Korrektur bei der Umrechnung der Distanzangaben ist vorliegend die gut-
achterlich geschätzte Minderwertdifferenz von Fr. 37'514.-- zu bestätigen.

Befristet eingeräumte Dienstbarkeit

16.

16.1 Die Enteigneten rügen, dass der Gutachter bei der Berücksichtigung
der 30-jährigen Dienstbarkeitsdauer den Zinssatz von 2.79 % nicht nach-
vollziehbar herleite. Seine Einteilung in Fremd- und Eigenkapital sowie der
jeweilig gewählte Zinssatz wirke sich entscheidend auf die Entschädi-
gungshöhe aus. Um eine neutrale und sachgerechte Schätzung zu ermög-
lichen, sei stattdessen eine Verzinsung von 4.26 % aufgrund einer risiko-
freien Alternativanlage, sprich von Bundesobligationen, zu wählen. Der
Zinssatz von 2.79 % sei zu tief angesetzt. Zu berücksichtigen sei, dass das
Eigenkapital Opportunitätskosten unterliege, weshalb jener Zinssatz nicht
0 % betrage. Börsenkotierte Immobilieninvestoren würden typischerweise
Eigenkapitalquoten von rund 50 % aufweisen und darauf nachhaltige Ren-
diten von 5 % und mehr erzielen. Sowohl im Privatgutachten Weber als
auch im angefochtenen Schätzungsentscheid werde mit 4 % resp. 3.5 %
einen realistischeren Zinssatz verwendet.

16.2 Die Enteignerin bestreitet die Rügen der Enteigneten. Sie wendet ein,
dass sich der Gutachter beim bestrittenen Zinssatz in nachvollziehbarer
Weise auf ein Standardwerk stütze.

16.3 Die Vorinstanz begrüsst, dass im Gutachten die Befristung der Dienst-
barkeit bei der Bemessung der Entschädigung berücksichtigt werde, ohne
sich im Einzelnen zur Berechnung zu äussern.

16.4

16.4.1 Der Gutachter führt aus, dass die Befristung der Dienstbarkeit auf
30 Jahre mittels Barwertmethode zu berücksichtigen sei. Er verwendet ei-
nen gewichteten Zinssatz aus 65 % Fremdkapital – mit dem Zinssatz für
variable Hypotheken von 4.3 % (Mittelwert von 2000 und 2001 gemäss den
Daten der SNB) – und aus 35 % Eigenkapital mit einem Zinssatz von 0 %.
Ausgehend von der Minderwertdifferenz von Fr. 37'514.-- und einem Zins-
satz von 2.79 % berechnet er in Anwendung der genannten Formel einen
diskontierten Betrag von Fr. 21'384.-- (Gutachten, S. 47 f.; vgl. zur allge-
meinen Anleitung vorstehend E. 6.1 und zu den korrigierten Zahlen vorste-
hend E. 14).

Seite 43
A-3959/2022

16.4.2 Vorliegend wendet der Gutachter eine gängige Methode an, um die
Befristung der Dienstbarkeit auf 30 Jahre zu berücksichtigen. Bei der Höhe
des Zinssatzes von 2.79 % stützt er sich namentlich auf ein Standardwerk
zur Immobilienbewertung ab. Laut CANONICA sei das Fremdkapital zum üb-
lichen variablen Hypothekarzinssatz einzusetzen. Der Anteil des Eigenka-
pitals betrage mindestens 35 %. Der Käufer erwarte als Selbstnutzer von
seinem investierten Eigenkapital grundsätzlich keine Rendite. Darum
werde das Eigenkapital bei Einfamilienhäusern oft vereinfachend mit 0 %
in der Zinssatzberechnung eingesetzt. Bei genauer Betrachtung sollte der
Eigenkapitalzinssatz korrekterweise die Kapitalblockierung (Immobilitäts-
zuschlag ca. 0.5 % - 1 %) und die Objektrisiken (entweder Verlustrisiko
oder Gewinnchancen) enthalten (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 409 mit Hinwei-
sen). Was den Zinssatz beim Eigenkapital betrifft, so ist aus diesen Aus-
führungen von CANONICA zu schliessen, dass eine Verzinsung zwar durch-
aus in Betracht kommt, diese jedoch unter Verweis auf die dargelegte
Handhabung in der Praxis nicht zwingend erscheint. Der im Gutachten vor-
gesehene Verzinsungsverzicht beim Eigenkapital stellt demnach eine ver-
tretbare Vereinfachung dar. Die Enteigneten nutzen die Liegenschaft
selbst. Schon aus diesem Grund können sie aus einer allfälligen höheren
Eigenkapitalquote bzw. Rendite von Immobiliengesellschaften nichts zu ih-
ren Gunsten ableiten. Das Gutachten ist als schlüssig zu erachten, wes-
halb keine Veranlassung für die Forderung der Enteigneten besteht, es sei
der Zinssatz für Bundesobligationen von 4.26 % zu verwenden.

Soweit sich die Enteigneten auf das Parteigutachten Weber und den ange-
fochtenen Schätzungsentscheid mit den höheren Zinssätzen von 4 % bzw.
3.5 % berufen, vermögen sie nicht durchzudringen. Der blosse Umstand,
dass andere Schätzungsannahmen aus fachlicher Sicht allenfalls ebenfalls
vertretbar wären, stellt auch in diesem Zusammenhang noch keinen trifti-
gen Grund dar, um von der gutachterlichen Schätzung abzuweichen.

16.4.3 Es ist somit festzuhalten, dass sich die im Gutachten enthaltene
Diskontierung als schlüssig erweist, womit sich für die 30-jährige Dienst-
barkeitsdauer ein enteignungsbedingter Minderwert von Fr. 21'384.--
ergibt.

Seite 44
A-3959/2022

50-kV-Freileitung der Axpo

17.

17.1 Die Enteigneten rügen, dass im Gutachten die Minderwertberechnung
für die 50-kV-Freileitung der Axpo nicht nachvollziehbar hergeleitet sowie
mit Rechenfehlern behaftet sei. Diese weiche nur minimal von derjenigen
der 220-kV-Freileitung ab, was bestätige, dass ihre Kritik am Modell be-
gründet sei. Hinzu komme, dass der Gutachter beim sekundären Makel
einen pauschalen Abschlag von einem Drittel vornehme, ohne dafür eine
Grundlage zu nennen.

17.2 Die Enteignerin vertritt die Ansicht, dass die Annahmen des Gutach-
ters bezüglich der 50-kV-Freileitung der Axpo grundsätzlich schlüssig
seien. Bei der Umsetzung seien allerdings Rechenfehler zu verzeichnen,
die sich im Ergebnis aber nicht auswirken würden.

17.3 Die Vorinstanz schliesst sich der Einschätzung des Gutachters bezüg-
lich des Einflusses der 50-kV-Freileitung der Axpo an. Es sei nachvollzieh-
bar, dass sich die Effekte bei den vorliegenden Gegebenheiten nicht ku-
mulieren würden.

17.4

17.4.1 Das Grundstück der Enteigneten war von einer 50-kV-Freileitung
der Axpo überspannt, die parallel zur 220-kV Freileitung verlief und im Jahr
2017 in den Boden verlegt wurde. Der Gutachter ordnet den Umstand,
dass zwei Freileitungen das Grundstück querten, dahingehend ein, als die
näher beim Wohnhaus liegende 220-kV-Freileitung als primärer Makel und
die weiter entfernt liegende 50-kV-Freileitung als zusätzlicher sekundärer
Makel zu betrachten sei. Es sei nicht sachgerecht, die zwei separat ermit-
telten Minderwerte gemäss Modell zu addieren, sondern es sei bei der wei-
ter entfernt liegenden Freileitung ein Drittel des vollen Abschlags hinzuzu-
rechnen. Um diese kombinierte Schätzung vornehmen zu können, nimmt
er in Anwendung des Modells eine separate Minderwertschätzung für die
50-kV-Freileitung vor (Gutachten, S. 49 ff.).

17.4.2 Im Rahmen des Rückweisungsentscheids 1C_647/2019 vom 8. Ok-
tober 2020 erkannte das Bundesgericht, dass im Falle des Bewertungs-
stichtages 1. Januar 2001 auch die von 2001 bis 2017 noch bestehende
Freileitung der Axpo bei der Berechnung der enteignungsbedingten Wert-
minderung zu berücksichtigen wäre (E. 7.6). Diese Vorgabe geht auf die

Seite 45
A-3959/2022

Rüge der Enteignerin in der bundesgerichtlichen Beschwerde vom 6. De-
zember 2019 zurück und ist in diesem Sinne zu sehen. Bei der Schätzung
ist demnach sicherzustellen, dass die Enteignerin nicht für denjenigen Min-
derwert der Liegenschaft aufkommen muss, der auf die 50-kV-Freileitung
der Axpo zurückzuführen ist.

Das vom Gutachter gewählte Vorgehen erlaubt eine differenzierte Betrach-
tungsweise der Werteinwirkungen beider Freileitungen. Beim vorliegenden
Schätzungsergebnis von Fr. 21'384.-- handelt es sich um die separate Min-
derwertschätzung für die 220-kV-Freileitung. Die im Gutachten enthaltene
kombinierte Minderwertschätzung, die beide Freileitungen einbezieht, fällt
höher aus. Bei der gutachterlichen Schätzung von Fr. 21'384.-- ist damit –
im Sinne des Rückweisungsentscheids – hinreichend gewährleistet, dass
sie allein den Minderwert der Liegenschaft erfasst, den die 220-kV-Freilei-
tung verursacht. Das vorliegende Enteignungsverfahren erstreckt sich
nicht auf die 50-kV-Freileitung der Axpo, weshalb im Übrigen offenbleiben
kann, wie hoch jener zusätzliche Minderwert zu schätzen wäre und wie es
sich mit diesbezüglichen etwaigen Rechenfehlern im Gutachten verhält.
Soweit die Enteigneten in diesem Punkt nochmals das Modell beanstan-
den, ist auf die vorstehenden E. 11 ff. zu verweisen.

Fazit

18.
Nach dem oben Ausgeführten kommt das Bundesverwaltungsgericht zum
Schluss, dass das Sachverständigengutachten vollständig, nachvollzieh-
bar und schlüssig ist. Hierbei erfüllt es die Voraussetzung der Unabhängig-
keit und die verbindlichen Vorgaben der Rückweisungsentscheide werden
korrekt umgesetzt. Gestützt auf das Gutachten ist daher zu erkennen, dass
die enteignungsbedingte Wertminderung der Liegenschaft auf
Fr. 21'384.-- zu schätzen ist. Eine ergänzende Abklärung ist nur dann in
Betracht zu ziehen, wenn die Schlüssigkeit des Gutachtens in wesentli-
chen Punkten zweifelhaft erscheint, was vorliegend nicht der Fall ist. Der
Antrag der Enteigneten, es sei eventualiter ein Obergutachten einzuholen,
ist demzufolge abzuweisen.

19.

19.1 Die Schätzung des enteignungsbedingten Minderwerts fällt im Sach-
verständigengutachten mit Fr. 21'384.-- knapp 1/3 tiefer aus als im ange-
fochtenen Schätzungsentscheid mit Fr. 30'806.75.

Seite 46
A-3959/2022

19.2 Die Beschwerdeinstanz kann die angefochtene Verfügung zuunguns-
ten einer Partei ändern, soweit diese Bundesrecht verletzt oder auf einer
unrichtigen oder unvollständigen Feststellung des Sachverhalts beruht;
wegen Unangemessenheit darf die angefochtene Verfügung jedoch nicht
zuungunsten einer Partei geändert werden, ausser im Falle der Änderung
zugunsten einer Gegenpartei (Art. 62 Abs. 2 VwVG). Von einer reformatio
in peius ist – insbesondere in Fällen, in denen die Vorinstanz ein Ermessen
hat – zurückhaltend Gebrauch zu machen. Diese ist vielmehr auf Fälle zu
beschränken, in denen der angefochtene Entscheid offensichtlich unrichtig
und die Korrektur von erheblicher Bedeutung ist. Zu berücksichtigen ist, ob
das Interesse an der richtigen Durchsetzung des Bundesrechts die
Schlechterstellung der beschwerdeführenden Partei zu rechtfertigen ver-
mag (vgl. zum ganzen BVGE 2023 IV/6 E. 17.4.31; Urteil des BVGer
B-721/2018 vom 25. April 2024 E. 14; MOSER et al., a.a.O., Rz. 3.200 ff.; je
mit Hinweisen).

19.3 Die Entschädigungshöhe im angefochtenen Schätzungsentscheid
weicht in der Höhe nicht signifikant vom Gutachten ab. Sie erscheint nicht
als offensichtlich fehlerhaft, zumal es sich um eine komplexe immobilien-
ökonomische Fragestellung handelt, für die keine einschlägige gefestigte
Gerichtspraxis besteht. Der angefochtene Entscheid steht auch nicht im
Widerspruch zu den Rückweisungsentscheiden, da diese es offenliessen,
wie der Minderwert im Rahmen der doppelten Verkehrsschätzung zu er-
mitteln ist (vgl. vorstehend E. 9). Gewichtige öffentliche Interessen, die eine
Korrektur zu Ungunsten der Enteigneten rechtfertigen könnten, sind keine
ersichtlich. Entsprechend wird auch von der Enteignerin keine reformatio
in peius beantragt. Von einer Korrektur des angefochtenen Schätzungsent-
scheids zu Ungunsten der Enteigneten ist daher abzusehen.

20.
Disp. Ziff. 1 des angefochtenen Schätzungsentscheids ist somit zu bestä-
tigen und die Entschädigung für den enteignungsbedingten Minderwert der
Liegenschaft bei Fr. 30'806.75.-- zu belassen. Die Beschwerde der Enteig-
neten ist in diesem Umfange abzuweisen.

Bei diesem Ergebnis erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit dem Even-
tualbegehren der Enteigneten.

Seite 47
A-3959/2022

Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren

21.

21.1 Des Weiteren beantragen die Enteigneten, es sei die Enteignerin zu
verpflichten, ihnen eine Parteientschädigung von Fr. 1'241.20 (inkl. Ausla-
gen und Mehrwertsteuer) für das vorinstanzliche Verfahren zu bezahlen.
Sie rügen, dass ihnen im angefochtenen Schätzungsentscheid eine zu
tiefe Parteientschädigung von Fr. 907.30 zugesprochen worden sei. Die
Vorinstanz habe die aktualisierte Kostennote vom 31. Mai 2022 in der Höhe
von Fr. 1'241.20 trotz Zustellnachweis nicht berücksichtigt. Ihr Anspruch
auf rechtliches Gehör sowie auf Festlegung einer angemessenen Partei-
entschädigung gemäss Art. 115 Abs. 1 aEntG sei verletzt.

21.2 Die Enteignerin und die Vorinstanz beantragen übereinstimmend die
Abweisung der Beschwerde, ohne sich zu diesem Rechtsbegehren der Be-
schwerde eigens zu äussern.

21.3

21.3.1 Gestützt auf Art. 115 aEntG hat der Enteigner für die notwendigen
aussergerichtlichen Kosten des Enteigneten im Einsprache-, im Einigungs-
und im Schätzungsverfahren eine angemessene Entschädigung zu bezah-
len (Abs. 1). Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder grössten-
teils abgewiesen, kann von der Zusprechung einer Parteientschädigung
ganz oder teilweise abgesehen werden (Abs. 2). Bei offensichtlich miss-
bräuchlichen Begehren oder bei offensichtlich übersetzten Forderungen
kann der Enteignete zur Bezahlung einer Parteientschädigung an den Ent-
eigner verhalten werden (Abs. 3). Das Enteignungsrecht weist die Pflicht
zur Tragung der Parteikosten dem Grundsatz nach dem Enteigner zu. An-
ders als nach Art. 64 VwVG gilt somit nicht das Unterliegerprinzip. Dieser
Regelung liegt die Überlegung zugrunde, dass ein Enteigneter wider sei-
nen Willen in ein Enteignungsverfahren einbezogen wird und es sich aus
diesem Grund in der Regel rechtfertigt, ihn nicht mit den daraus folgenden
Kosten zu belasten (vgl. BGE 124 II 219 E. 10b; Urteil des BVGer
A-1000/2021 vom 8. Juli 2022 E. 15; HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht
des Bundes, Band I, 1986, Art. 114 Rz. 5; je mit Hinweisen). Bei der ermes-
sensweisen Festlegung der Parteientschädigung im Rahmen von Art. 115
EntG steht der Vorinstanz ein weiter Ermessensspielraum zu, weshalb sich
das Bundesverwaltungsgericht bei der Überprüfung eine gewisse

Seite 48
A-3959/2022

Zurückhaltung auferlegt (vgl. BGE 129 II 106 E. 5; Urteil des BVGer
A-957/2016 vom 14. Dezember 2016 E. 15.4.3; je mit Hinweisen).

21.3.2 Im angefochtenen Schätzungsentscheid sprach die Vorinstanz den
Enteigneten gestützt auf die Kostennote vom 17. Mai 2022 eine Parteient-
schädigung von Fr. 907.30 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu Lasten
der Enteignerin zu. In den Beilagen zur Beschwerde können die Enteigne-
ten indes belegen, dass sie der Vorinstanz per Einschreiben eine aktuali-
sierte Kostennote vom 31. März 2022 eingereicht hatten. Letztere Kosten-
note in der Höhe von Fr. 1'241.20 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer)
wurde von der Vorinstanz versehentlich nicht zu den Akten genommen und
blieb daher im angefochtenen Entscheid unberücksichtigt. Dieses Ver-
säumnis ist im Beschwerdeverfahren zu korrigieren.

In der aktualisierten Kostennote vom 31. Mai 2022 machen die Enteigneten
einen zusätzlichen Aufwand der Rechtsvertretung geltend, der im Wesent-
lichen für die Ausarbeitung der Stellungnahme vom 31. Mai 2022 angefal-
len ist. Ein ganz oder teilweises Abweichen von dem Grundsatz, dass die
Enteignerin die aus der Geltendmachung des Enteignungsrechts entste-
henden Kosten trägt, drängt sich in Bezug auf die aktualisierte Kostennote
nicht auf. Der ausgewiesene zusätzliche Zeitaufwand von 1.5 Stunden und
der Stundenansatz von Fr. 200.-- ist nicht zu beanstanden.

22.
Die Beschwerde ist somit im Kostenpunkt teilweise gutzuheissen.
Disp. Ziff. 3 des angefochtenen Schätzungsentscheids ist aufzuheben und
den Enteigneten ist eine Parteientschädigung für das vorinstanzliche Ver-
fahren von Fr. 1'241.20 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) zu Lasten der
Enteignerin zuzusprechen.

Bei diesem Ergebnis braucht nicht geklärt zu werden, inwiefern die
Vorinstanz mit ihrem Versäumnis den Anspruch der Enteigneten auf recht-
liches Gehör verletzt hat.

Kosten- und Entschädigungsfolgen im Beschwerdeverfahren

23.

23.1 Es bleibt über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Verfahrens
vor Bundesverwaltungsgericht zu befinden.

Seite 49
A-3959/2022

23.2 Die Enteigneten beantragen, dass die Kosten des Beschwerdeverfah-
rens, einschliesslich der Kosten des Sachverständigengutachtens, der Ent-
eignerin aufzuerlegen seien. Es sei ihnen eine Parteientschädigung von
Fr. 49'990.70, inkl. privater Gutachterkosten, zu Lasten der Enteignerin zu-
zusprechen. Die Ergänzung der Parteigutachten seien zur Interessenwah-
rung gerechtfertigt gewesen, da die Vorinstanz die notwendigen Abklärun-
gen für eine korrekte Minderwertschätzung nicht vorgenommen habe, die
Bezifferung des psychologischen Minderwerts komplex sei und sich das
ausgewiesene Expertenwissen als nützlich erweise.

23.3 Die Enteignerin fordert demgegenüber, dass die Kosten des Be-
schwerdeverfahrens den Enteigneten aufzuerlegen seien. Es sei nicht ge-
rechtfertigt, dass sie die gesamten Kosten zu tragen habe. Das Sachver-
ständigengutachten bestätige im Ergebnis ihr Parteigutachten Grylka/Sei-
del und widerlege die Parteigutachten der Enteigneten. Im vorliegenden
Beschwerdeverfahren hätten die Enteigneten einen maximalen Aufwand
betrieben. Es werde bezweifelt, dass sie auch die Kosten der Rechtsver-
tretung für die unsachlichen Angriffe gegen sie und den Gutachter über-
nehmen müsse. Die Parteigutachten der Enteigneten böten keine sinnvolle
Entscheidungshilfe, weshalb diese Kosten nicht zu entschädigen seien.

24.

24.1 Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein-
schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, trägt der Ent-
eigner. Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren
Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt werden. Un-
nötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1
aEntG).

Auch wenn die Enteigneten mit ihrer Beschwerde nur im Kostenpunkt
durchgedrungen sind, besteht kein Anlass vom Grundsatz abzuweichen,
wonach der Enteigner die aus der Geltendmachung des Enteignungs-
rechts entstehenden Kosten trägt. Die Enteignerin hat somit grundsätzlich
sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als auch eine Parteientschädigung
an die Enteigneten zu leisten.

24.2

24.2.1 Die Kosten der Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht set-
zen sich zusammen aus der Gerichtsgebühr und den Auslagen (Art. 1
Abs. 1 des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und
Seite 50
A-3959/2022

Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR
173.320.2]; vgl. zur subsidiären Anwendbarkeit vorstehend E. 1.2).

Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der
Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien
(Art. 63 Abs. 4bis VwVG und Art. 2 Abs. 1 VGKE). In enteignungsrechtlichen
Verfahren ist es üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzu-
ziehen ist bei der Bemessung der Gerichtsgebühr insbesondere die Be-
stimmung von Art. 4 VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinte-
resse eine streitwertabhängige Gerichtsgebühr vorsieht (vgl. statt vieler Ur-
teil des BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 25 f. mit Hinweisen). Aus-
lagen sind insbesondere die Kosten für die Beweiserhebung (Art. 1 Abs. 3
VGKE). Vom Gericht beauftragte Sachverständige werden nach Aufwand
entschädigt. Der Ansatz richtet sich nach den erforderlichen Fachkenntnis-
sen und der Schwierigkeit der Leistung, bei freiberuflich tätigen Sachver-
ständigen in der Regel nach den branchenüblichen Ansätzen oder nach
Vereinbarung. Die Entschädigung wird auf Grund der von der sachverstän-
digen Person eingereichten Kostennote festgesetzt (Art. 20 Abs. 1-3
VGKE; vgl. WALDMANN, Praxiskommentar, Art. 19 Rz. 68 mit Hinweisen).

24.2.2 Die Gerichtsgebühr ist in Berücksichtigung des Umfangs und der
Schwierigkeit der vorliegenden Streitsache auf Fr. 5'000.-- festzulegen und
der Enteignerin zur Bezahlung aufzuerlegen.

24.2.3 Für die Erstellung des Sachverständigengutachtens reichte der Gut-
achter am 15. Juli 2025 eine Rechnung von Fr. 35'673.-- sowie am 11. No-
vember 2025 eine ergänzende Rechnung von Fr. 6'486.-- ein. Er wurde
vorab aus der Gerichtskasse entschädigt (vgl. Verfügungen vom 18. Juli
und 18. November 2025). Über die Kostenverlegung an die Parteien ist nun
im Endurteil zu entscheiden.

Das Sachverständigengutachten enthält eine Untersuchung der Datenlage
zum Werteinfluss von Freileitungen, die Erstellung eines Modells sowie
eine Minderwertschätzung im konkreten Fall. Der Gutachter hat seinen
Aufwand im Einzelnen ausgewiesen. In Berücksichtigung der Komplexität
der Sache, der umfangreichen Aktenlage, des durchgeführten Augen-
scheins und der Beantwortung der zahlreichen Ergänzungsfragen ist der
in Rechnung gestellte Betrag in seiner Gesamthöhe von Fr. 42'159.-- (inkl.
Mehrwertsteuer) als angemessen zu erachten.

Seite 51
A-3959/2022

In Bezug auf die Kosten des Sachverständigengutachtens gilt es wiederum
zu beachten, dass im Enteignungsrecht das Unterliegerprinzip grundsätz-
lich nicht gilt. Die Enteignerin kann daher eine Kostenpflicht nicht allein mit
dem Argument abwenden, dass das Ergebnis des Sachverständigengut-
achtens ihr eigenes Parteigutachten Grylka/Seidel bestätige und die Par-
teigutachten der Enteigneten widerlege. Vorliegend sind keine Gründe er-
sichtlich, die eine vom Grundsatz abweichende Kostenverteilung rechtfer-
tigen könnten. Die Kosten für das gerichtlich eingeholte Sachverständigen-
gutachten von Fr. 42'159.-- sind als Auslagen demnach ebenfalls von der
Enteignerin zu tragen.

24.2.4 Der Enteignerin sind somit Verfahrenskosten von gesamthaft
Fr. 47'159.-- zur Bezahlung aufzuerlegen.

24.3

24.3.1 Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie
allfällige weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE; vgl. ausführlich
zur Parteientschädigung im enteignungsrechtlichen Verfahren Urteil des
BVGer A-2163/2012 vom 1. April 2014 E. 27.2.1 und E. 27.3.1 f. mit Hin-
weisen). Das Gericht setzt die Parteientschädigung aufgrund der Kosten-
note oder, wenn keine solche eingereicht wird, aufgrund der Akten fest
(Art. 14 Abs. 2 VGKE). Parteikosten gelten als notwendig, wenn sie zur
sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder -verteidigung uner-
lässlich erscheinen (vgl. BGE 131 II 200 E. 7.2). Bei der Beurteilung, ob
die geltend gemachten Kosten notwendig sind, steht dem Bundesverwal-
tungsgericht ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Neben der Komple-
xität der Streitsache ist etwa in Betracht zu ziehen, ob der Rechtsvertretung
die Sach- und Rechtslage bereits bekannt war. Zu einer Reduktion der Par-
teientschädigung führen sodann Wiederholungen in den Rechtsschriften.
Gelangt das Bundesverwaltungsgericht zum Ergebnis, dass die Kosten-
note zu reduzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise ohne einlässliche
Berechnung (vgl. statt vieler Urteil des BVGer A-644/2020 vom 24. Juni
2020 E. 3.2.5). Entschädigungen für Privatgutachten werden nur aus-
nahmsweise gewährt, wenn sich ein Enteignungsverfahren als schwierig
und die Arbeit der von den Enteigneten beigezogenen Fachperson im
Schätzungsverfahren als nützlich erweist (vgl. BGE 109 Ib 26 E. 3; Urteil
des BGer 1C_163/2017 vom 18. Juli 2017 E. 7.1; Urteil des BVGer
A-1000/2021 vom 8. Juli 2022 E. 15.4; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 115 Rz. 3;
je mit Hinweisen).

Seite 52
A-3959/2022

24.3.2 Die Enteigneten machen für das Beschwerdeverfahren eine Partei-
entschädigung von Fr. 49'990.70 geltend, die sich aus der Kostennote der
Rechtsvertretung von Fr. 44'979.95 sowie aus den Rechnungen der Par-
teigutachten von Fr. 5'010.75 zusammensetzt. Zunächst ist auf die Kosten-
note von Fr. 44'979.95 näher einzugehen, welche einen Zeitaufwand der
Rechtsvertretung von 205.75 Stunden à Fr. 200.--, zzgl. Auslagen und
Mehrwertsteuer, ausweist.

Vorliegend stellten sich komplexe Fragen im Bereich der Immobilienschät-
zung, dem ein langjähriger Rechtsstreit voranging. Es wurde ein mehrfa-
cher Schriftenwechsel durchgeführt und ein umfangreiches Sachverstän-
digengutachten eingeholt, wobei auch ein Augenschein im Beisein der
Rechtsvertretung der Enteigneten stattfand. Dennoch kann der geltend ge-
machte sehr hohe Zeitaufwand der Rechtsvertretung von 207.75 Stunden
nicht vollumfänglich als notwendig erachtet werden. Der Rechtsanwältin
war die Sach- und Rechtslage vom vorinstanzlichen Verfahren und auch
von den vorherigen Rechtsmittelverfahren her bereits bekannt. In den Stel-
lungnahmen zum Gutachten sind teils unnötige Wiederholungen enthalten.
Zudem lässt die Kostennote einen aussergewöhnlich hohen Bespre-
chungs- und Koordinationsaufwand mit den Enteigneten erkennen. Soweit
die Enteignerin darüber hinaus weitere Gründe für eine Kürzung der Kos-
tennote einbringt, ist ihr indes nicht zu folgen. Die in den Rechtsschriften
der Enteigneten enthaltene Kritik besonders am Gutachten fällt zwar mas-
siv aus, sie bleibt aber noch innerhalb einer sachbezogenen Auseinander-
setzung und überschreitet noch nicht den Rahmen des Zulässigen (vgl.
zum prozessualen Anstand vorstehend E. 8.4.3). Die Kostennote ist somit
nur aus den zuvor genannten Gründen auf angemessene Fr. 30'000.-- zu
reduzieren.

24.3.3 Des Weiteren machen die Enteigneten geltend, das ihnen die Kos-
ten für die Parteigutachten von Fr. 5'010.75 zu entschädigen seien.

Im vorliegenden Beschwerdeverfahren stellten sich komplexe Fragen im
Bereich der Immobilienschätzung. Angesichts des Prozessverlaufs im
zweiten Rechtsgang ist es begreiflich, dass die Enteigneten ihre ursprüng-
lichen Parteigutachten nochmals mit Blick auf das bisher Entschiedene an-
passen liessen, besonders da das Bundesverwaltungsgericht ausdrücklich
auf diese abgestellt hatte (Urteil des BVGer A-4864/2018 vom 1. Novem-
ber 2019). Zudem war es für die Enteigneten nicht absehbar, dass das
Bundesverwaltungsgericht im dritten Rechtsgang ein Sachverständigen-
gutachten von Amtes wegen einholen würde. Obwohl sich die neuen

Seite 53
A-3959/2022

Parteigutachten der Enteigneten im vorliegenden Urteil nicht als nützlich
erwiesen, erscheint es aufgrund dieser speziellen Gesamtumstände aus-
nahmsweise gerechtfertigt, die Kosten von Fr. 5'010.75 ebenfalls der Ent-
eignerin zu überbinden.

24.3.4 Die Enteignerin ist somit zu verpflichten, den Enteigneten eine Par-
teientschädigung von Fr. 35'010.75.-- nach Eintritt der Rechtskraft dieses
Urteils auszurichten. Demgegenüber steht der Enteignerin von vornherein
keine Parteientschädigung zu (Art. 116 Abs. 1 aEntG e contrario).

(Das Dispositiv befindet sich auf der nächsten Seite.)

Seite 54
A-3959/2022

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:

1.

1.1 Die Beschwerde wird im Kostenpunkt teilweise gutgeheissen und Disp.
Ziff. 3 des Schätzungsentscheids vom 5. August 2022 wird aufgehoben.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden eine Parteient-
schädigung für das vorinstanzliche Verfahren von Fr. 1'241.20 (inkl. Ausla-
gen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen.

1.2 Soweit weitergehend wird die Beschwerde abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- sowie die Auslagen von Fr. 42'159.--
(Kosten für das Sachverständigengutachten, vorab aus der Gerichtskasse
bezahlt) werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. Der Gesamtbetrag
von Fr. 47'159.-- ist nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils
zu Gunsten der Gerichtskasse zu überweisen. Die Zahlungsfrist beträgt 30
Tage ab Rechnungsdatum. Die Zustellung des Einzahlungsscheins erfolgt
mit separater Post.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführenden nach Eintritt der
Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 35'010.75 zu
bezahlen.

4.
Dieses Urteil geht an die Beschwerdeführenden, die Beschwerdegegnerin,
die Vorinstanz und an den Gutachter Stefan Fahrländer.

Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen.

Der vorsitzende Richter: Die Gerichtsschreiberin:

Alexander Misic Flurina Peerdeman

Seite 55
A-3959/2022

Rechtsmittelbelehrung:

Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Elektrizi-
tätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und
Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend
Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen
Rechte können beim Bundesgericht angefochten werden, wenn sich eine
Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt (Art. 83 Bst. w BGG).

Steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen, kann
sie innert 30 Tagen nach Eröffnung dieses Entscheides beim Bundesge-
richt, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 82 ff., 90 ff. und 100 BGG).
Die Frist ist gewahrt, wenn die Beschwerde spätestens am letzten Tag der
Frist beim Bundesgericht eingereicht oder zu dessen Handen der Schwei-
zerischen Post oder einer schweizerischen diplomatischen oder konsulari-
schen Vertretung übergeben worden ist (Art. 48 Abs. 1 BGG). Die Rechts-
schrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie die be-
schwerdeführende Partei in Händen hat, beizulegen (vgl. Art. 42 BGG).

Versand:

Seite 56